나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30270 [1] 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1 : 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서
외벽:치장벽돌쌓기 등으로 마감하였습니다.
내벽:벽지도배, 페인팅등으로 마감하였습니다.
창호:샷시창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 1 : 주택 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비(주택부분)등 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 건물만 매각. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣) 매각에 포함
- 제시외 구축물 및 이동식 컨테이너 매각에서 제외
- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음)
- 현황 주택 및 창고(작업실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30270 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8

용도: 단독주택

감정가: 69,033,300원 (6,903만원)

1.3. 건물 정보

건물면적: 173.81㎡ (약 52.58평)

건물지분: 86.91㎡ (약 26.30평)

건물 제시외면적: 90.65㎡

건축구조: 경량철골구조, 슁글지붕 단층 건물

주요 마감: 외벽 - 치장벽돌쌓기, 내벽 - 벽지도배/페인팅, 창호 - 샷시창호

1.4. 토지 정보

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

* 상기 토지 정보는 제시된 자료 기준이며, 실제 경매 물건은 건물에 대한 지분 매각으로 토지 소유권과는 별개일 수 있습니다.

1.5. 매각 대상

매각대상: 건물지분매각 (86.91㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건은 음성군 소이면에 위치하며, 주변 도로 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

2.2. 주변 환경

본 물건은 음성군 소이면 지역에 소재하고 있으며, 주변은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

최근 음성군 소이면에서는 김치공장 폐수 및 악취 문제가 발생하여 주민들의 민원이 제기된 바 있습니다. 이로 인해 지역 환경에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

다만, 음성군에서 지역 균형 발전을 위해 충도저수지 주변에 캠핑장, 유아숲 체험원, 생태탐방로 등을 조성하는 사업을 추진하고 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

- 갑1: 2004-10-08 소유권 이전 (김정은)

- 갑2: 2014-08-06 소유권 이전 (이예종, 매매)

* 건물 등기부:

- 갑1: 2015-12-03 소유권 보존 (이재헌)

- 갑2: 2015-12-06 소유권 이전 (이예종)

- 갑3: 2021-12-23 소유권 이전 (반병옥 외 1명, 증여)

- 갑4: 2025-01-21 강제 경매개시 결정 (채권자: 충청북도, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 말소되는 권리

경매 개시 결정 등기(갑4)가 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 해당 권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 권리분석 종합

건물에 대한 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 감정가는 6,903만원입니다. 주변 단독주택 매물 정보를 보면, 토지 231㎡(70평)에 건물 99㎡(30평) 주택이 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2011년 사용승인된 경량철골구조 97.75㎡(30평) 단독주택이 급매로 2억원에 나온 매물도 확인됩니다. 다른 사례로, 2019년 사용승인된 93.76㎡(28평) 주택이 2억 4천만원에 나온 매물도 있습니다.

이러한 사례들을 볼 때, 본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건은 건물 지분 매각이라는 점과 법정지상권 성립 여부 미확인이라는 특수성을 고려해야 합니다.

4.2. 지역 특성

음성군 소이면은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 보이며, 전원주택이나 소규모 농업 관련 시설이 분포하고 있습니다. 음성읍내와 인접하여 접근성이 비교적 용이한 편입니다. 최근 지역균형발전을 위한 관광 개발 계획이 발표되는 등 변화의 움직임도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

음성군 소이면 지역은 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 편의시설이 운영될 것으로 예상됩니다. 음성읍내로 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 인근에는 소이초등학교가 있습니다. 다만, 소이초등학교 주변 2km 이내에는 학원가가 없으며, 3km 이내에 중학교가 없는 것으로 파악됩니다. 고등학교는 음성고등학교 등이 음성읍에 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근 음성읍에 병원 및 의원급 의료시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 큰 리스크 요인입니다. 건물만 매각 대상이고, 해당 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 건물 소유주는 토지 사용료를 지급해야 하거나 토지 소유주와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분매각

건물 전체가 아닌 지분(86.91㎡)만 매각되므로, 건물 전체를 단독으로 소유하거나 관리하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 효력이 상실됩니다. 이는 입찰 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣의 제시외 건물은 매각에 포함되나, 제시외 구축물 및 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 이에 대한 명확한 구분이 필요합니다.

6.5. 기타 리스크

과거 인근 지역에서 김치공장으로 인한 폐수 및 악취 문제가 제기된 사례가 있습니다. 이는 지역 환경에 대한 잠재적 영향을 시사하므로, 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 음성군 소이면에 위치한 단독주택 건물 지분 경매 물건입니다. 감정가는 6,903만원으로, 주변 단독주택 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다. 그러나 건물 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공유자 우선매수 등 여러 특수성과 잠재적 리스크를 가지고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 건물 사용 및 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 주택 및 창고(작업실)로 이용 중인 점은 향후 활용 방안을 고려할 때 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세 가능성: 주변 시세 정보를 고려할 때, 법정지상권 등 리스크 해소 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 이용 상태: 주택 및 창고(작업실)로 이용 중인 점은 향후 임대 또는 실거주 활용에 용이할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 음성군 소이면 지역의 개발 계획(캠핑장, 생태탐방로 등)은 장기적인 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,903만원

주변 시세 조사 및 물건의 특수성을 종합적으로 고려했을 때, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 기타 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

단, 법정지상권 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 6,900만원 ~ 8,300만원)

만약 법정지상권 문제가 해결되지 않거나 복잡한 경우, 입찰가 하향 조정을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정은 법률 전문가 및 현장 조사 후 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.