나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30437 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 735 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ""대소원초중학교"" 서측 인근 및 북서측 인근
에 위치하고 있는 부동산(단독주택 2건)이며, 주위는 충주첨단산업단지,아파트,단독주택,나
지,주상용부동산이 혼재하여 형성된 산업단지 인근지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 소로각지에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고
있어 교통상황 보통임.

2)기호3토지: 중로각지(이면각지)에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이
소재하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.

2)기호3토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 남서측 및 북동측으로 소로와 접하고 있음

2)기호3토지: 남동측으로 중로, 북서측으로 소로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로1류
(폭 10m~12m)(소로1-대소1)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소21)(접함),가축사육제한구
역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),지방산업단지(산업입지 및
개발에 관한 법률)

2)기호3토지:
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로2류
(폭 8m~10m)(소로2-대소1)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-대소1)(접함),가축
사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),상대보호구역
(2020-02-21)(충주대소원초등학교(병설유치원),충주대소원중학교)(교육환경 보호에 관한 법
률),지방산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)본건 건물(기호2)은 2014.05.23자로 사용승인 되었으며,2014.11.13자로 증축(1층 1.58㎡,
2층 82.76㎡)한 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건 단독주택으로서


외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창


2)본건 건물(기호4)은 2017.02.27자로 사용승인 되었으며, 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건
단독주택으로서


외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

1)기호2건물: 단독주택
1층: 방4,거실,주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등.
2층: 방3,거실,주방,화장실2,현관 등

2)기호4건물: 단독주택
1층:2가구(방4,거실겸 주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등), 계단 등
2층:1가구(방3,거실,주방,화장실2,현관 등),계단 등

설비내역

1)기호2건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.

2)기호4건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1)기호1,2주택
㉠: 철파이프골조 천막지붕, 차양겸 비가림막, 약9㎡(1층 소재)
㉡: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약5.6㎡(2층 소재)

2)기호3,4주택
㉢: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약4.95㎡(2층 소재)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠,㉡)
-태양광발전설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30437 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 735

* 용도: 단독주택

* 감정가: 423,734,660원

* 토지면적: 311.40㎡ (약 94.2평)

* 건물면적: 220.82㎡ (약 66.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항:

* 일괄매각

* 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠,㉡)

* 태양광발전설비 매각 포함

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 735번지에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 충주첨단산업단지가 인접해 있으며, 아파트, 단독주택, 나지, 주상용 부동산이 혼재된 산업단지 인근 지역입니다.

* "대소원초중학교" 서측 인근 및 북서측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

* 교통 상황은 양호한 편으로, 기호1토지는 소로각지에, 기호3토지는 중로각지에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 형태는 두 필지 모두 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지), 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호3토지는 추가로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2014년 5월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 박 임차인과 동시 전입.

* * 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-28

* 대항력: 없음

* * 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 대항력: 없음

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 충주첨단산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변이 주택 및 상업시설과 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지 배후 주거지역으로서의 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

* "대소원초중학교"가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

* 충주첨단산업단지가 가까워 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

* 지역 내 편의시설 및 관공서 이용은 통상적인 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변에 산업단지가 조성되어 있으나, 구체적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 환경 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물(기호4)의 경우, 1층 2가구, 2층 1가구로 이용되어 다가구 형태의 주택으로 활용되었을 가능성이 있습니다. 임대 관계는 전체적으로 미상이나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 본 물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(차양, 주택 일부)도 포함되어 있어 현황과 공부상 일치 여부를 실제 현장 조사 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 대소원면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

* 충주첨단산업단지 인근이라는 입지적 특징을 가지고 있으며, 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 제시외 건물 및 태양광 발전 설비 등이 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 충주첨단산업단지와 인접하여 산업단지 종사자 대상 임대수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 매각 포함되는 태양광 발전 설비는 에너지 비용 절감 또는 추가 수익원의 역할을 할 수 있습니다.

* 교육 시설(초중학교) 근거리에 위치하여 가족 단위 거주자에게도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 423,734,660원입니다.

* 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 직접적인 분석 자료(JSON 형식의 매매/임대 정보)가 부족하여 정확한 시세 기반의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상세한 현장 조사와 주변 실거래가, 유사 물건의 매각 사례 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황과 본인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 외부 부동산 정보 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.