나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30362 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 655-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 '운교2구경로당' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형, 평지로서 ""상업나지""로 이용중임.
기호(3) : 사다리형, 평지로서 ""상업용""으로 이용중임.
기호(4) : 사다리형, 평지로서 ""상업나지""로 이용중임.
기호(5) : 자루형, 평지로서 ""상업나지""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5) : 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.
기호(3) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(4) : 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5) : 근린상업지역, 도시지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(4) : 근린상업지역, 도시지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-12)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(1,3,4)는 지목은 ""전""이나 현황 ""상업나지""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 및 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로서,
(사용승인일 : 1999.10.06)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""상업용""으로 이용중임.

설비내역

유류보일러, 전기보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 2-1, 2-2 매각 포함(감정평가서상 ㉠,㉡)
- 목록 1,4,5 지목은 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30362 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 동량면 용교리 655-6

* 토지면적: 1817.00㎡ (약 550.0평)

* 건물본건면적: 1035.39㎡ (약 313.2평)

* 건물제시외면적: 183.42㎡

* 감정가: 1,398,201,500원

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 숙박시설, 근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (변경전 상호)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 목록 1,4,5 토지는 지목 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용 중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 '운교2구경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,5) 토지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

* 기호(3) 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 기호(4) 토지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 2일 접수된 대구은행 근저당권 (을14, 1,080,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 을16 근저당권자이기도 하나, 대항력은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 1,280,000,000원.

4. 상권분석

* 토지 이용현황:

* 기호(1): 부정형, 평지로서 "상업나지"로 이용 중임.

* 기호(3): 사다리형, 평지로서 "상업용"으로 이용 중임.

* 기호(4): 사다리형, 평지로서 "상업나지"로 이용 중임.

* 기호(5): 자루형, 평지로서 "상업나지"로 이용 중임.

* 건물 이용현황: "상업용"으로 이용 중임. (건축물대장상 숙박시설, 근린생활시설)

* 주변 상권 특성: 본건은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 활발한 상업 지역이라기보다는 지역 기반의 근린 상업 활동이 예상됨. '운교2구경로당' 인근의 입지.

5. 생활정보

* 주변 시설: '운교2구경로당'이 인근에 소재함. 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됨.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 접근성은 보통 수준임. 차량으로의 접근은 용이한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음. 특히, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 소음 피해가 발생할 수 있으며, 보상금이 지급되는 지역임.

* 지목과 현황 불일치: 토지 목록 1, 4, 5의 지목은 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 시 관련 민원이나 행정 처리에 대한 확인이 필요함.

* 건물 용도: 건축물대장상 '숙박시설' 및 '근린생활시설'로 되어 있어, 실제 이용 용도 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 파악된 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 잠재적 환경 규제: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 폐기물 관련 시설 설치나 이용에 대한 제한이 있을 수 있음. 또한, 충주 지역 내 폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민 반발 사례가 보고되는 등 환경 관련 이슈에 대한 주의가 필요함.

* 혐오시설 관련: 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 지역의 환경 규제 및 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 잠재적 리스크를 평가해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 동량면의 근린상업지역 내에 위치한 근린시설로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하며 제시외 건물까지 포함하는 장점이 있습니다. 차량 접근성과 인근 버스 정류장으로 인한 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 다수의 토지이용 제한사항(군용비행장 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)과 지목과 현황의 불일치는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 임대관계 미상 등 명도 관련 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 효율적으로 활용할 수 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 향후 상업적 이용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,398,201,500원을 기준으로 하되, 상권 분석, 법적 제한 사항, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 실질적인 가치를 평가한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 물건의 최신 현황 및 향후 활용 가치에 대한 판단에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.