나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30401 [1] 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 104동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 소석리 소재 ""대소중학교"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위
는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적
으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 제104동 제6층 제601호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2015-03-06)(개발진흥지구), 성장관리계획구역(2024-03-15)
(복합형), 주거용지(2022-09-02), 지구단위계획구역(2022-09-02)(주거형지구단위계획구역),
중로2류(폭 15m~20m)(2016-02-05)(중(집)2-6)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30401 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 104동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 47.45㎡ (약 14.35평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평), 이 중 전용면적은 59.9984㎡

* 토지지분: 47.4536㎡

* 건물지분: 59.9984㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대동새마을금고 (대OOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 건물명: 이안음성대소아파트

* 사용승인일: 2019년 1월 17일

* 건축물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 중 6층 601호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 대소면 소석리 소재 "대소중학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 대체로 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 접근성은 보통임. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준임.

* 도로상태: 본건이 속한 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있음.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 준보전산지임.

* 주변 시설:

* 인근에 대소중학교가 위치함.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 단지 내 도로는 폭 15~20m의 중로와 연계되어 교통이 원활함.

* 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 대동새마을금고의 근저당권(2023-01-13, 금144,000,000원) 이하 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 이 외 압류, 근저당, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나 모두 말소 대상임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 현재 거주 중인 임차인이 있더라도 대항력이 없어 보증금 반환 의무는 매수인에게 인수되지 않음.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지임.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있음.

* 대소중학교와 인접하여 교육 관련 수요가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 아파트명: 이안음성대소아파트

* 사용승인일: 2019년 1월 17일 (준공 7년차)

* 총 동수: 11개동 / 총 세대수: 651세대

* 최고층: 20층 / 본건: 6층

* 주차 정보:

* 총 주차대수: 796대 (건축물표제부 기준)

* 세대당 평균 주차대수: 약 1.22대 (796대 / 651세대)

* 편의시설:

* 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 구비.

* 교통:

* 차량 접근 용이, 인근 간선도로 연계 우수.

* 대중교통 이용 여건은 보통 수준.

* 기타:

* 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등 기본적인 아파트 설비 완비.

* 전기차 충전기(지하): 16대

1.5. 잠재적리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 미확인 점유자에 대한 확인 필요. (단, 현재 등기부상 인수되는 임차인은 없음)

* 주차 공간: "아파트 정보"에 기재된 주차 대수(총 238대)는 건축물대장 정보(총 796대)와 큰 차이가 있어, 해당 정보의 정확성에 대한 확인이 필요함. 건축물대장 기준으로는 세대당 약 1.22대로 충분한 편임.

* 지역 개발 변수: 계획관리지역, 주거개발진흥지구 등은 개발 가능성을 시사하지만, 향후 개발 계획 변경 등에 따른 변동 가능성 존재.

1.6. 종합의견

* 본건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 등기부 상태를 가진 아파트임.

* 주위 환경은 주거 지역으로 안정적이며, 교통 및 편의시설 접근성도 보통 수준으로 평가됨.

* 감정가는 1억 6,800만원이며, 최근 유사 평형 매매가 및 전월세 시세를 고려할 때 감정가 수준에서의 시장 가치를 기대해 볼 수 있음.

* 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.

1.7. 투자포인트

* 신축 아파트(2019년 준공)로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 등기부상 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 권리 분석에 따른 리스크가 적음.

* 음성 지역의 개발 계획(주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등)에 따른 향후 가치 상승 기대 가능성.

* 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 최근 매매가 (75㎡ 기준): 162,000,000원 ~ 170,000,000원

* 최근 전월세가 (60㎡ 기준): 보증금 110,000,000원 (시세 환산가 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 추정)

* 본건은 60㎡ 면적으로, 최근 거래된 75㎡ 이상의 면적보다는 단위 면적당 가격이 높게 형성될 가능성이 있으며, 전월세 시세 또한 감정가 수준을 뒷받침하고 있음.

* 안정적인 투자를 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상하며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

* 최종 예상 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.