나이스옥션 법원경매 충주 2025타경767 [1] 충청북도 충주시 동량면 지동리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 지동리 소재 ""양아마을"" 내에 위치하고 있는 부동산(주택 및
""전"")이며, 주위는 충주호 주변 산간 농촌 및 농경지대로서 주택,캠핑장,농경지,과수원,
임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호1,2토지: 2필지 일단지로서 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근으
로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

2)기호4토지: 지적도상 맹지이나 일부는 본건 주택(기호1,2,3)의 부속토지로 이용하고 있으
며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,2토지: 2필지 일단지로서 토지 형태는 부정형이며,단독주택 부지로 이용하고 있음.

2)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""전""이며, 일부는 본건 주택(기호1,2,3)의
부속토지 및 휴경하고 있는 휴경지임.

인접 도로상태

1)기호1,2토지: 2필지 일단지로서 북동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음

2)기호4토지; 지적도상 맹지이나 일부는 본건 주택(기호1,2,3)의 부속토지로 이용하고 있어
이를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한
강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

기호4토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한
강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률),영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지(기호1,2,4)에는 조경수(소나무,벚나무,철쭉,모과나무 등) 및 조경석이 있으며,
제시외수목으로 일괄 \30,000,000원 평가하여 회보합니다.
2)기호4토지에 지하수관정이 있어 제시외 지하수관정으로 \5,000,000원 평가하여 회보합니다

공부와의 차이

※기호4토지는 지목이 ""전"" 이나 일부는 본건 주택(기호1,2,3)의 부속토지로 이용하고 있는
""주거기타""이며, 일부는 휴경하고 있는 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호3)은 2004.04.17자로 사용승인되었으며,2004.05.19자 일부 증축(2층 주택),
2007.10.26자 일부 증축(1충 창고,2층 창고)한 철근콘크리트구조 기타지붕(판넬위 아스팔
트슁글) 2층 단독주택으로서

(단독주택 부분)
외벽: 연와 벽돌치장 쌓기, 인조석 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

(일반건축물대장 기재, 구조 및 지붕)
※1층 창고 부분: ""벽돌조 기타지붕(유리)""이나 현황은 ""판넬지붕""임.
※2층 창고 부분: 경량철골조 기타지붕(폴리카보네이트)

이용상태

본건 건물(기호3)은 단독주택으로 이용하고 있음

1층: 방3,거실,주방/식당,화장실2,현관 등),창고
2층: 거실겸 방,화장실,현관 등),창고
지1층: 차고

설비내역

본건 건물(기호3)은 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가림막, 약13.3㎡(1층~2층 외부 계단 소재)
㉡: 철재기둥 강판지붕, 차양겸 비가림막(하부 목재데크),약15.8㎡(기호2,4토지 소재)
㉢: 벽체이용 철재기둥,차양겸 비가림막, 약10.5㎡(기호2,4토지 소재)

※부합물 및 종물로서 큰 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

※기호3건물 1층 증축부분(창고,37.19㎡)의 지붕은 일반건축물대장에는 ""기타지붕(유리)""
이나 현황은 '판넬지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 2-1,2-2,3-1 (감정평가서상 ㉠~㉢) 포함
-제시외 수목 1-1 매각 포함
-제시외 관정 4-1 매각 포함
-목록 4 지목 '전'이나 일부 본건 주택의 부속토지로 이용되는 '주거기타'이며 일부는 휴경지임.
-목록 4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경767 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 지동리 845

용도: 단독주택

토지면적: 1876.00㎡ (약 567.35평)

건물면적: 342.12㎡ (약 103.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 571,350,930원 (약 57,135만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새충주새마을금고

말소기준권리: 2022년 8월 19일자 새충주새마을금고의 근저당권 (채권최고액 520,000,000원)

총 등기부채권액: 520,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 동량면 지동리 소재 "양아마을" 내에 위치하며, 충주호 주변의 산간 농촌 및 농경지대에 속해 있습니다. 주위에는 주택, 캠핑장, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 토지(기호1,2)는 세로(가) 도로에 접하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도로가 통과하여 교통 상황은 보통입니다. 기호4 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 주택(기호1,2,3)의 부속 토지로 이용되고 있으며, 인근 지방도로를 통해 접근이 가능합니다.

도로상태: 기호1,2 토지는 북동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다. 기호4 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 주택의 부속 토지를 통해 접근 가능한 상태입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

기호1,2 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 한강폐기물매립시설 설치제한구역입니다.

기호4 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 한강폐기물매립시설 설치제한구역이며, 영농여건불리농지에 해당합니다.

토지 지목 및 현황: 기호4 토지는 지목이 '전'이나, 일부는 본건 주택의 부속 토지(주거기타)로 이용되고 있으며, 일부는 휴경지 상태입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 19일자 새충주새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 근저당권 및 그 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

채무 총액: 등기부채권 총액은 520,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 전체 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 인수 금액이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 임대 관계 미상이라는 점에 유의하여 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

입지 특성: 본건은 산간 농촌 지역에 위치하여 전형적인 상업 지역이나 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주거 기능과 함께 자연환경을 활용한 캠핑장, 농경지, 과수원 등과 연계된 입지입니다.

교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 지방도로를 통해 충주시내 또는 타 지역으로 이동이 가능합니다.

주변 시설: 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 정보는 부족하며, 주로 자연 및 농업 관련 시설이 분포하고 있습니다. 주변 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 범위를 벗어납니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 단독주택입니다. 충주호 인근으로 여가 활동 및 휴식 공간으로서의 가치가 있습니다.

주변 편의시설: 인근 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

건축물 특성: 2004년 사용승인된 철근콘크리트구조의 단독주택으로, 1, 2층으로 구성되어 있으며 일부 증축 이력이 있습니다. 난방, 위생, 급배수 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 기호4 토지(지목: 전)의 경우, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지 부분: 기호4 토지가 지적도상 맹지라는 점은 토지 이용 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. (단, 현재는 주택 부속토지로 이용 중입니다.)

제시외 물건: 제시외 건물, 수목, 관정 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 명도 협상 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

자연 환경 관련 제한: 해당 지역은 가축사육제한구역, 한강폐기물매립시설 설치제한구역 등에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 전체 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 소유자 외 점유자에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주호 인근의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택으로, 전원생활 또는 주말 주택으로 활용하기에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

토지 일부가 농지(전)로 이용되고 있으며, 지적도상 맹지인 부분 등 특이사항이 존재하므로, 관련 법규 확인 및 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

제시외 건물, 수목, 관정 등이 포함된 일괄 매각 대상이며, 감정가 산정 시 이러한 부대 가치도 고려된 것으로 보입니다.

경매 참여 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 명도 대상(소유자 외 점유자 존재 시) 등을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

충주호 인근의 쾌적한 자연 환경과 조용한 주거 환경.

단독주택으로서의 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력.

일괄 매각에 포함된 제시외 수목 (3천만원) 및 관정 (5백만원)의 실질 가치 평가.

토지 일부를 활용한 주말 농장, 텃밭 등으로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 571,350,930원 (약 57,135만원) 입니다.

현재 시점에서의 유사 물건 시세 및 실거래가 자료가 제공되지 않아 정확한 시장 분석은 제한적입니다. 제공된 건축물표제부 JSON 데이터에는 시장 가격 정보가 포함되어 있지 않아, 이를 직접 분석하여 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본 건 단독주택과 직접 비교하기 어려운 부분이 있습니다.

본건은 농촌 지역의 단독주택으로, 동일 지역 내 아파트 시세와는 차이가 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 지역의 유사 단독주택, 토지 거래 사례, 경매 진행 사례 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 농지 관련 규제, 맹지 가능성 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠정적인 권장 입찰 범위는 감정가의 70% ~ 80% 수준으로, 약 399,945,651원 ~ 457,080,744원 (약 40,000만원 ~ 45,708만원)을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사, 권리 분석 재확인, 그리고 최신 시장 조사를 기반으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.