나이스옥션 법원경매 충주 2025타경309 [1] 충청북도 충주시 충인동 327 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 충인동 ""충주자유시장"" 내에 소재하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건은 서측 및 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)의 도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-335)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.
내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다.
창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(2) : 1층 근린생활시설,주차장, 2층 근린생활시설, 3층 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) : 1~3층 위생,급배수설비 및 3층 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠,㉡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경309 (1)

소재지: 충청북도 충주시 충인동 327 (신주소: 충청북도 충주시 충인4길 8)

용도: 근린생활시설, 다가구주택

감정가: 920,786,760원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

건물면적: 518.99㎡ (약 157.00평)

건물 제시외면적: 106.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연수새마을금고 (등기부 기재 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 충인동 "충주자유시장" 내에 소재하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 서측 및 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)의 도로를 통해 진출입합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 말소기준권리인 연수새마을금고의 근저당권보다 후순위이므로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 연수새마을금고 근저당 (2003년 1월 29일 접수분).

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 나 (성명: 나승유): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-07, 대항력 없음.

* 나 (성명: 나유경): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-07, 대항력 없음.

* 나 (성명: 나화중): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-11-14, 대항력 없음.

* 상기 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 충주자유시장 내에 위치하여 지역 상권의 중심부에 해당합니다.

* 1층 및 2층은 근린생활시설로, 3층은 다가구주택으로 이용 중으로, 다양한 업종의 상가 임대 및 주택 임대가 가능하여 수익 창출 잠재력이 높습니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 간선도로에 인접하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 충주자유시장을 비롯한 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 시장 인근 상업지역으로, 상업시설과 주거시설이 혼재된 환경입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (추후 현장 답사를 통해 재확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 2003년 준공된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 상권 변화 가능성: 상업지역 내 위치하나, 시장 환경 변화 및 경쟁 심화에 따른 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 복합 용도 관리: 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있어, 각 용도별 특성에 맞는 관리 및 민원 발생 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 포함된 제시외 건물의 정확한 현황 및 법적 문제 유무는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 충인동 자유시장 인근에 위치한 복합 용도 건물로, 입지적 강점과 함께 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적은 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 상당한 채권 총액과 건물의 노후화 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 상업지 입지: 충주시 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 다목적 활용 가능: 1, 2층 근린생활시설 및 3층 다가구주택으로 구성되어 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인 모두 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 시장 인접성: 충주자유시장과 인접하여 상권 내에서의 입지적 이점을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 920,786,760원입니다.

* 인수할 보증금은 0원입니다.

* 총 채권액이 상당하므로, 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 건물 가치 변화, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.