나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30397 [1] 충청북도 충주시 지현동 1088 현대아파트 102동 9층904호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30397 [1] 충청북도 충주시 지현동 1088 현대아파트 102동 9층904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경30397 | 소재지: 충청북도 충주시 지현동 1088 현대아파트 102동 9층904호 | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 127,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 충주지원 2025타경30397 (1)

소재지: 충청북도 충주시 지현동 1088 현대아파트 102동 9층904호

용도: 아파트 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 127,000,000원

전용면적: 건물 84.94㎡ (약 25.7평), 토지 48.64㎡ (약 14.7평)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요 및 현황

본 물건은 충주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건의 아파트이다. 1990년 10월 31일 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 아파트 중 제9층에 위치한다. 내부 구조는 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실)로 이용 중인 실거주에 적합한 국민 평형대이다. 소유자와 채무자가 동일한 김OO으로 확인되며, 채권자는 한OOO 은행이다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 충주고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 학교, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 상가, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준이다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 잠재력이 있으나, 충주고등학교로 인한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 인지해야 한다.

2.2. 건물 및 이용 현황

건물은 1990년식으로 연식이 다소 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정적이다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 일반적인 아파트 마감 상태이며, 샷시창호가 설치되어 있다. 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 소화전 설비가 갖추어져 있다. 본 물건은 15층 중 9층으로 로열층에 가까워 채광 및 통풍에 유리할 것으로 판단된다.

2.3. 토지 및 도로 현황

아파트 단지는 완경사를 평탄하게 조성한 부정형의 토지 위에 위치하며, 아파트 건부지로 이용 중이다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 단지 진출입이 용이하며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 서측 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가된다.

3. 투자 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건이므로, 복잡한 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는다. 소유자와 채무자가 동일하고 채권자도 금융기관이어서 권리 관계 자체는 비교적 단순하다. 특이사항은 보고되지 않았다. 다만, 임대관계가 미상(미확인)이므로, 현황 조사 및 매각 명세서를 통해 점유 관계(소유자 점유 또는 임차인 점유)를 반드시 확인해야 하며, 만약 임차인이 있을 경우 대항력 유무를 철저히 분석해야 한다.

3.2. 상권 및 생활 정보

주변에 충주고등학교 및 관공서가 인접하여 교육 환경 및 공공 서비스 이용이 용이하다. 주거 밀집 지역에 형성된 일반적인 상권으로, 기본적인 근린생활시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상된다. 교통 상황 역시 간선도로 및 시내버스 정류장 이용이 보통 수준이어서 기본적인 생활 인프라 측면에서 큰 결함은 없다.

3.3. 잠재적 리스크

첫째, 건축물의 사용 승인일이 1990년 10월로 약 35년차의 구축 아파트라는 점이다. 이에 따라 추후 누수, 난방 등 노후 시설에 대한 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 한다. 둘째, 학교 절대/상대보호구역으로 인한 향후 용도 변경이나 시설 증축 등에 법적 제약이 있을 수 있다. 셋째, 임대관계가 미상(미확인)이므로 명도 과정에서 예상치 못한 점유자의 저항이나 명도 비용, 기간이 추가로 발생할 수 있는 리스크가 있다.

3.4. 투자 포인트

최고의 입지: 충주 시내권의 학교 및 관공서 인접 주거 지역에 위치하여 실거주 환경이 양호하다.

합리적인 가격: 감정가 127,000,000원으로 시작하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있다.

단순한 권리: 토지/건물 일괄매각 및 소유자-채무자 동일로 권리분석이 비교적 용이하여 초보자도 접근하기 좋다.

장기적 가치: 제2종일반주거지역으로 향후 재건축 또는 리모델링 등의 개발 잠재력을 보유하고 있다.

3.5. 종합 의견

충주시 지현동 현대아파트는 비교적 단순한 권리 관계와 합리적인 감정가로 시작하여 투자 매력이 높다. 실거주 목적이나 장기적인 투자 목적으로 모두 적합한 물건이다. 다만, 연식으로 인한 건물 노후화 및 학교 보호구역에 따른 제한 사항을 명확히 인지하고 입찰가 산정 시 이를 반영해야 한다. 명도 리스크 관리 계획을 수립하여 진행한다면 안정적인 투자가 될 수 있다.

법원 정보

충주지원 경매1계