나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30270 [1] 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30270 [1] 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30270
• 주소: 충청북도 음성군 소이면 소이로41번길 9-32
• 감정가: 69,033,300원
• 최저가: 55,227,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

충주지원 경매3계 2025타경30270 | 소재지: 충청북도 음성군 소이면 소이로41번길 9-32 | 감정가: 69,033,300원 | 최저가: 55,227,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 충주지원 2025타경30270 (1) 사건으로, 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8 소재의 단독주택 건물 지분을 대상으로 하는 부동산 강제경매 물건입니다. 채무자 및 소유자는 이OO, 채권자는 충OOO입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 토지 없이 건물만 매각되는 지분 물건이며, 주택 및 창고(작업실)로 이용 중인 건물입니다.

감정가: 69,033,300원

토지 현황:

토지면적: 0.00$\text{m}^2$ (매각 제외)

토지 지분율: 0

건물 현황 (경량철골구조 슁글지붕 단층):

주 건물 면적: 173.81$\text{m}^2$ (약 52.58평)

제시외 건물 면적 (매각 포함): 90.65$\text{m}^2$ (약 27.42평) (감정평가서상 ㉠~㉣ 포함)

총 건물 면적: 264.46$\text{m}^2$ (약 80.00평)

매각 대상: 건물 지분 (8690.5 지분 중 일부)

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 최고의 입지

충청북도 음성군 소이면 비산리는 전형적인 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주거 환경은 조용하고 쾌적할 것으로 예상됩니다. 주요 도로나 면소재지와의 접근성은 현장 확인이 필수적이나, 주변 환경을 감안할 때 도심의 편의시설 접근성보다는 전원생활의 가치에 중점을 두어야 합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건지 주변에는 염소탕 전문점, 전통찻집, 기사식당 등 일부 지역 상권 시설이 존재하여 기본적인 외식이나 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대형 마트, 병원, 주요 관공서 등 광역 생활 편의시설은 소이 면소재지 또는 음성읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

혐오시설 분석:

주변 환경 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사, 공장, 폐기물 시설 등의 근접 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 물건은 '건물 지분 매각'이며, 토지는 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 가능성이 높으며, '건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명'이라는 주의사항과 직결됩니다.

경매 구분: 부동산 강제경매 (채권자: 충OOO)

특이사항 및 권리 관계 요약:

1. 건물만 매각: 토지를 취득하지 못하므로, 향후 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나 법정지상권이 성립되지 않을 경우 건물이 철거될 위험이 존재합니다.

2. 법정지상권 성립여부 불분명: 가장 큰 권리적 리스크입니다. 법정지상권 성립에 대한 면밀한 법리 검토 및 예상 지료 산정 작업이 필수입니다.

3. 지분 매각: 소유권 전체가 아닌 일부(8690.5)를 매수하는 것입니다. 매수 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구를 통해 소유권을 정리해야 하는 추가적인 과정이 필요합니다.

4. 공유자 우선매수 신고: 다른 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 권리(우선매수권)를 행사할 수 있습니다. 이는 최고가 매수신고인으로 낙찰받더라도 매수 기회를 잃을 수 있음을 의미합니다 (1회에 한하여 행사 가능).

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 주요 리스크 및 주의사항

1. 법정지상권 리스크: 건물 철거 소송 및 지료 청구 소송에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이는 명도(인도) 과정보다 더 복잡하고 오랜 기간이 소요될 수 있는 최상급의 리스크입니다.

2. 지분권 정리 리스크: 매각 후 다른 공유자와의 관계 정리(매수 또는 매각)가 수반되어야 합니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 합니다.

3. 제시외 건물 및 구축물:

- 제시외 건물(90.65$\text{m}^2$)은 매각에 포함되나, 제시외 구축물 및 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 현장에 있는 컨테이너 등은 명도 및 철거 대상이 될 수 있습니다.

4. 현황과 공부의 일치: 건물은 주택 및 창고(작업실)로 이용 중이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 전원주택 및 작업실 용도로 활용할 수 있는 장점이 있으나, 토지 제외 건물 지분 매각이라는 권리 관계의 복잡성과 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 매우 고난도의 특수 물건으로, 일반 투자자에게는 권하지 않으며, 법정지상권 및 지분 정리 경험이 풍부한 전문 투자자의 심층적인 권리 분석과 명확한 출구 전략 수립 후에만 입찰을 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 저가 매수의 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생합니다.

2. 대형 건물 면적: 총 264.46$\text{m}^2$ (약 80평)의 건물 면적을 활용하여 주택 및 넓은 작업 공간(창고)으로 이용할 수 있는 실사용 가치가 있습니다.

3. 공유자 우선 매수권: 공유자가 우선매수권을 포기하거나 행사하지 않을 경우 비교적 쉽게 최고가 매수인이 될 수 있습니다. (단, 1회 행사 후 미납 시 소멸됨)

법원 정보

충주지원 경매3계