나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30263 [1] 충청북도 충주시 대소원면 금곡리 산33 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충청북도 충주시 대소원면 금곡리 소재 ""쇠실고개"" 북서측 인근에 위치하며,주위로 단독주택, 중·소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 산림 및 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건 기호(5)에 접하여 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등
제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 북측으로 하향 급경사진 부정형 토지로서 자연림상태임.
기호(2) : 북동측으로 하향 급경사진 부정형 토지로서 자연림상태임.
기호(3) : 북동으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행된
""잡종지"" 상태임.
기호(4) : 북동측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 ""전기타"" 로 이용중임.
기호(5) : 복동측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 ""전기타"" 로 이용중임.

인접 도로상태

대체로 인접하는 토지형태로서 본건 기호(5) 북측으로 2차선 아스팔트포장도로에 접하며,
기호(2)는 남서측 인접지를 경유하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-26))일반형), 가축사육제한
구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26))일반형), 준보전산지<산지관리법>임.

기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26))일반형), 가축사육제한구역(모든
가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(4,5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26))일반형), 가축사육제한구역(모든
가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(3) : 공부상 지목은 ""임야"" 이나, 현황 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행된
""잡종지"" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) : 일부 개간허가를 득한 상태이나, 허가의 유효 및 승계 가능여부는 필히 확인요함.
기호(3) : 일부 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행된 상태이나, 산지전용허가 종료된
것으로 조사되었는 바 명확한 여부는 관할 지자체 확인요하며, 허가권 승계 및 유치권 등에
관해 별도 확인이 요구됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4,5 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-목록 3의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행된 '잡종지'로 이용중임
-목록 1은 일부 개간허가를 득한 상태이나, 허가의 유효 및 승계가능여부는 입찰시 필히 확인 요망
-목록 3은 일부 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행된 상태이나, 산지전용허가 종료된 것으로 조사되었는 바 명확한 여부는 관할 지자체 확인요하며, 허가권 승계 및 유치권 등에 관해 별도 확인이 요구됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30263 (1) 사건번호로 충청북도 충주시 대소원면 금곡리 산33에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 답으로 등재되어 있으나, 일부 필지는 잡종지, 임야, 전기타 등으로 이용되고 있습니다.

총 감정가는 1,298,090,600원이며, 매각 대상은 토지 전체 42,535.00㎡ (약 12,866.79평)입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

채권자는 포천시산림조합으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 대소원면 금곡리 소재 "쇠실고개" 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택, 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 산림 및 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하며, 본건 기호(5)에 접한 지방도 및 시내버스 노선이 통과하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

기호(5)의 북측으로는 2차선 아스팔트포장도로에 접해 있으며, 기호(2)는 남서측 인접지를 경유하여 출입하고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등이 복합적으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 27일 접수된 포천시산림조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 을1~을5의 근저당권, 을2의 지상권, 갑4의 가압류, 갑7·갑9의 압류, 갑10의 임의경매개시결정이 있습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

본 물건에는 유치권이 신고되어 있으며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다.

주위 환경을 고려할 때, 해당 물건 자체의 상권 분석보다는 주변 산업단지(예: 충주 드림파크 산업단지)와의 연계성 또는 물류/산업 용지로서의 잠재력을 고려하는 것이 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않습니다.

인근 지역의 개발 계획으로 충주 드림파크 산업단지, 서충주 신도시 등이 언급되나, 본건과의 직접적인 연계성은 추가적인 조사가 필요합니다.

또한, 충주시 목행동 지역에 대규모 아파트 단지 개발 계획이 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

충주시 지역 개발과 관련하여 대소원면 일원 바이오헬스 국가산업단지 및 드림파크 산업단지 예정지가 언급되나, 이는 투기 의혹 관련 내용으로 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으며, 감정평가서 참조가 요구됩니다. 유치권 성립 여부 및 범위에 따라 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 4, 5): 해당 필지는 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치 (목록 3): 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 공장허가를 득하고 토목공사가 진행된 '잡종지'로 이용 중입니다.

* 각종 허가의 유효성 및 승계 문제:

* 목록 1: 일부 개간허가를 득하였으나, 허가의 유효 및 승계 가능 여부는 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

* 목록 3: 일부 공장허가를 득한 후 토목공사가 진행되었으나, 산지전용허가가 종료된 것으로 조사되었습니다. 명확한 내용은 관할 지자체 확인이 필요하며, 허가권 승계 및 유치권 등에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 산지 관련 규제(보전산지, 임업용산지, 준보전산지) 등이 적용되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 대소원면 금곡리에 위치한 대규모 토지(답, 임야, 잡종지 등)로서, 임의경매로 진행되는 물건입니다.

지방도에 인접하여 접근성은 양호하나, 주변 환경은 농경지, 임야, 중소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 존재 가능성과 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 일부 필지에서의 공부상 지목과 현황 불일치 및 각종 개발 허가의 유효성/승계 가능성 등에 대한 복잡한 이슈가 산재해 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

각 필지별로 개간 허가, 공장 허가, 산지 전용 허가 등이 관련되어 있으며, 이들의 유효성, 승계 가능 여부, 관련 법규 준수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

특히 목록 3번 토지의 경우, 산지전용허가 종료 여부 및 허가권 승계 관련 사항은 관할 지자체 확인이 반드시 필요합니다.

현재까지 검색된 정보 상으로는 본 물건지 인근에 대한 명확한 혐오시설 보고는 없으나, 전반적인 지역 개발 및 토지 이용 현황을 고려할 때, 향후 개발 방향 및 규제 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 42,535.00㎡ (약 12,866.79평)에 달하는 넓은 면적은 다양한 개발 잠재력 또는 대규모 농업/산업 활동에 활용될 수 있습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 다른 지역에 비해 개발 행위 허가를 받기 상대적으로 용이할 수 있습니다.

* 접근성: 지방도와 인접하여 차량을 통한 물류 이동 및 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,298,090,600원입니다.

인수 보증금(임차인 관련)은 0원으로 파악됩니다.

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실제 이용 상태 확인, 유치권 및 각종 허가 관련 사항에 대한 전문가의 추가적인 법률/행정적 검토, 공사 관련 서류 확인, 주변 시세 조사 등이 종합적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.