나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30416 [1] 충청북도 충주시 용탄동 879-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 목행동 소재 ""충주제4산업단지"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로가가 경유하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,3 : 완경사의 부정형 토지로서 휴경지 및 일부 도로임.
대상물건2 : 완경사의 부정형 토지로서 전 및 일부 도로임.
대상물건4,5,6 : 완경사의 부정형 토지로서 휴경지임.

인접 도로상태

대상물건1,2,3 : 본건 일부가 노폭 약3m의 포장 도로임.
대상물건4,5,6 : 지적상 맹지이나 인접지를 통해 농기계류의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,2,4,5,6 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건3 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상물건1 지상에 방품림 등으로 보이는 소유자 미상의 스트로브잣나무 등 약15주 내외가 식생되고 있으나, 그 경제적 가치가 토지가격에 비해 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
대상물건2,3 지상에 타인소유로 탐문되는 제시외물건이 소재하나, 이동 및 철거가 용이한 동산 등으로서 판단하여 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건1,2,3은 지목은 전, 답이나 일부가 도로로 이용되고 있음.
대상물건6은 지목은 과수원이나 전 등으로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바, 정확한 경계와 위치확인은 별도의 측량을 요함.
대상물건1,2는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였음.
임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2지분매각. 공유자 우선매수청구권 없음
-목록 1 지상의 방품림 등으로 보이는 소유자 미상의 스트로브잣나무 등 약15주 매각 제외
-목록 2,3 지상의 계사, 벌통 및 농기자재, 창고구조물 및 이동식화장실 매각 제외(감정평가서 등 참조)
-목록 1~6 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수)
-목록 1~3은 지목 '전,답'이나 일부 '도로'로 이용중, 목록 6은 지목 '과수원'이나 '전'등으로 이용중
-목록 4~6 지적상 맹지 이나 인접지를 통해 농기계류 진출입 가능함
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 충주지원 2025타경30416 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용탄동 879-3

용도: 과수원 (토지 일부 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근거)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 365,970,000원

토지면적 (총): 6116.00㎡ (약 1850.34평)

매각 대상 토지 지분: 5451.5㎡ (약 1649.11평)

건물면적: 해당 없음 (0㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 충주시 목행동 소재 "충주제4산업단지" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로를 경유하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

대상 물건은 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역) 및 일부 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)으로 지정되어 있습니다.

토지 지목은 '전', '답', '과수원'이나 실제로는 일부 '도로'로 이용 중이며, 일부는 휴경지 상태입니다.

지적상 맹지인 목록 4~6번지 토지도 인접지를 통해 농기계 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017년 9월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (230,000,000원)입니다.

경매개시결정 등기: 2025년 3월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 (229,321,970원)입니다.

등기부채권 총액: 230,000,000원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

참고: 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다. 본 건은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

해당 사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 충주시 외곽 농경지 및 농가주택 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 산업단지가 있어 잠재적 개발 가능성 또는 직원 수요를 고려할 수 있으나, 현재는 농업 중심의 지역적 특성을 보입니다.

별도의 상업 시설보다는 농업 관련 시설 또는 농가 주택 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 기본적인 농업 시설 및 농가 주택이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용은 가능하나, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설은 충주시 중심가로 이동해야 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 혐오 시설 존재 여부를 확인하기 위해 관련 자료 검색을 수행하였으나, 유해하거나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 매수자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지가 도로 등으로 이용 중이며, 실제 이용 현황과 공부상 지목의 차이가 있어 향후 행정적 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 맹지 및 경계 불분명: 목록 4~6번지는 지적상 맹지이며, 인접 토지를 통해 진출입해야 합니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 경계 측량이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 토지 상의 일부 수목, 건축물(계사, 창고 등)은 매각 대상에서 제외되어 있어, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역 내 가축사육제한구역으로, 특정 축산업 활동에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용탄동에 위치한 과수원 지분 매각 건으로, 감정가는 3억 6천여만 원 수준입니다.

입지상으로는 충주제4산업단지 인근에 위치하나, 주위 환경은 농경지 및 농가주택이 혼재되어 있어 농업 중심의 지역입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없습니다.

주요 리스크 요인으로는 토지 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 맹지 및 경계 불분명, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이 등이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 일반적인 부동산 투자보다는 농업 관련 목적이나 지분 활용에 대한 명확한 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 개발 잠재력: 충주제4산업단지 인근이라는 점은 향후 지역 개발 또는 산업 연계 투자 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 농지 이용 가치: 실제 농경지로 이용 중인 부분이 많아 농업 생산 활동을 위한 투자가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 지분 활용 계획: 지분 매각 건이므로, 기존 공유자들과의 협의를 통해 토지 이용 계획을 구체화할 수 있는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 경계 불분명 등의 리스크 요소를 포함하고 있습니다.

또한, 매각 제외 물건이 있고 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이 등도 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요소들을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 투자 수익률, 유사 물건 거래 사례, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 토지 지분 매각 및 제반 리스크를 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(예상 입찰가 범위: 256,179,000원 ~ 329,373,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.