나이스옥션 법원경매 충주 2025타경163 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재"" 금왕금빛근린공원 ""남서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 소규모 점포, 농경지 등이 혼재된 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측, 북측, 동측으로 차량 출입이 가능한 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2018-12-28), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꼬망새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트 스라브지붕 3층건으로 (사용승인일 : 2008.12.19)
외 벽 : 변색벽돌쌓기 마감 등
내 벽 : 벽지, 타일마감 등
바 닥 : 장판, 타일마감 등
창 호 : 샷시 마감 등

이용상태

지하층 : 계단실
1층 ~ 3층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 이용한 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 와 같이 제시외건물 ㉠, ㉡ 이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물인 조립식주택(통칭4층), 옥탑(감정평가서상 ㉠㉡ )매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경163 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금왕신용협동조합 (추정)

감정가: 1,382,686,400 원

1.2. 물건 개요

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-5

용도: 다가구주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 1,092.00㎡ (약 330.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 659.82㎡ (약 199.59평)

건물 제시외면적: 132.00㎡ (약 39.93평) - 조립식주택(통칭 4층), 옥탑 (감정평가서상 ㉠, ㉡)

건축물 용도: 다가구주택

건축 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 3층건

사용승인일: 2008년 12월 19일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 '금왕금빛근린공원' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다가구주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (2019-10-29) 금왕신용협동조합 (채권최고액 270,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이보다 선순위의 권리는 등기부상 말소되지 않은 권리가 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력있는 임차인)

* 이 (보증금 13,000,000원, 차임 270,000원, 전입일자 2015-04-13, 확정일자 2023-09-04, 배당신고일자 2025-03-07, 대항력: 있음)

* 전 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-10-31, 확정일자 2024-01-24, 배당신고일자 2025-02-05, 대항력: 있음)

상기 2명의 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

나머지 임차인은 등기부상 또는 전입/확정일자 정보에 따라 대항력이 없습니다.

※ 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 총액은 58,000,000원입니다.

3.3. 주요 채권자

금왕신용협동조합은 본 경매의 신청 채권자(근저당권자)이며, 물건에 대한 다수의 근저당권을 보유하고 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다가구주택과 소규모 점포, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주거 목적의 수요가 있으며, 주변 소규모 상가 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

'금왕금빛근린공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 기본적인 편의시설이 갖추어진 주거지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 2명(이 , 전 )의 보증금 총액 58,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물인 조립식주택(통칭 4층) 및 옥탑이 매각에 포함되나, 해당 부분에 대한 임차인의 권리관계는 명확히 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있어 일부 축산업 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 연대 채무 관련 물건의 처리 결과가 본 물건의 낙찰 이후 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 다가구주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력은 있으나, 대항력 있는 임차인 2명의 존재로 인해 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익이 기대되는 다가구주택

* '금왕금빛근린공원' 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 매각에 포함된 제시외 건물 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,382,686,400원입니다.

경매 컨설턴트로서 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 정보에 따라 '인수 보증금'은 0원으로 간주하여 제외하고 산정합니다.

다만, 실질적으로는 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총액 58,000,000원을 별도로 고려해야 하는 리스크가 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토해볼 수 있으나, 임차인 인수 보증금 및 기타 유치권, 명도 난이도 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

잠정적인 예상 입찰가 범위는 9억 6천만원 ~ 11억원 수준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

본건 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.