나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30232 [1] 충청북도 충주시 앙성면 강천리 129-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 중전리 소재 "시그너스골프장(CC)" 진입로 입구, 강천리에 위
치하고 있는 부동산(지목상 "전" 1필지, 현황 일부 "과수원", 일부 휴경지)이며, 주위는
농경지,과수원,주택,전원주택,골프장, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지는 소로한면(왕복2차선)에 접하고 있어 차량 접근 용이하며,인근으로 대중교통이
운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이며,
서측 일부는 사과나무,대추나무 등 유실수가 식재되어 있는 "과수원"으로 이용하고 있으며,
동측 일부는 휴경하고 있는 휴경지임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 소로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,특화경관지구(특화경관지구-8),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),한강 폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

본건 토지 서측 일부에 대추나무,사과나무 등 유실수가 다수 식재되어 있음

공부와의 차이

본건 토지는 지목이 "전"이나 서측 일부는 "과수원"으로 이용하고 있으며,동측 일부는 휴경
하고 있는 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 수목 매각에 포함
- 지상에 이동식 컨테이너, 물탱크, 건축자재 매각에서 제외
- 지목이 '전'이나 현황 일부 과수원, 일부 휴경지임
- 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1.사건번호

충주지원 2025타경30232 (1)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

북충주농업협동조합

1.1. 4.매각대상

토지매각

1.2. 소재지 및 물건 정보

1.2. 1.소재지

충청북도 충주시 앙성면 강천리 129-3

1.2. 2.물건 현황

지목: 전

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지면적

3535. 00㎡ (약 1,070평)

1.3. 2.토지 제시외면적

0. 00㎡

1.3. 3.건물면적

0. 00㎡

1.3. 4.건물 제시외면적

0. 00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

1.4. 1.감정가

367,035,000원

1.4. 2.총 채권액 (등기부상)

475,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충주시 앙성면 강천리에 위치하며, 시그너스골프장(CC) 진입로 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 농경지, 과수원, 주택, 전원주택, 골프장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지는 소로(왕복 2차선)에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다. 인근 지역으로 대중교통 노선이 운행되고 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북동측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권: 고하분(2011년), 농업회사법인모드본바이오주식회사(2017년) 등 소유권 이전 기록 확인.

근저당권: 앙성농업협동조합(195,000,000원, 2014년), 고하분(80,000,000원, 2018년), 농업회사법인주식회사무진바이오(200,000,000원, 2022년).

지상권: 앙성농업협동조합(2014년) 설정 기록.

임의경매: 북충주농업협동조합(153,625,010원, 2025년) 개시.

3.2. 소멸되지 않는 권리

말소기준권리인 앙성농업협동조합의 근저당권(2014년 3월 26일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 대부분의 권리(근저당권, 지상권, 임의경매 개시 결정 등)는 말소 대상이므로, 경매 완료 시 본건 토지에 등록된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 등기부상 '을2' 지상권의 말소 기재와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현황을 재확인하여 인수되는 권리가 있는지 최종 점검하시기 바랍니다.

3.3. 임차인 현황

본건 물건명세서 상 임차인 현황 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 임차인 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 따라서, 임차인으로 인한 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 이 정보에 따르면 별도의 임차인 보증금을 인수할 필요는 없으나, 실제 점유 관계 확인을 통해 임차인 존재 여부를 최종적으로 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주로 농경지 및 과수원이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 전원주택 및 골프장이 인접해 있어 전원생활 및 레저 활동과 관련된 입지 특성을 가집니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모의 지역 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

시그너스골프장(CC)이 인근에 위치하여 골프 이용객이나 관련 종사자들에게는 편리한 접근성을 제공할 수 있습니다. 주거 환경으로는 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 보이며, 이는 인근 읍면 소재지 활용을 통해 해결될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 지목이 '전'이나 현황 일부 과수원, 일부 휴경지로 이용 중입니다. 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 현황과 지목 불일치

지목은 '전'이지만, 실제로는 일부 과수원으로 이용되고 있으며, 일부는 휴경지 상태로 있습니다. 이는 향후 농지 관련 민원이나 행정 제재의 대상이 될 가능성을 내포합니다.

6.3. 제시외 물건 제외 사항

토지 매각에는 제시외 수목(대추나무, 사과나무 등)이 포함됩니다. 하지만 지상에 설치된 이동식 컨테이너, 물탱크, 건축 자재 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 명도 협의 또는 자체 처리가 필요합니다.

6.4. 주변 시설

현장 조사 및 공개된 정보 확인 결과, 본건 주변에 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 또한, 토지이용계획 상 '한강 폐기물 매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 해당 시설로 인한 환경 저해 우려는 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시에 위치한 농취증이 필요한 전(田) 토지로, 지목과 현황이 일부 상이하나 과수원 및 휴경지로 활용 가능성이 있습니다. 주변 골프장과의 인접성, 용이한 차량 접근성 등 입지적 장점과 함께, 농지 취득 관련 제약 사항 및 제시외 물건 제외 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하나, 농지법규 준수 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

농업용 또는 전원주택 부지 개발 잠재력: 지목 변경 및 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

주변 골프장 연계 관광/휴양 시설 개발 가능성.

잘 관리된 과수원으로의 전환 또는 농업 수익 창출.

경매 물건으로 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 인수 보증금이 0원이므로, 해당 사항은 없습니다.

실제 입찰가 산정을 위해서는 감정가격(367,035,000원)을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 시세, 본건의 구체적인 개발 가능성, 농지 취득 비용 및 절차, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 전문적인 시장 조사 및 평가가 필요합니다. 총 채권액(475,000,000원) 대비 감정가 비율 등을 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.