나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30480 [1] 충청북도 음성군 생극면 오생리 277-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 생극면 오생리 소재 ""3번국도 오생삼거리"" 북서측 인근에 위치하고 있
는 부동산(""답"" 1필지, 휴경지)이며, 주위는 농경지,마을,중소규모 공장,창고시설,임야 등
으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건 토지(기호1)는 지적도상 소로와 접하고 있으나 현황은 본건 토지와 도로 사이에 구거가
있으며,인근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형이며, 지목은 ""답""이며, 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지이며
일부에 잡목이 자생하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 지적도상 소로(지방도로 왕복2차선)와 접하고 있으나 본건 토지와
도로 사이에 구거가 있음

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2018-12-28),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률),농업진흥구역(2017-03-31)(농지법),배출시설설치제한지역(물환경보전법),
중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-본건 토지 동측으로 지적도상 소로(지방도로 왕복2차선)과 접하고 있으나 본건 토지와 도로 사이에 구거가 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30480 (1)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 오생리 277-3

용도: 답 (휴경지)

감정가: 243,950,000원

토지면적: 3485.00㎡ (약 1054.29평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안중영

감정평가서 작성일: 2026-04-23

2. 입지조건

위치: 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재 "3번국도 오생삼거리" 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주변은 농경지, 마을, 중소규모 공장, 창고시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 본건 토지는 지적도상 소로(지방도로 왕복 2차선)와 접하고 있으나, 현황으로는 토지와 도로 사이에 구거(수로)가 존재하는 상태임. 인근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

권리관계:

* 본건은 안중영의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 말소기준권리: 2024년 1월 18일자 충주세무서장의 압류 등기. (본 경매 절차에서 말소될 예정임)

* 경매개시결정 등기: 2025년 4월 16일자 청주지방법원 충주지원의 강제경매 개시 결정 (채권액 210,547,945원).

* 등기부채권 총액: 0원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 진행 중인 경매 채권액과는 별개로, 등기부상 타 채권이 없음을 의미할 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (기타 특이사항은 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 전체 임대 관계는 미상임.

* 임차인에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았으며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어려움.

주로 농업 활동과 관련되거나, 인근 공장/창고 등과 연계된 수요가 있을 것으로 예상됨.

주변 개발 동향 및 산업 시설과의 연계성을 파악하는 것이 중요할 수 있으나, 현재 정보만으로는 구체적인 상권 분석에 한계가 있음.

5. 생활정보

편의시설: 본건 토지 인근으로 지방도로 및 국도가 통과하나, 도보로 이용 가능한 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

주변 환경: 농경지가 다수 분포하고 있으며, 중소규모의 공장 및 창고 시설이 산재해 있어, 주거 환경이나 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰수 위험이 있으므로, 사전에 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 도로 접근성 문제: 지적도상 도로와 접하나, 현황 토지와 도로 사이에 구거(수로)가 존재하여 실제 차량 및 장비의 진출입에 어려움이 있을 수 있음. 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한: 본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 상당한 제약이 따름.

* 현황 이용 상태: 지목은 답이나 현재 휴경지 상태이며 잡목이 자생하고 있어, 실제 경작 또는 활용을 위한 추가적인 정비 비용이 발생할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 전혀 없다고 단정하기 어려우므로, 잠재적 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 농업진흥구역 내 답(휴경지) 토지임.

농지로서 경매 물건의 가장 중요한 요건은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 본 물건 역시 이 요건을 충족해야만 취득이 가능함.

지적도상 도로와 접하고 있으나 현황 구거로 인해 실제 차량 접근에 문제가 있을 수 있다는 점은 큰 단점으로 작용함.

또한, 농림지역, 농업진흥구역 등 여러 법규에 의한 개발 제한 사항이 많아, 토지의 활용 범위가 매우 제한적임.

따라서 본 물건은 농업적 활용 목적이 매우 강하거나, 해당 지역의 개발 가능성에 대한 확신이 있는 경우에 한하여 신중하게 접근해야 할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 농지로서의 보유 가치 투자 가능성을 고려할 수 있음.

* 장기적으로 주변 지역의 개발 동향에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 이는 현재 정보로는 불확실하며 면밀한 추가 조사가 필요함.

* (본건의 경우, 명확하고 즉각적인 투자 포인트보다는 잠재적 리스크 관리와 장기적 관점에서의 접근이 요구됨.)

9. 예상 입찰가

감정가: 243,950,000원

본 물건은 농지취득자격증명 제출이라는 필수 조건과 함께, 도로와의 접근성 문제, 엄격한 개발 제한 등 여러 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 입찰 보증금 (일반적으로 감정가의 10%): 24,395,000원

현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건 토지의 실질적인 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제한적인 활용 가능성 및 접근성 문제를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 법률 및 세무 검토, 그리고 최신 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.