나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30422 [1] 충청북도 음성군 대소면 미곡리 30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

-

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

적벽돌구조 스라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1995.02.16)
외벽 : 적벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""주택""으로 이용중임.

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

본건의 공부상 면적은 74.91㎡이나 실측면적은 98.144㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-건물만 매각(법정지상권 성립 불분명)
-제시외 건물(보일러실) 매각포함
-본건 공부상 면적은 74.91㎡이나 실측면적은 98.144㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30422 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이상근)

채무자 겸 소유자: 진완화

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 대소면 미곡리 30 (새주소: 충청북도 음성군 한삼로87번길 220)

용도: 단독주택

감정가: 39,617,600 원

매각대상: 건물만매각

토지면적: 0.00㎡ (매각에서 제외됨)

건물면적 (공부상): 74.91㎡ (약 22.66평)

건물면적 (실측): 98.144㎡ (약 29.69평)

건물 제시외면적 (보일러실): 4.00㎡ (약 1.21평) (매각포함) [cite: Provided text]

1.3. 건물 세부 정보

건축구조: 적벽돌구조 스라브지붕 단층 건물

사용승인일: 1995.02.16

이용상태: 주택으로 이용 중

난방설비: 유류보일러

내외부 마감: 적벽돌 마감, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 장판지 깔기 및 일부 타일 마감, 섀시창호 등

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건이 소재한 음성군 대소면 일대는 지방도 82호선이 관통하며, 중부고속도로 및 평택-제천고속도로의 접근성이 용이하여 광역 교통망이 비교적 잘 구축되어 있습니다. 대소버스공동정류장을 통해 시외버스 이용이 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 편의시설

음성군 대소면은 산업단지 입주 및 인구 증가로 도시개발 사업이 추진되고 있는 지역입니다. 최근 악취 민원 지역이었던 미곡리 일원에 온새미 수변공원과 같은 친환경 주민 쉼터 조성 사업이 진행 중입니다. 주거 밀집 지역 내 단독주택지로, 주변에 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 27일 접수된 이상근(채권자)의 강제경매개시결정 등기입니다 [cite: Provided text].

등기부상 소유권 보존등기는 2024년 9월 24일 진완화 명의로 되어 있습니다 [cite: Provided text].

권리총액은 0원이며, 매각으로 인해 말소될 권리는 대부분 말소될 것으로 보입니다 [cite: Provided text].

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이며, 특히 '건물만 매각(법정지상권 성립 불분명)'이라는 특이사항이 있습니다 [cite: Provided text]. 이는 토지에 대한 별도의 소유권자가 존재하며, 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 법정지상권이 성립하는지 여부가 불명확함을 의미합니다. 이로 인해 건물 철거의 위험 또는 토지 사용료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다 [cite: Provided text]. 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우에도 법정지상권 성립 여부와는 별개로 주거권 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

대소면은 음성군 내에서 산업단지 조성과 함께 인구 및 주택 수요가 증가하는 지역으로, 개발 잠재력이 있는 곳으로 평가됩니다. 지역 내에는 소규모 상업 시설과 함께 공공시설(도서관 등)이 분포하고 있으며, 근린공원 조성 등 정주 여건 개선 사업이 진행되고 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 상업 활동 중심지와의 거리는 확인이 필요하며, 주변 상업시설의 밀집도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택 지역에 위치하고 있습니다. 대소면 일대에는 대소초등학교, 대소도서관 등의 공공시설이 위치하고 있으며, 음성군청 및 주요 읍내까지의 접근성은 차량 이용 시 비교적 양호합니다. 다만, 일부 숙박업소 후기에서 주변 음식점 부족으로 차량 이동이 필요하다는 언급이 있어, 일상생활 편의시설에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불분명

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 토지 소유주와의 관계에서 건물 철거 문제나 토지 사용료 발생 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 건물의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다 [cite: Provided text, 8].

6.2. 건물만 매각 (토지 미포함)

토지가 매각 대상에 포함되지 않아, 건물을 낙찰받더라도 토지에 대한 소유권이나 사용권이 확보되지 않습니다. 이로 인해 법정지상권 문제를 더욱 심화시킬 수 있습니다.

6.3. 공부상 면적과 실측 면적의 차이

공부상 면적(74.91㎡)과 실측 면적(98.144㎡) 간의 상당한 차이(약 23.23㎡, 6.97평)가 존재합니다. 또한, 제시외 건물(보일러실)이 면적에 포함되지 않았으나 매각 대상에 포함되어, 실제 점유 및 이용 면적이 공부와 다릅니다 [cite: Provided text]. 이는 향후 건축물대장 정정 등 행정 절차 및 활용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인이 있는지 여부와 있다면 그 조건(보증금, 월세 등)이 불분명하여, 명도 과정이나 추가적인 권리 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 대소면 미곡리에 위치한 단독주택 건물로, 감정가는 약 3,962만원입니다. 주변 교통 여건은 양호하나, 지역 내 개발 사업 진행에도 불구하고 상세한 생활 편의시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 특징은 '건물만 매각'이며, '법정지상권 성립 불분명'이라는 중대한 리스크를 안고 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지 소유주와의 복잡한 법적 관계에 놓일 수 있음을 시사합니다. 또한, 공부상 면적과 실측 면적 간의 상당한 차이와 임대관계 미상이라는 불확실성도 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

건물만 매각되며 법정지상권 등 리스크가 있음에도 불구하고, 감정가는 3,962만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 실질 면적 증가

실측 면적이 공부상 면적보다 약 7평 가량 넓어, 건물이 실제로는 더 크게 활용되고 있음을 보여줍니다.

8.3. 지역 개발 가능성

음성군 대소면은 산업단지 조성 등으로 인구가 증가하고 있으며, 도시 개발 및 친환경 사업 추진 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 불분명이라는 매우 중대한 권리상의 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 시세 분석만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 토지 소유 관계 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

또한, 건물만 매각 대상이며 임대 관계가 불명확한 점 등을 감안할 때, 낙찰자는 법적 리스크와 명도 관련 문제를 부담해야 합니다.

따라서, 감정가 39,617,600원을 기준으로, 법정지상권 관련 법률 전문가의 자문을 통해 예상되는 토지 사용료 또는 철거 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 위험 요소를 고려할 때, 낙찰 희망가는 감정가의 50%~70% 범위에서 결정될 수 있으나, 이는 해당 지역의 유사 사례 및 법정지상권에 대한 구체적인 법률 검토 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위 : 20,000,000 원 ~ 30,000,000 원 (본 물건의 특수성을 고려한 잠정적 범위이며, 법률 검토 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.