나이스옥션 법원경매 충주 2025타경385 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 산85-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "양덕저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 전원주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지 및 야산 등이 혼재하는 면소재지 주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하고, 북서측 근거리 에 "중부고속도로 삼성하이패스나들목"이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지 상태임.

인접 도로상태

3필 일단지로서 본건 서측으로 폭 약 6미터 정도의 단지내 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역(2024-09-27), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2024-09-27)<농지법>.임. 기호(2,3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 신축공사가 진행중인 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

공부상 지목은 "전" 및 "임야" 이나, 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에는 신축공사가 진행중인 건물이 소재하는 바 경매진행 및 응찰 시 일괄경매 및 유치권 여부 등으 필히 확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-본건 목록 1~3 지상의 신축공사가 진행중인 제시외건물 매각 제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로인하여 소유권행사가 제한될 경우의 단가는 176,185,000원)
-목록 1 지목 '전', 목록 2,3 지목 '임야'이나 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지상태임.
-목록 1 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-경매 응찰시 건축인허가 유효 및 승계여부 확인요망(별지 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경385 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 산85-9

용도: 임야 (현황: 단독주택 신축공사 진행중인 이행지)

감정가: 251,090,000원

토지면적: 1055.00㎡ (약 319.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 460.10㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제일새마을금고 (제OOOOOO)

물건명세서 작성일: 2026-04-22

1.1. 물건 현황 및 특이사항

* 본건은 지목상 임야 및 전이나, 현황은 단독주택 신축공사가 진행 중인 이행지 상태입니다.

* 토지만 매각 대상이며, 지상 신축 공사 중인 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

* 본건 목록 1~3 지상의 제시외 건물에는 법정지상권 성립 여지가 있으며, 이로 인해 소유권 행사가 제한될 경우 예상 단가는 176,185,000원입니다.

* 토지 이용 계획상 기호(1)은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역이며, 기호(2,3)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

* 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 5월 22일 접수된 제일새마을금고의 근저당권(을5)으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지는 확인이 필요합니다.

* 일괄매각 문구가 있으나, 제시외 건물 매각 제외 및 토지만 매각으로 명시되어 있어 토지만 매각되는 것으로 판단됩니다.

1.2. 주의사항

* 목록 1(지목 '전')에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 경매 응찰 시 건축 인허가의 유효 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 신축 중인 건물과 관련하여 일괄경매 및 유치권 성립 여부를 필히 확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 "양덕저수지" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 전원주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지, 야산 등이 혼재된 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 인근에 양덕저수지 생태공원이 조성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 지방도 및 시내버스 노선이 인근으로 통과합니다.

* 북서측 근거리에 "중부고속도로 삼성하이패스나들목"이 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 본건 토지는 부정형이며, 현재 단독주택 신축 공사가 진행 중인 이행지 상태입니다.

* 서측으로 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을5 (근저당권) 제일새마을금고, 2020-05-22

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 본건 지상의 신축 공사 중인 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소 예정 권리: 근저당권(제일새마을금고, 2020-05-22), 지상권설정(제일새마을금고, 2020-05-22), 가처분(정정애, 2024-09-06), 임의경매(제일새마을금고, 2025-02-12)

* 소유권 이전: 갑4(주식회사보성이엔씨, 2023-06-07), 갑6(주식회사삼성아이씨, 2023-11-20, 증여)

* 등기부채권 총액: 384,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건에 대한 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건은 농촌지대로서, 주위로 주거 및 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 양덕저수지 생태공원 등 휴식 공간이 인접해 있어 자연환경이 우수합니다.

* 삼성테크노밸리산업단지 등 일부 공업지역이 인근에 위치하나, 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능하며, 전원주택 단지로의 개발 잠재력이 있습니다.

* 편의시설: 면소재지 인근에 기본적인 편의시설이 있으며, 차량 이동 시 접근이 가능합니다.

* 교통: 중부고속도로 이용이 편리하여 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 지상에 신축 중인 제시외 건물에 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사와 관련된 중요한 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: '전' 지목의 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 건축 인허가 확인 필요: 신축 공사가 진행 중이므로, 기존 건축 인허가의 유효성 및 승계 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목과 현황이 달라, 향후 토지 이용 또는 건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 산업단지 인접: 인근에 공장들이 위치하고 있어, 소음, 분진 등 공업 지역의 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 직접적인 피해 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리에 위치한 임야 및 전으로, 현재 단독주택 신축 공사가 진행 중인 토지입니다. 주변 환경은 양덕저수지 생태공원이 인접한 자연 친화적인 농촌 지역이며, 중부고속도로 접근성이 양호합니다. 권리상 인수되는 권리는 없으나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무, 건축 인허가 확인 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 대비한다면, 개발 잠재력을 가진 물건으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전원주택 단지 또는 단독주택 신축 부지로의 개발 잠재력: 지목은 임야 및 전이나, 현재 단독주택 신축이 진행 중이므로 개발 가능성이 높은 지역입니다.

* 양덕저수지 생태공원 인접: 쾌적한 자연 환경을 바탕으로 힐링 및 전원생활을 위한 입지로 적합합니다.

* 양호한 교통 접근성: 중부고속도로 이용이 편리하여 수도권 및 주요 도시로의 접근성이 좋습니다.

* 농촌 지역 개발 가능성: 음성군 지역 개발 계획 등에 따른 추가적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 인근 지역의 유사 토지 거래 사례 분석

* 신축 공사 진행 현황 및 건축 인허가 관련 상세 조사

* 법정지상권 성립 여부 및 예상되는 권리 행사 범위에 대한 법률 검토

* 개발 행위 허가 가능성 및 관련 비용 분석

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 전문적인 부동산 경매 컨설턴트 또는 법률 전문가와 상담하시어 심층적인 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.