나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30360 [1] 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 중산리 소재 "상촌마을" 남쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(중산신촌길)가 소재하나 노선버스 정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 완경사지대의 부정형 토지로서 공업용 건부지(본건 일련번호 3), 자연림, 염소사, 진입로, 과수원(본건 일련번호 4), 도로(본건 일련번호 5), 염소사 등(본건 일련번호 6)으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 남쪽(일련번호 3), 서쪽(일련번호 4), 동쪽(일련번호 6)으로 노폭 3 ~ 4m 포장도로와 각각 접하며, 일련번호 5 토지가 노폭 3 ~ 4m 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 5) : 생산관리지역, 일반철도(일반철도2)(저촉), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠~㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 제시외 물건 ㉥ 및 ㉦은 인근 주민 4인의 공동 소유로 탐문되어 공유지분으로 보아 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 소유(공유)관계를 재확인하시기 바람. 본건 일련번호 3) 일부는 인접지 소유자 소유로 탐문되는 복숭아나무(식재 면적 미미함), 본건 일련번호 4) 일부는 인접지 소유자 소유로 탐문되는 복숭아나무, 염소사가 소재하는 바, 일련번호 4) 지상 제시외 물건 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지건물 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 염소사 등이 소재하는 바, 제시외 물건 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지건물 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 저장고 및 건조기가 설치되어 있는 바, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였음. 본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경수 및 조경석이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 본건 일련번호 4) 지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황 일부 도로(면적은 미미함), 본건 일련번호 4)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 도로(면적은 미미함), 본건 일련번호 6)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 염소사 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 1) : 철골조 박공(판넬)지붕 단층 건물로 벽체: 판넬 마감 등. 바닥: 콘크리트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 본건 일련번호 2) : 철골조 박공(판넬)지붕 단층 건물로 벽체: 판넬 마감 등. 바닥: 콘크리트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건 일련번호 1) : 공장, 사무실, 본건 일련번호 2) : 공장(내부에 굼벵이 배양실 등 신축 중임)으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호1) : 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠~㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 제시외 물건 ㉥ 및 ㉦은 인근 주민 4인의 공동 소유로 탐문되어 공유지분으로 보아 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 소유(공유)관계를 재확인하시기 바람. 본건 일련번호 3) 일부는 인접지 소유자 소유로 탐문되는 복숭아나무(식재 면적 미미함), 본건 일련번호 4) 일부는 인접지 소유자 소유로 탐문되는 복숭아나무, 염소사가 소재하는 바, 일련번호 4) 지상 제시외 물건 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지건물 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 염소사 등이 소재하는 바, 제시외 물건 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지건물 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 저장고 및 건조기가 설치되어 있는 바, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였음. 본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경수 및 조경석이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 본건 일련번호 4) 지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(벽체이용 창고 2㎡ 제외) 매각 포함, 목록3 지상의 물탱크실, 관정 매각 포함, 저장고, 건조기 매각 제외, 염소사 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30360 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3

* 용도: 공장

* 감정가: 1,174,315,040원

* 토지면적: 13729.00㎡ (약 4153.17평)

* 건물면적: 1389.13㎡ (약 420.15평)

* 건물 제시외면적: 238.25㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 파주중앙새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 수안보면 중산리 소재 "상촌마을" 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입은 가능하며, 인근에 간선도로(중산신촌길)가 소재함. 다만, 노선버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됨.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남쪽, 서쪽, 동쪽으로 노폭 3~4m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

* 일련번호 4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

* 일련번호 5) : 생산관리지역, 일반철도(저촉), 가축사육제한구역

* 일련번호 6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 9일 접수된 파주중앙새마을금고 근저당권 (612,000,000원). 말소기준권리보다 후순위 권리는 원칙적으로 소멸될 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 목록 5번 토지 지상의 구분지상권설정등기 (2021년 1월 25일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 4번, 6번 토지 지상의 염소사에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요함.

* 임차인 현황:

* 광성산업개발주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-10-11, 대항력 없음.

* 주식회사동인개발: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-09-25, 대항력 없음.

* 주식회사보국이엔지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-01-25, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 지유컨설팅(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-03, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 612,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 설정 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 충주시 수안면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 축사, 농경지 등이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역임.

* 상업시설 현황: 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 파악되지 않으며, 공장으로서의 자체 수요에 의존하는 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "상촌마을" 인근에 위치하나, 대중교통 접근성이 떨어져 기본적인 생활 편의시설 이용 시 차량이 필요할 것으로 예상됨.

* 대중교통 접근성: 노선버스 정류장까지의 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편함.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 염소사(목록 4, 6) 관련 법정지상권 성립 가능성이 있어 권리 관계 확인이 필수적임.

* 인수되는 구분지상권: 목록 5번 토지 지상의 구분지상권은 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 지상권의 범위 및 내용을 정확히 파악해야 함.

* 제시외 물건 및 제외 물건: 일괄매각 대상이나, 일부 제시외 건물(벽체이용 창고 2㎡ 제외)은 포함되나, 저장고, 건조기, 염소사는 제외됨. 이는 현장 확인 시 혼란을 야기할 수 있음.

* 토지 소유권 행사 제한 가능성: 본건 토지 일부에 인접지 소유자의 복숭아나무, 염소사 등이 소재하는 것으로 탐문되어, 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있음.

* 토지 이용계획상 제한: 토지 일부가 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 2명(주식회사보국이엔지, 지유컨설팅(주))이 존재함. 이들의 임대차 계약 내용 및 실제 점유 상태를 면밀히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 수안면 중산리에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 넓은 면적을 보유하고 있음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되나, 구분지상권 1건이 인수되며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 일부 소유권 제한 가능성 등 확인이 필요한 사항이 다수 존재함.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 계약 관계는 철저히 검토해야 함.

* 전반적으로 권리 관계가 다소 복잡하고, 제시외 건물 및 토지 소유권 제한 등 추가 확인이 필요한 요소가 많아 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 산업 시설로서의 활용 가능성: 공장 용도로 적합한 토지와 건물을 보유하고 있음.

* 명도 부담 완화 가능성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 적을 것으로 예상됨.

* 합리적인 가격 책정 시 시세 차익 기대: 복잡한 권리 관계와 리스크를 고려하여 입찰가를 산정한다면 투자 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 앞서 언급된 다양한 권리 관계 및 잠재적 리스크에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치를 파악하기 어렵습니다. 또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 (혐오 시설 등) 조사 및 시세 정보 접근이 제한적이므로, 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 따라서 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.