나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30360 [1] 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 공장 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30360 [1] 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 공장 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경30360 | 소재지: 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 | 감정가: 1,174,315,040원 | 최저가: 1,174,315,040원 | 용도: 공장

1. 충주 지원 2025타경30360 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30360 (1)

소재지: 충청북도 충주시 수안면 중산리 311-3

용도: 공장

감정가: 1,174,315,040원

토지면적: 13,729.00㎡ (약 4,153.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 401.71㎡ (약 121.52평)

건물 제시외면적: 240.25㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 파OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(벽체이용 창고 2㎡ 제외) 매각 포함, 목록3 지상의 물탱크실, 관정 매각 포함, 저장고, 건조기 매각 제외, 염소사 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 수안면 중산리 소재 "상촌마을" 남쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 소규모 공장, 축사, 농촌 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 인근에 간선도로(중산신촌길)가 접해 있으나, 노선버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 파OOOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 농OOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 발생할 수 있으며, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 주의사항으로 제시외 건물(벽체이용 창고 2㎡ 제외), 물탱크실, 관정이 매각에 포함되나, 저장고, 건조기, 염소사는 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 외곽에 위치하며, 주변은 농업 활동 및 소규모 공업 시설이 혼재된 환경입니다. 따라서, 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 이용객은 해당 공장을 운영하는 사업주 또는 관련 종사자일 것으로 예상되며, 지역 주민들의 일상적인 상업 활동을 위한 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지의 경우, 대중교통 이용이 불편하여 차량 없이는 생활 편의 시설 접근에 어려움이 있을 수 있습니다. 기본적인 생필품 구매나 의료, 금융 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 다만, 주변에 농경지와 자연림이 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 토지 이용 및 건물 현황

토지는 총 13,729.00㎡ (약 4,153.37평) 면적이며, 현재 공업용 건부지, 자연림, 염소사, 진입로, 과수원, 도로 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지 등 다양한 개발 제한 규제가 적용됩니다. 남쪽, 서쪽, 동쪽으로 폭 3~4m의 포장도로와 접해 있어 차량 진입은 용이합니다.

건물은 총 401.71㎡ (약 121.52평) 면적으로, 철골조 판넬 단층 건물로 구성되어 있습니다. 현재 공장, 사무실 등으로 이용 중이며, 일부 건물(굼벵이 배양실 등)은 신축 중인 것으로 파악됩니다. 제시외 건물 중 벽체이용 창고 2㎡는 매각에 포함되나, 저장고, 건조기, 염소사 등은 매각에서 제외됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 건물과 토지의 소유 관계에 따라 토지 사용료 지급 또는 토지 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 이용계획상 여러 용도지역(농림지역, 생산관리지역 등)과 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등으로 인해 토지 활용에 제약이 따릅니다. 일부 토지 및 제시외 물건(복숭아나무, 염소사 등)은 인접지 소유자와의 소유권 분쟁 소지가 있으며, 특히 공유지분으로 평가된 제시외 물건 ㉥, ㉦에 대한 소유 관계 확인이 필요합니다. 대중교통 불편, 신축 중인 건물의 인허가 문제 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 4,153평)을 일괄 매각으로 취득할 수 있다는 점이 매력적입니다. 현재 공장으로 사용 중인 건물이 있어 즉시 활용이 가능하며, 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어 타 지역 대비 개발 가능성이 상대적으로 높습니다. 법정지상권 등의 문제로 인해 최저매각가격이 조정된 만큼, 권리 분석을 통해 리스크를 명확히 파악하고 인수할 수 있다면 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 충주시 수안면 외곽에 위치한 공장 부지 및 건물로, 넓은 면적과 기존 시설을 갖추고 있으나, 법정지상권 가능성, 복합적인 토지 이용 제한, 제시외 물건 관련 소유권 분쟁 소지 등 해결해야 할 복잡한 법적 이슈가 존재합니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가의 철저한 권리 분석을 받아야 하며, 특히 법정지상권 문제는 향후 자산 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 실수요자라면 해당 지역의 특성을 잘 이해하고, 공장 운영 경험이 있는 경우 접근을 고려해볼 만합니다. 투자 목적보다는 실수요를 염두에 두고, 법적 리스크를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계