나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30460 [1] 충청북도 충주시 단월동 418-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 단월동 소재 '단월삼거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2009-05-06)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1987.07.27)
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물,수목,태양광 포함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30460 (1)

소재지: 충청북도 충주시 단월동 418-4

용도: 단독주택

감정가: 168,868,490원

토지면적: 326.00㎡ (약 98.61평)

건물면적: 122.79㎡ (약 37.15평)

건물 제시외면적: 62.83㎡ (약 19.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 1987년 7월 27일

건축물대장상 주용도: 단독주택

건축물대장상 연면적: 122.79㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 단월동 소재 '단월삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2015년 1월 28일 접수된 신니신용협동조합의 근저당권(을7)이며, 채권총액은 124,000,000원임.

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 임차인(이나경), 근저당권(을7, 말소기준권리), 임의경매 개시 결정 등기(갑8) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2023년 3월 4일, 확정일자: 2023년 3월 6일

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 1988년 4월 18일

대항력: 있음

비고: 보증금 0원이므로 인수 보증금 합계는 0원임.

* 특이사항: 대항력있는 임차인(임종순)이 존재하며, 제시외 건물, 수목, 태양광이 일괄 매각 대상에 포함됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 충주시 단월동 내 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됨.

* 주변 매매/임대 정보 분석:

제공된 JSON 정보는 "레인보우하우스"라는 다세대 주택(단월동 456-3번지, 2012년 건축, 약 18~19㎡ 면적)이 3,500만원에 거래된 사례를 포함하고 있음. 그러나 본 건은 단독주택이며, 건축 연도, 건물 유형, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 따라서 제공된 JSON 정보만으로는 본 건의 정확한 시세를 파악하기 어려우며, 유사한 조건의 단독주택 시세 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 단독주택으로 주거용으로 이용 중임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 난방: 유류보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임 은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 보증금 인수 부담은 없음. 다만, 명도 과정에서의 절차적 고려가 필요할 수 있음.

* 일괄매각 대상: 제시외 건물, 수목, 태양광 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 명도 및 철거/철수 관련 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 내 제1종일반주거지역이지만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 연식: 1987년 준공된 건물로, 비교적 노후된 건물에 해당함.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있다는 점은 환경적 민감성을 시사할 수 있음. 또한, 인근 지역에서 산업폐기물 소각/건조시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 잠재적인 환경 민감성을 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합의견

본건은 충주시 단월동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 말소기준권리 확인 결과 권리상 소멸되는 부분이 많아 명도 관련 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 절차에서 고려해야 할 사항임. 제시외 건물, 수목, 태양광 등이 포함된 일괄 매각 대상이므로, 명도 시 이에 대한 추가적인 확인이 필요함. 토지이용계획상 환경 및 개발 관련 제한사항이 다수 존재하며, 건물 노후도 또한 감안해야 함. 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보로는 본 건의 가치 평가에 한계가 있어, 유사 단독주택의 실거래가 및 현지 시세 조사가 필수적임.

1.7. 투자포인트

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정으로, 법적인 권리 인수 부담이 적음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 활용 가치를 높일 수 있음.

* 지역 잠재력: 충주시 단월동 지역의 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음 (단, 토지이용계획상 제한 사항 고려).

1.8. 예상입찰가

감정가: 168,868,490원

인수 보증금 합계: 0원

최근 제공된 JSON 정보는 본 건과 상이한 유형의 다세대 주택 거래 사례로, 직접적인 시세 비교가 어렵다고 판단됨.

토지이용계획상 환경 및 개발 제한사항, 1987년 준공된 건물의 노후도, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 제시외 건물 포함 일괄매각 등의 제반 사항을 종합적으로 고려해야 함.

주변 유사 단독주택의 실거래가 및 현지 시세에 대한 추가 조사가 반드시 필요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있음.

보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 90% 범위를 고려할 때, 대략 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이를 잠재적 입찰가 범위로 예상할 수 있으나, 이는 향후 진행될 상세 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.