나이스옥션 법원경매 충주 2025타경477 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 281 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""곰실마을"" 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.
대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""신양교차로"" 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨.
대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""마치마을"" 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.
대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""양촌제"" 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.
대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.
대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 근거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 평지로서 주상나지임.
대상물건4,5,6 : 3필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.
대상물건7 : 부정형 평지로서 전기타(양어장)으로 이용중임.
대상물건8 : 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용중임.
대상물건9,11 : 부정형 완경사로서 전으로 이용중임.
대상물건10 : 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

대상물건1 : 소로한면에 접함.
대상물건4 내지 6 : 일단으로 소로각지에 접함.
대상물건7 : 소로한면에 접함.
대상물건8 : 중로한면에 접함.
대상물건9 : 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건10: 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건11: 지적상 맹지이나 인접필지상에 개설된 농로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건4,6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건7 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2023-12-12)<농지법>
대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
대상물건9 : 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지
대상물건10 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
대상물건11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건4,5,6은 지목은 양어장이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동호 : 벽돌구조 슬레이트 지붕 2층 건으로서(현황 : 1층, 2층 멸실로 인한 소재불명)
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건2 가동호 부속건물 : 벽돌구조 슬레이트지붕 단층 건으로서
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 : 일반철골구조 기타지붕(일반철골구조) 2층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건 2 가동호 : 동.식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고임.
대상물건2 가동호 부속건물 : 창고로 이용중임.
대상물건3 나동호 : 1층은 교회, 2층은 주택, 옥탑1층은 계단실로 이용중임.
대상물건3 나동호 부속건물 : 창고, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건3 나동호 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨.
대상물건3 옥탑1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경477 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 16,385,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 281

용도: 대지

토지면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 지상의 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "곰실마을" 서측 인근 농촌지대에 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 충주 비즈코어시티 산업단지 조성이 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건은 소로 한면에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

주덕읍 화곡리 인근에는 공영주차장이 소재하고 있으며, 충주지식산업센터가 위치하여 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 충주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을7 근저당권 (충주농업협동조합, 2022-05-27)

등기부상 총 채권액은 624,927,030원으로 높은 편입니다.

경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 본 물건은 농촌지대의 토지로, 주변 개발 계획(충주 비즈코어시티 산업단지)이 있으나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닐 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화곡리 인근에는 공영주차장 및 충주지식산업센터가 있어 기본적인 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 의료 시설은 충주 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주덕읍 내 초, 중학교가 소재하고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, (일부) 농업진흥구역, (일부) 도시지역/자연녹지지역, (일부) 철도보호지구, (일부) 보전산지/임업용산지/준보전산지, (일부) 계획관리지역/성장관리계획구역 등 복합적인 토지이용계획 및 규제를 받고 있습니다. 특히 가축사육제한, 농업진흥, 산지 관련 규제는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 맹지

대상물건9, 10, 11은 지적상 맹지이나, 인접 필지의 임도 및 농로를 통해 진출입이 가능하여 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있습니다. (본건 물건 281번지와 직접적인 연관은 없는 내용이나, 감정평가서에 동일 물건 내에서 언급된 내용으로 참고)

6.3. 제시외 컨테이너

지상에 평가 및 매각에서 제외되는 컨테이너가 존재하므로, 낙찰 후 별도의 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

총 채권액이 6억 원을 초과하여 경매 진행 과정에서 변동이 있거나, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 혐오시설 인근 가능성 (주의)

충주시 주덕읍 화곡리 인근에서 산업단지 개발이 진행 중이며, 충주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 주민 반발 사례가 있는 것으로 보아, 향후 개발 과정에서 혐오시설 유치 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍 화곡리에 소재한 대지로서, 토지 자체의 감정가는 약 1,638만 5천원입니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다. 주변 지역에 산업단지 개발이 예정되어 있어 장기적인 발전 가능성은 있으나, 현재로서는 농촌지대의 토지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 높은 채권 총액은 유의해야 합니다. 토지 이용에 있어 다양한 법규 및 제한 사항이 존재하므로, 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 매각 제외된 컨테이너의 처리 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

본 물건의 감정가가 상대적으로 낮아, 시장 상황에 따라 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 호재

충주 비즈코어시티 산업단지 개발 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가 16,385,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사를 통한 물건 가치 평가, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 물건의 경우 현장 상황 및 법규 제한 등을 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.