나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30431 [1] 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 164 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 “충주켄싱턴리조트” 남서측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) : 사다리의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(3) : 사다리의 평지로서, 주거나지로 이용중입니다.
기호(4) : 부정형의 평지로서, 도로등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2) : 본건은 북동측 및 북서측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 각각 진출입합니다.
기호(3) : 본건은 북동측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 진출입합니다.
기호(4) : 본건이 도로이며, 남동측 북서측으로 폭 4m 내외의 도로와 연계합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4) : 계획관리지역(2021-12-17) , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(4) : 공부상 지목은 답 이나, 현황은 도로인 토지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) : 부럭조 와가지붕 단층으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감입니다.
내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다.
창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

기호(1-2) : 부럭조 스레트지붕 단층으로서,
외 벽 : 페인팅 등 마감입니다.
내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다.
창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(1-1) : 주택으로 이용중입니다.
기호(1-2) : 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-1) : 위생,급배수 및 난방설비 등이 있습니다.
기호(1-2) : 설비 등은 없습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠,㉡)
-목록 4는 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 4 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'임
-본건 토지 지상 컨테이너 6동 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)
-2025. 6. 4.자 김우석으로부터 미지급 공사대금 금 45,000,000원에 대하여 유치권 신고 있음(유치권 성립 여부는 불분명)
-2025. 9. 3.자 채권자 이천우리새마을금고가 유치권자 김우석의 유치권신고에 대하여 유치권부존재에대한의견서(유치권배제신청서)를 접수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

충주지원 2025타경30431 (1)

소재지

충청북도 충주시 산전장수2길 54 (앙성면 돈산리 164번지)

용도

단독주택

감정가

503,505,800원

토지면적

1789. 00㎡ (약 541.17평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

158. 80㎡ (약 48.04평)

건물 제시외면적

6. 00㎡ (감정평가서상 ㉠, ㉡)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

이천우리새마을금고 (이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 “충주켄싱턴리조트” 남서측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 상태

기호(2) 토지: 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지: 사다리형의 평지로서, 주거용지로 이용 중입니다.

기호(4) 토지: 부정형의 평지로서, 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(2) 토지: 본건은 북동측 및 북서측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 각각 진출입합니다.

기호(3) 토지: 본건은 북동측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 진출입합니다.

기호(4) 토지: 본건이 도로이며, 남동측 북서측으로 폭 4m 내외의 도로와 연계합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(2~4) 토지: 계획관리지역(2021-12-17), 성장관리구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 (근저당권, 청미새마을금고, 2021-05-11 접수)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당권: 청미새마을금고 (을8), 김미옥 (을11), 주식회사메디인베스트대부 (을12)

* 지상권: 청미새마을금고 (을9)

* 가압류: 신한은행 (갑3), 서울보증보험주식회사 (갑4, 갑5, 갑6), 경기신용보증재단 (갑7)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.4. 인수되는 임차보증금

0원

3.5. 총 등기부채권액

1,154,935,403원

3.6. 유치권 신고

2025년 6월 4일, 김우석으로부터 미지급 공사대금 45,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 채권자인 이천우리새마을금고는 2025년 9월 3일 유치권자 김우석의 유치권 신고에 대하여 유치권 부존재 의견서(유치권배제신청서)를 접수하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 주택 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 충주켄싱턴리조트가 소재하여 해당 시설 이용객 또는 관련 종사자 등 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 풍부한 일반 상권과는 다소 거리가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

(외부 검색 필요) 본건 소재지인 충주시 앙성면 돈산리 주변의 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설의 접근성 및 이용 현황에 대한 조사가 필요합니다. 또한, 반경 1km 이내에 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)의 존재 여부를 확인하여 투자 가치에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건까지 차량 접근은 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 시내외 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료

(외부 검색 필요) 앙성면에 위치한 초등학교, 중학교 등 교육 시설과의 거리 및 통학 편의성을 확인해야 합니다. 또한, 인근 지역의 병원, 의원 등 의료 시설 접근성도 파악이 필요합니다.

5.3. 주변 개발 및 계획

(외부 검색 필요) 충주시 앙성면 일대의 개발 계획이나 인허가 사항 등을 조사하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

김우석의 유치권 신고(45,000,000원)가 존재하며, 성립 여부가 불확실합니다. 채권자 측에서 유치권 부존재 의견서를 제출하였으나, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않았을 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

목록 4(토지 기호 4)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 본건 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다.

6.3. 공부와 현황의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 건축 등 이용에 제한을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 매각 제외 물건

토지 지상 컨테이너 6동은 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이 부분에 대한 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 건물 구조 및 이용

기호(1-1)는 부럭조 와가지붕 단층 주택으로, 위생, 급배수 및 난방 설비가 있습니다. 기호(1-2)는 부럭조 스레트지붕 단층 창고이며, 별도 설비는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 충주시 앙성면에 위치한 단독주택 및 토지를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 토지는 주거용 건부지 및 도로로 이용되고 있으며, 주택과 창고로 구성된 건물이 소재합니다. 권리 관계상 말소기준권리(을8) 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 유치권 신고 건(성립 여부 불분명), 농지취득자격증명 제출 필요, 그리고 공부상 지목과 현황의 차이 등 확인 및 주의가 요구되는 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높습니다.

* 주택 및 창고 용도로 활용 중인 건물과 부지입니다.

* 주변에 충주켄싱턴리조트가 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 503,505,800원입니다. 본 건은 유치권 신고, 농지취득자격증명 제출 필요, 공부상 지목과 현황의 차이 등 몇 가지 잠재적 리스크를 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정평가액의 약 80%~85% 수준인 400,000,000원 ~ 428,500,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 투자 관점에서 제시하는 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 상세한 시세 조사, 권리 분석 재확인, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.