나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30383 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 110동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 ""충주기업도시(서충주)"" 소재 ""중
앙탑고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있는""미진 이지비아아파트"" 제110동 3층 304호이
며, 주위는 아파트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,포레나 서충주아파트 등)로 형성된
지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정
보통임.

건물의 구조

본건은 2017.11.14자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층
건내 3층 304호로서


외벽:화강석붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을
갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게
조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 북동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),대로3류(폭 25m~30
m)(2020-03-27)(대로3-중앙1)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의관
리 및 이용에 관한법률),상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교)(교육환경 보호에 관한
법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-경매신청채권자(임차보증금반환채권 승계인) 주택도시보증공사로부터 2026. 9. 3.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정있음)
-위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30383 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 110동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.05㎡ (약 14.84평)

토지지분: 49.0489㎡ (약 14.84평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9903㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 입지조건

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있는 "미진 이지비아 아파트" 110동 3층 304호입니다. 주변은 아파트 단지들로 형성된 지역으로, 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통입니다. 차량 접근이 용이하며 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 교통 사정은 보통입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 김보인 씨의 가압류(갑6)이며, 이보다 선순위인 소유권이전등기(2022년 3월 7일 접수, 김현기)가 존재합니다.

가장 중요한 사항은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024년 3월 8일 등기, 임대차보증금 170,000,000원)가 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 2022년 2월 23일 전입신고 및 2022년 2월 25일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.02.23

확정일자: 2022.02.25

대항력: 있음 (매수인이 인수)

이하 등기된 권리들(가압류, 압류, 강제경매)은 말소기준권리보다 후순위로서 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 315,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 충주기업도시는 계획적으로 개발된 도시 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설과의 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본 아파트는 2017년 11월 14일 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조이며 총 20층 중 3층에 위치하고 있습니다. 내부 구성은 방 3개, 거실, 화장실 2개, 주방/식당, 발코니 등으로 이용 중입니다. 난방은 도시가스 개별 보일러를 사용하며, 위생, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트명: 충주 미진이지비아아파트

* 사용승인일: 2017년 11월 14일

* 해당 동 정보: 110동, 총 20층, 100세대

* 단지 전체 정보: 총 782세대, 대지면적 약 43,450㎡, 연면적 약 99,602㎡

* 주차: 총 110대 (지상 3대, 지하 22대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 8대, 지하 10대

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액을 부담해야 하므로 실제 총 투자 비용이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 또한, 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 가능성도 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시라는 신흥 주거지역에 위치하며, 우수한 생활 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있어 거주 가치가 높은 편입니다. 그러나 170,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담은 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 해당 인수 금액이 감정가 및 최근 시세보다 높다는 점에서, 신중하고 면밀한 검토 없이는 투자에 신중해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 충주기업도시 내 위치하여 장기적인 지역 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 지역으로서 꾸준한 수요 예상.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 구축.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원이며, 최근 유사 면적(59.99㎡)의 실거래가는 2026년 6월 162,000,000원, 2026년 6월 160,000,000원 수준입니다.

본 건은 매수인이 170,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 높은 리스크를 안고 있습니다. 이는 현재 시장가 및 감정가를 초과하는 금액이므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 높은 인수 보증금을 고려했을 때, 본 물건 자체의 가치를 기준으로 보수적인 입찰가가 산정됩니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 고려한 금액이며, 실제 매수인이 부담해야 할 총 인수 비용은 150,000,000원(입찰가) + 170,000,000원(인수 보증금) = 320,000,000원이 됩니다.)

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.