나이스옥션 법원경매 충주 2025타경880 [1] 충청북도 음성군 생극면 도신리 180-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 도신리 소재 ""도신교차로"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 공장, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하며, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 휴경지 상태임.

일련번호 2,3 : 일단의 토지 기준 등고평탄한 부정형 토지이며, 버섯재배사 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 서측으로 21번 국도가 소재하나, 법면으로 인해 진출입이 어려우며, 그 외 현황 도로에 접하고 있지 않음.

일련번호 2,3 : 일단의 토지 기준 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 농림지역(2018-12-28)(농림지역) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>, 접도구역(2017-08-02)(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
일련번호 2 : 농림지역(2018-12-28)(농림지역) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>, 접도구역(2017-08-02)(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

일련번호 3 : 농림지역(2018-12-28)(농림지역) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ) ~ ㅂ) 및 제시외 관정 ㅅ)·ㅇ), 제시외 수목 ㅈ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
(제시외 관정은 탐문조사된 내용을 기준으로 감정평가를 하였으며, 조사한 내용과 실제 성능이 차이가 발생하는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지 일련번호 2·3은 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본 일련번호 1, 2는 일부면적이 접도구역에 저촉되는 바, 공법상 제한 등을 감안하여 감정평가하였으며, 그 면적은 토지이용계획확인서등을 통하여 개략적으로 사정하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 및 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 5
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 6
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 4 : 주택, 사무실, 저온창고 등으로 이용중임.

일련번호 5 : 버섯재배사로 이용이 가능하며, 현황 창고로 이용중임.

일련번호 6 : 버섯재배사로 이용이 가능하며, 현황 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 4 : 위생설비, 난방설비(숙소부분) 등.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

일련번호 4 : 공부상 창고로 등재되어 있으나, 현황 주택, 사무실, 저온창고 등으로 이용중임.

일련번호 5 : 공부상 버섯재배사로 등재되어 있으나, 현황 창고로 이용중임.

일련번호 6 : 공부상 버섯재배사로 등재되어 있으나, 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 일련번호 5는 후첨 ""사진용지""와 같이 외벽이 일부 제거된 부분이 있으며, 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 건물 일련번호 4 중 일부는 소유자 이해관계인이 거주하는 것으로 탐문조사되었으며, 폐문부재로 내부 확인하지 못하여, 각종 공부 및 도면, 외부관찰 등을 종합하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~3 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신참조)
-감정평가서상 ㄱ)~ㅂ) 매각포함(사진 참조)
-목록 2 지상의 관정, 목록 3 지상의 관정(감정평가서상 ㅅ), ㅇ)) 매각 포함
-목록 2,3 지상의 수목 매각 포함
-목록 4 공부상 '창고'로 등재되어 있으나 현황 '주택,사무실,저온창고 등'으로 이용중임
-목록 5,6 공부상 '버섯재배사'로 등재되어 있으나 현황 '창고'로 이용중임
-목록 5는 외벽이 일부 제거된 부분이 있으며 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니 웅찰시 참고 요함
-목록 1,2 는 일부면적이 접도구역에 저촉되어 공법상 제한 등을 감안하여 감정평가하고 그 면적은 토지이용계획확인서등을 통해 개략적으로 사정하였으니 응찰시 참고 요함
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경880 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 생극면 도신리 180-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 893,523,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4465.00㎡ (약 1,350.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 531.50㎡ (약 160.78평)

건물 제시외면적: 597.00㎡

건물 구성 (공부상):

- 건물 (가동): 200.00㎡ (약 60.50평)

- 건물 (나동): 165.75㎡ (약 50.14평)

- 건물 (다동): 165.75㎡ (약 50.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 생극면 도신리 소재 "도신교차로" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 공장, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

일련번호 1 토지: 서측으로 21번 국도가 소재하나 법면으로 인해 진출입이 어렵고, 그 외 현황 도로에 접하고 있지 않음.

일련번호 2,3 토지: 본 건 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2, 3: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

일련번호 1, 2: 접도구역에 저촉됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (농협은행주식회사, 2024-01-19)

3.2. 임차인 현황

* 김 (대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원)

- 전입일자: 2018-02-12

- 특이사항: 대항력 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 농업회사법인케이바이오팜(주) (대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원)

- 사업자등록일자: 2023-07-12

- 특이사항: 대항력 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 낙찰자가 부담할 수 있는 위험 요소임.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 2,191,141,614원 수준으로, 이는 말소기준권리 이후의 총 채무액이며, 낙찰가 산정 시 고려될 수 있는 사항임.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 공장, 단독주택이 혼재된 농림지역으로, 일반적인 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권과는 거리가 있음.

4.2. 주요 용도 및 잠재력

주된 용도는 동물 및 식물 관련 시설이며, 해당 업종 또는 관련 시설 운영을 계획하는 경우 적합할 수 있음. 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 향후 가치 상승 가능성은 추가적인 조사를 통해 파악해야 함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 토지 일부(일련번호 1)의 경우 도로 접합성이 좋지 않아 접근에 일부 제약이 있을 수 있음. 대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능하나, 이용 편의성은 제한적일 것으로 판단됨.

5.2. 편의시설 및 생활권

반경 5km 이내의 음성군 생극면 소재 편의시설 및 생활 기반 시설 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함. 현재로서는 도심지 대비 편의시설 접근성이 다소 낮을 것으로 예상됨.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 농경지, 공장, 단독주택 등으로 구성되어 있어, 특별히 확인되는 혐오시설은 없음. 다만, '공장'의 종류에 따라 환경적 영향을 고려할 필요는 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1~3 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 및 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 공법상 제한: 일부 토지면적이 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발에 공법상 제한이 발생할 수 있음.

* 경계 불분명: 인접지와 경계가 불분명하여 경계 측량이 필요하며, 이에 따른 비용 및 분쟁 발생 가능성을 고려해야 함.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 목록 4, 5, 6 건물은 공부상 '창고' 또는 '버섯재배사'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택, 사무실, 저온창고 등'으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경, 건축물 대장 정리 등에 따른 번거로움이 발생할 수 있음.

* 건물 하자 가능성: 목록 5 건물은 외벽 일부 제거 부분이 있으며, 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있어 주의가 필요함.

* 제시외 물건: 감정평가서상 ㄱ)~ㅂ)의 제시외 건물, 관정, 수목 등이 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 범위와 처리 방안을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 생극면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 농림지역에 위치하며, 차량 접근성은 보통 수준이나 일부 토지의 접도구역 저촉, 불분명한 경계 등은 고려해야 할 사항입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점과, 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 것입니다. 또한, 공부상 건물 용도와 현황 이용이 상이한 부분도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4465.00㎡ (약 1,350.76평)의 광활한 토지는 다양한 용도 활용 가능성을 제공합니다.

* 동물 및 식물 관련 시설: 해당 업종의 사업자는 물론, 향후 관련 시설로의 전환을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 현재 감정가 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 등 외부 요인에 따라 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차인의 보증금 및 차임(현재 미상)을 제외한 금액을 기준으로 하여야 합니다. 또한, 명도 비용, 경계 측량 비용, 농지취득자격증명 발급 관련 비용, 건물 하자 보수 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰 예정자는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례 등을 면밀히 조사하고, 대항력 있는 임차인과의 협상 결과 및 명도 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.