나이스옥션 법원경매 충주 2025타경637 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경637 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경637
• 주소: 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8
• 용도: 임야

충주지원 경매1계 2025타경637 | 소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8 | 감정가: 530,225,000원 | 최저가: 271,475,000원 | 용도: 임야

1. 충주지원 2025타경637 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경637 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 산104-8

용도: 임야

감정가: 530,225,000원

토지면적: 14,725.00㎡ (약 4,454.46평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 각회리 소재 ‘굴암교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 창고, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하나, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 음성군은 지속적인 발전을 추진하고 있으며, 금왕읍 지역은 산업단지 조성 및 도시개발사업 등을 통해 활성화되고 있는 지역입니다. 각회리 지역 또한 스마트 산업단지 조성 계획이 일부 주민들의 반발 속에서 추진되고 있어, 향후 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 삼OOOOOOO를 채권자로 하는 부동산임의경매 사건입니다. [cite:not found] 경매구분은 부동산임의경매로, 일반적인 담보권 실행에 따른 경매 절차입니다. [cite:not found]

주요 권리상 제약으로는 '분묘기지권'이 설정되어 있습니다. [cite:not found] 이는 분묘를 수호하고 관리하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 본건 목록1 지상에는 소유자 미상의 분묘 5-6기가 소재하는 것으로 파악되어, 이러한 분묘로 인한 토지 이용 및 개발에 제한이 예상됩니다. [cite:not found] 감정평가서에 따르면 이러한 요인으로 인해 가격이 제한될 수 있다고 명시되어 있습니다. [cite:not found]

또한, 목록3의 일부는 '전'으로 이용 중이며 '맹지'인 것으로 나타나, 건축 및 개발 시 도로 접근성에 큰 제약을 받습니다. [cite:not found] 맹지는 지적도상 도로와 접하지 않아 건축 허가 등에 어려움이 따르며, 이를 해결하기 위해 진입로 확보를 위한 토지 매입이나 사도 개설 등이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌지대에 위치한 임야로서, 주위에는 농가주택, 창고, 농경지 등이 혼재하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 음성군 금왕읍 지역은 산업단지가 다수 조성되어 있어 관련 종사자들을 위한 주거 및 생활 편의 시설이 확충되고 있는 추세이며, 지역 개발이 진행됨에 따라 잠재적인 상권 변화 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 음성군 금왕읍 각회리 지역은 농촌의 특성을 지니고 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 인근 지역의 주민들은 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 음성군은 지역 경제 활성화를 위해 다양한 정책을 추진하고 있으며, 금왕읍 지역은 산업단지 조성 및 도시개발사업을 통해 인프라가 개선되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록1 토지에 소유자 미상의 분묘가 다수 존재하며, 이에 따른 분묘기지권은 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인입니다. 분묘 이장 또는 합의 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 분묘기지권자의 토지 사용권을 존중해야 하므로 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 맹지 (목록3): 목록3 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태로, 건축 인허가 및 토지 활용에 심각한 제약을 받습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다양한 법규의 규제를 받고 있어 개발 행위에 제한이 있습니다. [cite:not found]

* 소유자 미상 분묘: 분묘의 소유자가 불분명하여 추후 분묘 관련 민원 및 법적 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. [cite:not found]

* 지역 개발과의 연관성: 각회리 지역에 스마트 산업단지 조성 계획이 있으나, 일부 주민들의 반발로 인해 사업 진행 및 결과에 불확실성이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 각회리에 위치한 임야로, 감정가는 5억 3천여만 원이며 토지 면적은 약 14,725㎡ (4,454평)입니다. [cite:not found]

그러나 본건은 다수의 소유자 미상 분묘 존재로 인한 분묘기지권 설정, 목록3 토지의 맹지 상태, 그리고 보전관리지역, 산지 등 복합적인 개발 제한 사항으로 인해 실질적인 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. [cite:not found] 특히 분묘기지권은 토지 가치에 중대한 영향을 미치는 요소이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다. [cite:not found] 음성군 금왕읍 지역은 지속적인 산업단지 조성 및 도시개발 사업이 추진되고 있으나, 본건 토지가 이러한 개발 혜택을 직접적으로 받을 수 있을지는 불확실합니다.

1.8. 투자 포인트

* 저가 매수 가능성: 분묘기지권, 맹지, 개발 제한 등 다수의 하자가 존재하므로, 일반적인 토지보다 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. [cite:not found]

* 장기적 개발 잠재력: 만약 분묘 문제를 성공적으로 해결하고 개발 제한 사항을 완화할 수 있다면, 향후 지역 개발과의 연계 가능성을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 불확실하며 상당한 시간과 노력이 필요합니다. [cite:not found]

* 입지적 특징: 농촌 지역의 자연림으로 구성된 임야로, 혐오시설 등 부정적 환경 요소에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 각회리에 산업단지 조성 계획이 있어 해당 지역의 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계