나이스옥션 법원경매 충주 2025타경279 [1] 충청북도 충주시 신니면 광월리 533-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 광월리 소재 ""대마을"" 북측 인근에 위치하고 있는 부동산
(""창고용지"" 1필지,창고시설 4개동)이며,주위는 농경지,농촌마을,창고시설,중소규모 공장,축
산농장,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

기호5토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근으로 국도 및 지방도로가
통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호5토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 ""창고용지""이며, 기준시점 현재 나지임

인접 도로상태

기호5토지: 남측으로 로폭 약4m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호5토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 기호9~12건물: 각각 2023.04.06자로 사용승인되었으며, 일반철골구조 기타(판넬)지붕
단층 창고시설로서


내.외벽:판넬 등 마감
창호:샷시창
바닥:콘크리트 등 마감

이용상태

본건 건물(기호9~12): 각각 창고시설로서 기준시점 현재 공실 상태임

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록5는 공부상 지목은 '창고용지'이나 현황은 '나지'임, 목록9~12는 건축물대장상 목록1~4,7,8에 소재하는 것으로 등재되었으나 현황은 목록1,3,7에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경279 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 광월리 533-1

용도: 창고시설

감정가: 1,206,141,000원

토지면적: 5,391.00㎡ (약 1,630.82평)

건물면적: 784.00㎡ (약 237.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록5(대지)는 공부상 지목은 '창고용지'이나 현황은 '나지'임. 목록9~12(건물)는 건축물대장상 목록1~4,7,8에 소재하는 것으로 등재되었으나 현황은 목록1,3,7에 소재함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 신니면 광월리 소재 "대마을" 북측 인근에 위치하고 있음. 주위는 농경지, 농촌마을, 창고시설, 중소규모 공장, 축산농장, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 국도 및 지방도로가 통과하여 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 남측으로 로폭 약 4m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태 (목록5 토지 기준): 생산관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리), 준보전산지.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을9 (청원신용협동조합, 근저당, 2020-07-28) (주의: 본 자료에서 을9는 '말소'로 표기되어 있으나, 통상적으로 경매 절차에서 말소기준권리가 되는 권리입니다. 이 부분은 실제 확인이 필요합니다.)

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 청원신용협동조합이 2020-07-28일 설정한 지상권이 낙찰로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. (매우 중요하며, 반드시 사전 조사 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (다만, 건물 감정평가요항표상 "임대관계 미상임"이라는 기재가 있어, 실제 임차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

등기부상 채무 총액:

토지 등기부채권 총액: 약 1,234,900,000원

건물 등기부채권 총액: 약 869,900,000원

총 합계: 약 2,104,800,000원 (이는 감정가보다 훨씬 높은 금액입니다.)

기타 권리사항:

소유권 이전: 김은덕, 농업회사법인주식회사해성산해진푸드, 농업회사법인주식회사신광스마트팜 등 (최근 소유권 변동 이력 확인)

다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 충주시 신니면 광월리 지역은 주로 농경지, 농촌 마을, 창고시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 밀집해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

잠재적 산업 활동: 생산관리지역에 해당하며, 주변에 중소규모 공장과 축산농장이 분포하고 있어 물류 및 산업 활동과 관련된 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 창고시설이므로 주거용 생활정보는 해당되지 않습니다. 다만, 인근에 농촌 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동 거리에 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 소재지 불일치: 본건 소재지는 충주시 신니면 광월리 533-1번지이나, 건축물대장상 건물(목록9~12)의 소재지는 533-3번지로 기재되어 있어, 실제 토지와의 연관성을 명확히 확인해야 합니다.

건물 현황 불일치: 건축물대장상 건물(목록9~12)은 등재된 토지 목록(1~4, 7, 8)과 실제 현황 소재지(1, 3, 7)가 상이합니다. 이는 건물과 토지 간의 법적, 물리적 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

지목과 현황 차이 (목록5): 공부상 지목은 '창고용지'이나 현황은 '나지'로, 토지 이용 계획상 용도와 실제 이용 상태가 다릅니다.

미소멸 권리 존재 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으며, 이는 낙찰 후에도 해당 지상권이 인수될 수 있음을 나타냅니다. (매우 중대한 리스크)

과도한 채무 총액: 토지 및 건물에 설정된 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하여 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다.

임대관계 미상: 현재 건물은 공실 상태로 파악되나, 과거 임대차 관계 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 신니면의 생산관리지역에 위치한 창고시설입니다. 토지(533-1)는 약 1,630평 규모의 나지 상태이며, 최근 신축된 4개 동의 창고시설(건물 총 784㎡, 약 237평)이 있습니다. 다만, 이 건물들은 건축물대장상 533-3번지에 등록되어 있으며, 등록된 토지 목록과 실제 현황 토지 목록 간에도 차이가 있어 건물과 토지 간의 정확한 관계 확인이 필수적입니다.

주변은 농경지와 공장, 마을이 혼재된 지역으로, 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리 관계는 매우 복잡하며, 특히 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 낙찰자가 부담해야 할 주요 리스크입니다. 또한, 과도한 채무 총액과 건물 소재지 및 현황 불일치 문제도 면밀한 검토를 요합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 신축 건물이라는 점과 생산관리지역으로서의 잠재적 활용 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 모든 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년에 사용 승인된 창고시설(일반철골구조, 판넬 마감)로, 비교적 최신 설비 및 상태를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 이용 및 건물 운영에 있어 통합적인 접근이 가능합니다.

지역적 수요: 생산관리지역에 위치하고 주변에 공장 등이 있어 물류 및 창고 시설로서의 수요 가능성이 있습니다.

공실 상태: 현재 건물은 공실 상태로, 낙찰 즉시 명도 및 임대/운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(1,206,141,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인(특히 인수되는 지상권, 소재지 불일치, 복잡한 권리관계 등)을 심도 있게 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 물건명세서 작성일(2026년 6월 23일) 기준 시점에서의 시장 상황 및 감정가 대비 낙찰가율 추이를 분석하는 것이 중요합니다.

인수되는 지상권의 가치와 예상되는 추가 조사 및 법률 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현재로서는 구체적인 입찰가 산정은 어려우나, 리스크 요인들을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 보수적 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.