나이스옥션 법원경매 충주 2025타경590 [1] 충청북도 음성군 삼성면 선정리 2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 선정리 소재 ""내곡보건진료소"" 서측 원거리방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 주위는 중소규모의 창고, 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~5 인접지 및 도로와 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 동측으로 노폭 3~4m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 토지개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 기호 6
일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서,
외벽: 하부 콘크리트, 난연판넬잇기 등 마감
내벽: 샌드위치판넬잇기 등 마감,
바닥: 칼라하드너, 일부 타일깔기 등 마감
창호: 하이샷시 창호


2. 기호 7
일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서,
외벽: 비닐사이딩 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 기계미장 등 마감,
창호: 하이샷시 창호

3. 기호 8
일반철골조 판넬지붕 1층 건물로서,
외벽: 난연판넬잇기 등 마감,
내벽: 샌드위치판넬잇기 등 마감,
바닥: 에폭시코팅 등 마감,
창호: 하이샷시 창호

4. 기호 10
일반철골조 판넬지붕 2층 건물로서
외벽: 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
바닥: 타일 및 장판깔기 등 마감,
창호: 하이샷시 창호

이용상태

최초 2000년 06월 사용승인되었으며 2008년~2011년 각각 증축된 '공장(공장,창고,사무실,숙소 등)'으로 이용중임. (세부 이용상태: 후첨 '건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기보일러에 의한 바닥난방설비(기호10 2층 숙소) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 토지개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

기호 7은 공부상 공장(사무실)이나, 현황은 창고로 이용중이며, 기호 9는 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 물건인 주방, 보일러실, 화장실, 창고(1-4,1-5,1-6,1-7) 매각 포함
-제시외 기계 3식(1-1,1-2,1-3) 매각 포함
-감정평가서상 목록 9 건물은 현황 멸실된 상태이며 기계기구 4는 현황소재 불명 상태임
-감정평가서상 목록 7은 공부상 공장(사무실)이나, 현황 창고로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경590 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 선정리 2 (신주소: 충청북도 음성군 행제길76번길 97-4)

* 토지 면적: 4791.00㎡ (약 1449.3평)

* 건물 면적: 1793.39㎡ (약 542.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 104.83㎡

* 용도: 공장

1.3. 감정 평가 내역

* 감정가: 2,023,158,280원

* 감정평가서상 목록 9 건물: 현황 멸실 상태

* 감정평가서상 기계기구 4: 현황 소재 불명 상태

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 충청북도 음성군 삼성면 선정리 소재 "내곡보건진료소" 서측 원거리 방향에 위치함.

* 주위는 중소규모의 창고, 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 본 건 북동측 및 동측으로 노폭 3~4m의 포장도로와 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-03-15) (산업형)

* 가축사육제한구역 (2024-06-07, 2024-10-25) (일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 1,786,067,723원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,786,067,723원

* 토지 및 건물 등기부상 주요 권리: 소유권 이전(주식회사에스케이엠씨, 주식회사동우디엔아이), 근저당권(신한은행, 기술보증기금), 임의경매개시결정(신한은행), 가압류(중소기업은행), 압류(충주세무서장).

3.2. 말소 기준 권리

* 신한은행 근저당권 (접수일자: 2019-02-21, 채권금액: 1,395,600,000원)

3.3. 채권 총액

* 등기부상 총 채무액 합계: 1,786,067,723원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.5. 인수 가능한 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임)

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없을 것으로 보임.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본 건은 중소규모의 공장 및 창고가 밀집한 소규모 공장지대에 속함.

* 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 산업 활동 관련 개발 가능성이 있음.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 접근성

* 주위 "내곡보건진료소"가 있으나 원거리에 위치함.

* 소규모 공장지대 특성상 주거 편의 시설보다는 산업 활동을 위한 기반 시설 위주로 파악됨.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 특이사항

* 감정평가서상 목록 9 건물은 현황 멸실된 상태임.

* 감정평가서상 기계기구 4는 현황 소재 불명 상태임.

6.2. 공부와의 차이

* 감정평가서상 목록 7 건물은 공부상 공장(사무실)이나, 현황 창고로 이용 중임.

6.3. 제시외 물건 포함 여부

* 제시외 물건인 주방, 보일러실, 화장실, 창고(1-4, 1-5, 1-6, 1-7)는 매각에 포함됨.

* 제시외 기계 3식(1-1, 1-2, 1-3)은 매각에 포함됨.

6.4. 토지 이용 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 공장지대 특성상 주변 환경에 따라 소음, 분진 등은 발생 가능함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 공장으로, 중소규모 공장지대에 속하며 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 지역 발전 잠재력을 가지고 있음. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 20억 2천여만원임. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없을 것으로 보임. 일부 건물 멸실 및 공부와의 차이, 제시외 물건 포함 등의 사항이 있어 면밀한 현장 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 산업형 성장관리구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성.

* 공장 용도로 활용 가능한 넓은 토지 면적.

* 제시외 건물 및 기계류 일부 매각 포함으로 추가 활용 가능성.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,023,158,280원임.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 권리상 추가 인수 부담은 없음.

* 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 함.

* 일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비)을 고려하되, 본 건의 특성(건물 멸실, 제시외 포함 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

* 구체적인 예상 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.