나이스옥션 법원경매 충주 2025타경392 [1] 충청북도 충주시 엄정면 율능리 280-4 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경392 [1] 충청북도 충주시 엄정면 율능리 280-4 대지 경매

• 사건번호: 2025타경392
• 주소: 충청북도 충주시 엄정면 율능리 280-4
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2025타경392 | 소재지: 충청북도 충주시 엄정면 율능리 280-4 | 감정가: 74,044,000원 | 최저가: 47,388,000원 | 용도: 대지

1. 충주지원 2025타경392 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경392 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 엄정면 율능리 280-4

* 용도: 대지

* 토지면적: 346.00㎡ (약 104.7평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0.0평)

* 감정가: 74,044,000원

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

* 채권자: 주OOOOOO

* 특이사항 및 주의사항

* 주요 특이사항: 공유물분할을 위한 경매이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 주요 주의사항:

* 본 물건은 토지만 매각 대상입니다.

* 토지 지상에 존재하는 타인 소유의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉤)은 매각에서 제외됩니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생하는 경우, 토지의 가격은 51,900,000원으로 조정될 수 있습니다.

* 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리 소재 "율리마을회관" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 등고평탄한 사다리형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(엄정1), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 제시외 물건: 토지 지상에 후첨된 사진 용지, 지적도 등에서 확인되는 타인 소유로 탐문 조사된 제시외 건물 7개(ㄱ~ㅁ)가 소재하고 있습니다. 이로 인해 토지의 사용수익에 제한이 발생할 수 있으며, 감안 단가가 평가서에 기재되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

* 기타 참고사항:

* 인접지와의 경계가 다소 불분명하므로, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량을 통한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

* 교통 및 접근성: 동측으로 접한 왕복 2차선 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용도 가능하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 주변 환경: 주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 전원생활과 도시 생활의 중간적인 성격을 띠는 지역입니다. 자연 친화적인 환경과 함께 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

* 경매 유형: 본 건은 공유물 분할을 위한 경매로, 부동산의 공동 소유 관계를 해소하기 위해 진행되는 절차입니다.

* 주요 권리관계:

* 토지만 매각 대상이므로, 건물에 대한 권리 관계는 본 경매 절차와 직접적으로 관련이 없습니다.

* 토지 지상에 존재하는 타인 소유의 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 소유권의 완전한 행사 및 이용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 요소입니다.

* 감정평가 시, 제시외 건물로 인한 토지 사용 수익 제한 가능성을 고려하여 감안 단가(토지 가치 51,900,000원)가 산정되어 있습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

* 생활정보: 농경지와 임야가 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 주거 지역과 인접하여 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불분명: 토지 지상에 존재하는 타인 소유의 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물 소유자의 토지 이용을 용인해야 하므로 토지 소유권 행사에 제약이 발생합니다. 법정지상권 성립 여부의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 제시외 건물로 인해 토지의 자유로운 개발이나 사용, 수익에 제한이 발생할 수 있으며, 이는 실질적인 토지 가치에 영향을 미칩니다.

* 경계 불분명: 토지 경계가 명확하지 않아 향후 인접 토지 소유주와의 분쟁 소지가 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

* 폐기물처리시설 설치 제한 지역: 본 토지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 개발 시 건축 및 시설물 설치에 대한 행정적 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다. 최근 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근(충주시 엄정면)에서 민간 폐기물 소각시설 건립 추진에 대해 주민 반발이 거세며, 관련 사업 계획이 불허된 사례가 있습니다. 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내 이러한 개발 행위에 대한 주민들의 민감성과 규제가 있음을 시사합니다.

1.6. 투자 포인트

* 공유물 분할 목적 경매: 공동 소유 관계 해소를 위한 경매로서, 명확한 소유권 확보 절차를 거치게 됩니다.

* 토지 자체의 잠재 가치: 단독주택 건부지로 이용 중인 대지이며, 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 리스크 반영 가격: 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 시 감안되는 가격(51,900,000원)은, 잠재적 리스크를 고려한 상대적으로 낮은 진입 가격으로 해석될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 충주지원 2025타경392 (1) 물건은 충주시 엄정면 율능리에 소재한 대지로서, 공유물 분할을 위한 경매로 토지만 매각됩니다. 본 물건은 주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하고 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점, 그리고 경계가 다소 불분명하며 폐기물처리시설 설치 제한 지역에 해당한다는 점은 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 법정지상권 성립 여부와 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 가능성은 향후 토지 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계