나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30324 [1] 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 전원주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,4 : 일단의 부정형 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 부정형의 평지로 현황 도로로 이용중임.
기호5 : 대체로 세장형의 평지로 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,4 : 본건 북서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호3, 5 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐)홍수관리지역변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호2 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호3 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호4 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호5 : 계획관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호1,2,4 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 제시외 수목(소나무, 단풍나무, 화살나무 등 조경수) 약230여주가 소재하고 있는바, 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호3 : 지목은 '전' 이나, 현황 도로로 이용중임.
기호4 : 지목은 '전'이나, 건부지(단독주택)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 : 계단으로 이용중임.
2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 수목, 관정, 석축 매각 포함(감정평가서상 사진용지 등 참조)
-제시외 판넬조 창고 매각 포함
-목록 3,4 지목 '전'이나 현황 '도로','건부지(단독주택)'으로 이용중
-목록 3,4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30324 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-3

감정가: 438,082,000원

매각대상: 토지 일부 지분 및 건물 전체 매각

용도: 단독주택

1.2. 토지 정보

토지면적: 937.00㎡ (약 283.44평)

토지 지분: 897.9952㎡ (약 271.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 89.36㎡ (약 27.03평)

건물 지분: 89.36㎡ (약 27.03평)

건물 제시외 면적: 255.00㎡

일괄매각 대상: 포함 (제시외 수목, 관정, 석축, 판넬조 창고 등)

1.3. 주요 사항

채권자: 이천우리새마을금고

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공동담보, 일괄매각

주의사항:

- 지목 '전'이나 현황 '도로' 및 '건부지(단독주택)'로 이용 중인 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2017년 5월 26일 접수된 지상권 설정 등기는 매수인이 인수하나, 근저당권자 겸 지상권자인 이천우리새마을금고가 말소 동의서를 제출함.

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야 및 전원주택 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 총 937.00㎡ (약 283.44평)이며, 이 중 897.9952㎡ (약 271.65평)에 대한 지분 매각입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택으로, 연면적은 89.36㎡ (약 27.03평)입니다. 1층은 계단으로, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 수목(약 230여 주), 관정, 석축, 판넬조 창고 등이 매각에 포함됩니다. 기호 3, 4번 토지는 지목이 '전'이나 현황 '도로' 및 '건부지(단독주택)'로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역)에 해당합니다. 또한, 일부 토지는 준보전산지, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수변구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

소유권은 강민숙 외 1명에서 시작하여 강민숙에게 이전되었으며, 현재 여러 차례의 지분 변경 및 압류, 경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2017년 5월 26일 접수된 청미새마을금고의 근저당권 (토지) 및 2022년 9월 7일 접수된 청미새마을금고의 근저당권 (건물)입니다.

이천우리새마을금고의 임의경매 개시 결정(2025.02.03.)으로 본 경매 절차가 진행 중입니다.

토지 등기부채권 총액은 352,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 352,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 이동훈 씨이며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 7월 9일, 확정일자는 2024년 5월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 이동훈 씨의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

목록 2~5의 2017년 5월 26일 접수 제19983호 지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 다만, 2025년 1월 24일 근저당권자 겸 지상권자인 이천우리새마을금고가 말소 동의서를 제출하였으므로, 해당 지상권은 말소될 가능성이 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

충주시 앙성면 지역의 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 규모와 입지의 물건들은 대략 3억 원에서 6억 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. [참고: 외부 검색을 통해 얻은 일반적인 시세 범위] 본 건의 경우, 감정가가 4억 3,808만 원이며, 토지 면적이 넓고 건물 외 부속물(수목, 관정 등)이 포함된 점을 고려할 때, 주변 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각 및 농지 취득 관련 제한 사항은 시세 반영에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

본건은 전원주택 단지 또는 농경지에 인접한 입지로, 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. [참고: 외부 검색을 통한 일반적인 rural area 특성] 차량을 이용하면 충주시내 또는 인근 읍면의 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 비내섬이 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [참고: 외부 검색 결과]

5. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

- 지분 매각으로 인해 공동 소유주와의 관계에서 추후 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

- 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 수변구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

- 지상권 등기 말소 동의 여부에 따라 매수 후 인수해야 할 권리가 발생할 수 있으나, 현재로서는 말소될 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택, 그리고 추가적인 부속 시설을 포함하고 있어 잠재적인 가치가 있는 부동산입니다. 특히 전원생활을 꿈꾸거나 투자 목적을 가진 분들에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 요구, 다양한 토지 이용 제한 사항 등 고려해야 할 여러 조건들이 존재합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 적을 것으로 예상되나, 지상권의 최종 말소 여부는 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적과 단독주택, 제시외 물건들을 일괄 매각받아 활용 가치를 높일 수 있습니다.

- 전원생활이 가능한 쾌적한 자연환경에 위치하고 있습니다.

- 현재 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

- 지상권 등기가 말소될 경우, 권리관계가 더욱 명확해집니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 438,082,000원입니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 또한, 지상권의 경우 말소 동의서가 제출되어 최종적으로 소멸될 가능성이 높아, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

단, 농지취득자격증명 제출 의무, 지분 매각 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 350,000,000원에서 395,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 전 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.