나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30461 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 715 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ""대소원초중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재하는 충주산업단지내 미성숙 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,3): 본건까지 제차량의 진출입이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로(첨단산업로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 정방형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남동측으로 노폭 약 23~24m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)),소로2류(폭8m~10m)(소로2-대소)(접합),중로1류(폭20m~25m)(2020-03-27)(중로1-대소1)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4): 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인일:기호(2):2015.09.24) 기호(4):2016.07.22)
외벽 : 변색벽돌 노출쌓기 및 페인팅마감
내벽 : 본타일 및 벽지마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2)-1층 : 단독주택(방4, 거실, 주방, 욕실2)로 이용 중임.
기호(2)-2층 : 단독주택(방4, 거실, 욕실)로 이용 중임.
기호(4)-1층 : 단독주택(방4, 거실, 주방, 욕실2)로 이용 중임.
기호(4)-2층 : 단독주택(방3, 가족실, 주방, 욕실2)로 이용 중임

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 되어있음.
기호(4) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4) : 해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(2,4) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2,4) : 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지상의 수목, 목록 2의 태양광 설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지정보

1.1. 1.소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 715

1.1. 2.토지면적: 306.90㎡ (약 92.84평)

1.1. 3.건물면적: 265.24㎡ (약 80.24평)

1.1. 4.토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합)

1.2. 물건개요

1.2. 1.사건번호: 충주지원 2025타경30461 (1)

1.2. 2.경매구분: 부동산임의경매

1.2. 3.감정가: 491,036,660원

1.2. 4.용도: 단독주택

1.2. 5.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 6.채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 7.특이사항: 공동담보, 목록 1 지상의 수목 및 목록 2의 태양광 설비 매각 포함

1.3. 건물 및 토지 상세

1.3. 1.토지

1.3. 1.1.토지면적: 306.90㎡ (약 92.84평)

1.3. 1.2.토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 1.3.토지지분: 306.9㎡ (전체 면적)

1.3. 2.건물

1.3. 2.1.건물면적: 265.24㎡ (약 80.24평)

1.3. 2.2.건물지분: 265.24㎡ (전체 면적)

1.3. 2.3.건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 3.구조 및 이용상태 (건물)

1.3. 3.1.건축연도: 건물(2) 2015년 9월 24일 사용승인, 건물(4) 2016년 7월 22일 사용승인

1.3. 3.2.구조: 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물

1.3. 3.3.층별 이용 현황:

건물(2): 1층 (방4, 거실, 주방, 욕실2), 2층 (방4, 거실, 욕실)

건물(4): 1층 (방4, 거실, 주방, 욕실2), 2층 (방3, 가족실, 주방, 욕실2)

1.3. 4.설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 태양광 설비 (건물 2), 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 (건물 4)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "대소원초중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 나지, 주상용 부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로(첨단산업로)가 통과하는 등 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

토지는 남동측으로 노폭 약 23~24m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1.이상협

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-17

확정일자: 2015-11-11

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을3)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.1. 2.이태호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-01

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.1. 3.황금용

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2025-05-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 이상협의 주택임차권(을3) 또한 말소되었습니다.

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 515,243,071원 (근저당 280,000,000원 + 근저당 180,000,000원 + 가압류 49,500,000원 + 가압류 5,743,071원 + 압류 등)

건물 등기부채권 총액: 575,243,071원 (근저당 280,000,000원 + 근저당 180,000,000원 + 주택임차권 60,000,000원 + 가압류 49,500,000원 + 가압류 5,743,071원 + 압류 등)

최종 경매를 신청한 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 해당 채권액은 517,877,481원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 산업단지와의 관계

본 물건은 충주산업단지 내에 위치한 미성숙 주택지대에 속해 있습니다. 산업단지 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 주택지대의 성숙도가 낮다는 점은 상권 활성화에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

도보 거리에 대규모 상업 시설이 집중되어 있지는 않으나, 간선도로를 이용하면 충주 시내의 상업 시설 접근이 용이합니다. 대소원초중학교 인근으로 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

단지 북서측 인근에 대소원초중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

간선도로(첨단산업로) 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 충주산업단지 인근으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (임차인, 미소멸 권리)

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되므로 권리상 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인들 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금도 0원으로 확인되었습니다.

6.2. 물리적 리스크

건물의 사용승인일이 2015년, 2016년으로 비교적 신축에 해당하나, 실제 건물 상태에 대한 자세한 정보는 부족합니다. 다만, 2개 동의 단독주택으로 구성되어 있어 향후 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

제공된 정보상 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 내 주택지대라는 점을 감안하여 소음, 분진 등의 환경적 요인에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 대소원면 본리 소재 단독주택으로, 충주산업단지 인근에 위치합니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 2개 동으로 구성되어 있어 가족 단위 거주 또는 임대 수익형으로 활용 가능성이 있습니다. 감정가는 4억 9천1백여만 원이며, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 확보하고 있습니다.

* 충주산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 신축에 가까운 건물(2015년, 2016년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 태양광 설비가 설치되어 있어 에너지 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 491,036,660원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 본 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 단지 또는 동일 건물 정보는 부족하나, 인근의 단독주택 매매 사례를 참고할 때, 감정가 수준에서 소폭 조정된 가격을 고려해볼 수 있습니다.

특히, 2025년 4월 10일에 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매(채권액 517,877,481원)로 진행되는 점을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금이 없으므로, 감정가 수준을 고려하여 4억 5천만 원 ~ 4억 8천만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근의 부동산 시장 동향과 개별 물건의 현장 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지정보

1.1. 1.소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 715

1.1. 2.토지면적: 306.90㎡ (약 92.84평)

1.1. 3.건물면적: 265.24㎡ (약 80.24평)

1.1. 4.토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합)

1.2. 물건개요

1.2. 1.사건번호: 충주지원 2025타경30461 (1)

1.2. 2.경매구분: 부동산임의경매

1.2. 3.감정가: 491,036,660원

1.2. 4.용도: 단독주택

1.2. 5.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 6.채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 7.특이사항: 공동담보, 목록 1 지상의 수목 및 목록 2의 태양광 설비 매각 포함

1.3. 건물 및 토지 상세

1.3. 1.토지

1.3. 1.1.토지면적: 306.90㎡ (약 92.84평)

1.3. 1.2.토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 1.3.토지지분: 306.9㎡ (전체 면적)

1.3. 2.건물

1.3. 2.1.건물면적: 265.24㎡ (약 80.24평)

1.3. 2.2.건물지분: 265.24㎡ (전체 면적)

1.3. 2.3.건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 3.구조 및 이용상태 (건물)

1.3. 3.1.건축연도: 건물(2) 2015년 9월 24일 사용승인, 건물(4) 2016년 7월 22일 사용승인

1.3. 3.2.구조: 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물

1.3. 3.3.층별 이용 현황:

건물(2): 1층 (방4, 거실, 주방, 욕실2), 2층 (방4, 거실, 욕실)

건물(4): 1층 (방4, 거실, 주방, 욕실2), 2층 (방3, 가족실, 주방, 욕실2)

1.3. 4.설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 태양광 설비 (건물 2), 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 (건물 4)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "대소원초중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 나지, 주상용 부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로(첨단산업로)가 통과하는 등 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

토지는 남동측으로 노폭 약 23~24m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1.이상협

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-17

확정일자: 2015-11-11

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을3)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.1. 2.이태호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-01

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.1. 3.황금용

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2025-05-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 이상협의 주택임차권(을3) 또한 말소되었습니다.

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 515,243,071원 (근저당 280,000,000원 + 근저당 180,000,000원 + 가압류 49,500,000원 + 가압류 5,743,071원 + 압류 등)

건물 등기부채권 총액: 575,243,071원 (근저당 280,000,000원 + 근저당 180,000,000원 + 주택임차권 60,000,000원 + 가압류 49,500,000원 + 가압류 5,743,071원 + 압류 등)

최종 경매를 신청한 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 해당 채권액은 517,877,481원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 산업단지와의 관계

본 물건은 충주산업단지 내에 위치한 미성숙 주택지대에 속해 있습니다. 산업단지 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 주택지대의 성숙도가 낮다는 점은 상권 활성화에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

도보 거리에 대규모 상업 시설이 집중되어 있지는 않으나, 간선도로를 이용하면 충주 시내의 상업 시설 접근이 용이합니다. 대소원초중학교 인근으로 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

단지 북서측 인근에 대소원초중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

간선도로(첨단산업로) 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 충주산업단지 인근으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (임차인, 미소멸 권리)

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되므로 권리상 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인들 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금도 0원으로 확인되었습니다.

6.2. 물리적 리스크

건물의 사용승인일이 2015년, 2016년으로 비교적 신축에 해당하나, 실제 건물 상태에 대한 자세한 정보는 부족합니다. 다만, 2개 동의 단독주택으로 구성되어 있어 향후 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

제공된 정보상 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 내 주택지대라는 점을 감안하여 소음, 분진 등의 환경적 요인에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 대소원면 본리 소재 단독주택으로, 충주산업단지 인근에 위치합니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 2개 동으로 구성되어 있어 가족 단위 거주 또는 임대 수익형으로 활용 가능성이 있습니다. 감정가는 4억 9천1백여만 원이며, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 확보하고 있습니다.

* 충주산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 신축에 가까운 건물(2015년, 2016년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 태양광 설비가 설치되어 있어 에너지 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 491,036,660원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 본 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 단지 또는 동일 건물 정보는 부족하나, 인근의 단독주택 매매 사례를 참고할 때, 감정가 수준에서 소폭 조정된 가격을 고려해볼 수 있습니다.

특히, 2025년 4월 10일에 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매(채권액 517,877,481원)로 진행되는 점을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금이 없으므로, 감정가 수준을 고려하여 4억 5천만 원 ~ 4억 8천만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근의 부동산 시장 동향과 개별 물건의 현장 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.