나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30371 [1] 충청북도 충주시 엄정면 용산리 586 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 용산리 소재 "엄정우체국" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 근교농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제차량의 진출입이 가능하며 남측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~4): 4필 일단의 부정형의 토지로서 주위일대는 남하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 평탄하게 조성된 일단의 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(5): 부정형의 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1~4): 본건 남측으로 노폭 약 15m의 왕복 2차선의 포장도로와 접합 기호(5): 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,생산녹지지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(소·말 ·양 ·염소 ·사슴 ·젖소 ·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호(2):도시지역,생산녹지지역,가축사육제한구역(소·말 ·양 ·염소 ·사슴 ·젖소 ·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호(3-4):도시지역,생산녹지지역,자연녹지지역,중로3규(폭12m~15m)(중로3-엄정2)(저촉),가축사육제한구역(소·말 ·양 ·염소 ·사슴 ·젖소 ·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호(5):농림지역,도시지역,생산녹지지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(소·말 ·양 ·염소 ·사슴 ·젖소 ·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장 · 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6): 철골조 인슈판넬지붕 철트러스노출 단층건물로서 벽체: 하부 일부 치장벽돌쌓기 및 상부 판넬 마감 등 바닥: 몰탈위 페인팅 창호: 샷시창호임. 기호(7): 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트싱글지붕 및 파이프조 천막지붕 단층 건물로서 외벽: 치장벽돌쌓기 노출 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 벽지, 타일붙임 창호: 샷시창호임. 기호(9): 경량철골조 판넬지붕 철트러스노출 단층 건물로서 벽체: 판넬 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(6,9): 공장 등으로 이용 중임. 기호(7): 사무실 및 차양(창고)로 이용 중임.

설비내역

기호(7): 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외건물 및 기계기구가 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(8)는 일반건축물대장 상 등재되어 있으나 현황 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
-목록8 일반건축물대장상 등재되어 있으나 현황 건물 멸실됨
-이동이 용이한 컨테이너 2동 평가 및 매각에서 제외
-석축(옹벽), 담장(대문, 울타리), 장독대 등 구축물, 조경석 토지에 포함하여 평가함
-제시외 창고, 현관, 창고, 공장, 창고, 창고, 창고, 창고, 관정 1식, 수변전설비, 수목 1식(3-1,3-2,3-3,3-4,3-5,1-1,3-6,3-7,3-8,3-9,3-10)은 매각 포함
-목록5의 임지상에 분묘 1기 소재하여 이로 인해 제한받는 상태의 토지가격을 감정평가서에 별도 명기하였으니 참고 요망
-목록5 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근 가능
-제시외건물 소재로 인한 소유권행사에 제한받는 상태의 토지가격을 별도 명기하였으니 참고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 충주지원 2025타경30371 (1)

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 용산리 586

용도: 공장

감정가: 3,112,396,800원

토지면적: 30,133.00㎡ (약 9,115.48평)

건물면적: 2,929.11㎡ (약 886.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 추가 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 555.00㎡

토지 지분: 30,133㎡

건물 지분: 2,929.1099999999997㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 충청북도 충주시 엄정면 용산리에 위치하며, "엄정우체국"으로부터 남동측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 근교 농촌지대의 형태를 띠고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 남측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 다만, 일부 토지(목록5)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다. 토지(기호 1~4)는 남측으로 노폭 약 15m의 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전(2007-09-05) 외에 근저당권(2020-04-02, 농업협동조합자산관리회사, 2,088,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 지상권(2020-04-02, 진천농업협동조합) 및 임의경매 개시 결정(2025-02-17, 농업협동조합자산관리회사, 1,870,284,016원)은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 을1 근저당권보다 선순위인 소유권 이전 등기는 말소되지 않습니다. 말소기준권리보다 후순위인 을2 지상권 및 갑2 임의경매 개시 결정은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 '법정지상권'이 언급되어 있어, 별도의 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 충주시 엄정면의 근교 농촌 지역에 위치하며, 공장과 주거, 농경지가 혼재된 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 인근 시설

"엄정우체국"이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"엄정우체국"이 인근에 있어 기본적인 행정 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 인근에 엄정초등학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

검색 결과, 본 물건지 인근에 대한 구체적인 의료시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 분묘기지권: 토지(목록5) 상에 분묘 1기가 소재하여 토지 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 법정지상권이 언급되어 있으며, '제시외건물 소재로 인한 소유권행사 제한' 관련 내용이 있어 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 맹지: 토지(목록5)는 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

6.2. 현황 상 문제

* 건물 멸실: 목록 8번 건물은 일반건축물대장 상 등재되어 있으나 현황 멸실된 상태입니다.

* 제시외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되었습니다. 반면, 석축(옹벽), 담장, 장독대 등 구축물, 조경석, 제시외 창고, 현관, 공장, 관정 1식, 수변전설비, 수목 등은 토지 및 건물과 함께 매각에 포함됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 군용비행장 소음대책구역: 본건 토지(기호 1~5)는 모두 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.

* 지정용도: 토지(기호 1, 3-4)는 생산녹지지역, 자연녹지지역 등에 속하며, 토지(기호 5)는 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등에도 해당합니다. 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 충주시 엄정면 원곡리 일대에서 민간 폐기물 소각시설 설치 사업 추진으로 주민 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 현재 본 물건지 주변으로 이러한 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 지역 주민들의 환경 및 건강권 관련 민감성이 존재함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상당한 면적의 토지와 공장 건물이 일괄 매각되는 건으로, 넓은 토지 면적은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권 가능성, 일부 맹지, 멸실된 건물 등 법적, 현황상 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 및 분묘기지권 관련 사항은 권리 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 군용비행장 소음대책지역에 포함되어 있으며, 지역 내 환경 관련 민원이 발생하고 있는 점도 간과할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 3만㎡가 넘는 넓은 토지 면적을 확보할 수 있다는 점이 주요 강점입니다.

* 공장 용도: 현 상태로 공장 운영이 가능하거나, 향후 산업시설 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 근교 농촌 입지: 도시와 인접한 근교 농촌 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가 (산정 기준)

예상 입찰가는 상기 분석된 권리 관계, 토지 및 건물 현황, 주변 시세, 그리고 분묘기지권, 법정지상권 등의 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히, 현장 답사를 통해 제시외 건물 및 부속 설비의 실제 상태를 파악하고, 법정지상권 등 법적 제약사항의 구체적인 범위를 확인하여 이를 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다. 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 보수적인 관점에서 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.