나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30373 [1] 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 소재 ""윗오갑마을"" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 국도(38호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나 노선버스 정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북서쪽으로 노폭 5 ~ 6m 포장도로, 동쪽으로 노폭 3 ~ 4m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,

일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1), 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1), 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) 공장 : 일반철골구조 판넬지붕(현 칼라 골강판지붕) 단층 건물로
벽체: 칼라 골강판 마감 등.
바닥: 에폭시페인트 마감 등.

본건 일련번호 2) 화장실 : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로
벽체: 샌드위치판넬 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 로이복층유리창임.

이용상태

본건 일련번호 2) : 공장(공장, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호2) 화장실 : 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 건물에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2)는 공부상 판넬지붕이나 현 칼라 골강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 2-1 매각포함(감정평가서상 ㉠)
-기계기구목록(제시외 2-2) 매각 포함
-목록 1,3 지상의 이동가능한 컨테이너 평가 및 매각 제외
-목록 2 공부상 판넬지붕이나 현 칼라 골강판지붕임
-주성면이 2025. 5. 19. 유치권신고(신고금액:66,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
-2026. 5. 29. 채권자 장호원신용협동조합이 주성면의 유치권신고에 대하여 유치권배제신청서를 접수함.(26.5.29.매각물건명세서갱신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30373 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 707-2 (오갑길 125-47)

용도: 공장

토지면적: 3405.00㎡ (약 1030평)

건물면적: 907.80㎡ (약 275평)

제시외 건물 ㉠: 69.50㎡ (약 21평) - 매각 포함

기계기구목록(제시외 2-2): 매각 포함

이동 가능한 컨테이너: 평가 및 매각 제외

1.3. 건물 정보

건축물대장상 용도: 공장

구조: 일반철골구조 판넬지붕(현 칼라 골강판지붕) 단층 건물

특이사항: 공부상 판넬지붕이나 현 칼라 골강판지붕임

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,685,550,000원

매각물건명세서 갱신일: 2026.05.29.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 소재 "윗오갑마을" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 국도(38호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나, 노선버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용 현황: 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북서쪽으로 노폭 5~6m 포장도로, 동쪽으로 노폭 3~4m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

말소기준권리: 2024년 6월 17일 접수된 장호원신용협동조합의 근저당권(을15/을1, 채권액 1,260,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요에 대한 내용은 별도로 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리(존재 시)는 인수될 수 있음. 본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부 채권 총액: 토지 1,524,327,577원, 건물 1,516,017,577원 (다수의 채권이 복합적으로 설정되었으나 대부분 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)다성에스티

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-08-22

대항력: 없음

임차인: 주성면

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-02-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어 권리분석 시 주의가 필요함.

3.3. 특이사항 및 권리 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원

유치권: 주성면이 2025년 5월 19일 66,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명함. 2026년 5월 29일 채권자 장호원신용협동조합이 유치권 배제 신청서를 접수함. 이에 따라 유치권의 성립 및 인수 여부는 불확실하며, 추가 확인이 필요함.

법정지상권: 물건 정보에 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있으나, 구체적인 성립 여부 및 대상 물건에 대한 확인이 필요함.

중복사건: 청주지방법원 충주지원의 임의경매 개시 결정(2026타경30017, 채권자: 장호원신용협동조합)이 존재함.

공동담보: 이열 외 1인 근저당권 (을16, 채권액 120,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 소규모 공장, 농경지, 축사 등이 혼재된 농촌 지역으로, 산업 활동이 이루어지고 있으나 주변 개발 수준은 상대적으로 낮은 편임.

4.2. 주변 시설

음성군 감곡면 일대에 가축분뇨 공공처리시설 등 환경 관련 시설 설치 논의가 있었으며, 수도권 폐기물의 지방 유입 및 처리에 대한 관리 강화 추세가 있음. 현재 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않으나, 해당 지역의 환경 관련 정책 및 개발 계획을 주시할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어짐. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어 조용한 편이나, 소규모 공장 및 축사가 위치하여 전원적인 주거 환경과는 차이가 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 주성면의 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요함.

* 불확실한 유치권: 주성면의 유치권 신고(66,000,000원)는 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 유치권 배제 신청이 있었으므로 이에 대한 법적 판단이 중요함.

* 법정지상권 가능성: 물건명세서 상 법정지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요함. 성립 시 건물 철거나 토지 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 중복 경매 사건: 동일 물건에 대해 다른 경매 사건(2026타경30017)이 진행 중인 점을 인지해야 함.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 건물 외관 차이: 공부상 판넬지붕이나 현 칼라 골강판 지붕으로, 실제와 공부상 내용이 일치하지 않아 추후 하자 보수나 재건축 시 문제가 될 수 있음.

* 제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물 ㉠과 기계기구 목록이 매각에 포함되므로, 이에 대한 활용 가능성 및 관리 방안을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 감곡면에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 약 1030평의 토지와 275평의 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 16억 8천여만원으로 책정되었습니다.

다수의 권리관계가 복합적으로 설정되어 있으며, 특히 대항력 있는 임차인(주성면)의 존재와 불확실한 유치권 신고, 그리고 법정지상권 가능성이 제기되어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 건물 지붕의 현황과 공부상 내용이 상이한 점, 중복 경매 사건의 존재 등 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물 및 기계기구 등이 매각에 포함되는 점은 긍정적이나, 입지 조건, 지역 특성, 교통 편의성 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지 및 건물을 동시에 취득 가능.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각으로 즉시 활용 가능성 있음.

* 공장 용도로 적합한 토지 및 건물.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

본건은 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리 및 경매 개시 결정이 존재하며, 채권 총액이 높은 점을 고려할 때, 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등 추가적인 인수 비용 및 명도 비용 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률적, 현장적 분석이 선행되어야 합니다. 따라서, 현재 시점에서의 정확한 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.