나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30379 [1] 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 582-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ‘톡실마을’ 북동측 및 남동측 근거리에 각각 위치하며, 주위는 지방도변 농촌지대(일련번호 2-3) 및 산간농경지대(일련번호 1,4-16)임.

교통상황

- 일련번호 (2-3) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임. - 일련번호 (1,4-16) : 본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (2-3) : 사다리형의 평지 토지로 주거용 건부지(일련번호 2) 및 도로(일련번호 3)로 이용 중임. - 일련번호 (1,4-8,10-16) : 대체로 부정형 및 사다리형의 완경사 토지로서 일단의 토지 형태로 경계 구분없이 과수원 부지로 이용 중임. - 일련번호 (9) : 사다리형의 완경사 토지로 나지임.

인접 도로상태

- 일련번호 (2-3) : 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접함. - 일련번호 (1,4-16) : 북측으로 개설된 폭 약 3미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (2-3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. - 일련번호 (1,4-8,10-16) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지. - 일련번호 (9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에는 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재하며, 일련번호 (1,4-8,10-16) 지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 관리되지 않은 상태의 과수목(복숭아나무)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,4~8,10~16 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 1,4~8,10~16 지상의 소유자 미상의 과수목(미관리 방치 상태의 복숭아나무) 평가 및 매각 제외(감정평가서 사진용지 참조)
-목록 1, 4~8 지적상 맹지이나 현황 당해 토지 내로 개설된 폭 약 3미터 포장도로에 접하며, 목록 9~16 토지는 지적상 및 현황 공히 맹지임(별지 사실조회 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30379 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 582-5

지목: 전

면적: 토지 6,645.00㎡ (약 2,011.61평)

감정가: 227,997,000원

매각물건: 토지 매각 (건물은 매각 대상에서 제외 또는 평가/매각 제외된 상태)

경매종류: 부동산 임의경매

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2003년 11월 7일 감곡농업협동조합 근저당권 (을1)

총 채권액: 206,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

현재 소유자: 원재식 외 3명 (2025년 3월 6일 상속으로 소유권 이전)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 '톡실마을' 북동측 및 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌지대 및 산간농경지대입니다.

교통상황: 일부 토지(일련번호 2-3)까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다. 나머지 토지(일련번호 1, 4-16)는 소형 차량 접근이 가능하나, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역입니다.

인접 도로상태: 일부 토지(일련번호 2-3)는 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다. 목록 1, 4-16번 토지는 북측으로 개설된 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

1.4. 이용 및 현황

토지이용 상태: 대체로 부정형 및 사다리형의 완경사 토지로서, 일부는 주거용 건부지 및 도로로 이용 중이며, 대부분은 일단의 토지 형태로 경계 구분 없이 과수원 부지로 이용 중입니다. 일부 나지도 포함되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 있습니다.

제시외 물건: 평가 및 매각 제외된 소유자 미상의 관리되지 않은 상태의 과수목(복숭아나무)이 일부 토지(일련번호 1, 4-8, 10-16) 지상에 소재합니다. 또한, 일련번호 (2) 지상에는 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다.

공부와의 차이: 없음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록 1, 4-8, 10-16번 토지는 농지이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

맹지 여부 및 현황 도로: 목록 1, 4-8번 토지는 지적상 맹지이나 현황 당해 토지 내로 개설된 폭 약 3미터 포장도로에 접합니다. 그러나 목록 9-16번 토지는 지적상 및 현황 공히 맹지입니다. 이는 향후 건축 또는 이용 시 심각한 제약이 될 수 있습니다.

관리되지 않은 과수목: 일부 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 복숭아나무는 평가 및 매각에서 제외되었으며, 이는 현 상태로 인수될 가능성이 있습니다. 향후 처리에 대한 별도 계획이 필요합니다.

일괄매각: 본건은 일괄매각 대상입니다.

기타 제한사항: 가축사육 제한 구역 및 배출시설 설치 제한 지역에 해당하여 축산업 등 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 상권분석

본건은 음성군 감곡면의 농촌 및 산간 지역에 위치하며, 복숭아 생산지로 알려져 있습니다. 주변 지역은 전반적으로 농경지 및 산림이 주를 이루고 있어, 인근에 일반적인 상업 시설이나 편의시설은 많지 않은 것으로 판단됩니다. 주거 및 농업 활동에 적합한 입지입니다.

1.7. 생활정보

음성군 감곡면 소재지로, 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 지역 내에서는 대중교통 접근성이 다소 제한적일 수 있으며, 문화생활을 위한 시설은 인근 도시에 비해 부족할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역 개발 계획으로 골프장(햇사레CC) 건설이 추진 중인 것으로 확인됩니다. 또한, 음성군에는 가축분뇨 공공처리시설이 운영 중인 지역도 있으나, 본건 사곡리 582-5번지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 농경지로서, 농업용 또는 전원생활 용도로 검토해볼 수 있는 토지입니다. 다만, 맹지인 토지가 다수 포함되어 있고, 농지취득자격증명 제출 의무, 관리되지 않은 과수목 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 현황 도로 이용 가능 여부 및 법적 검토가 필수적이며, 향후 활용 계획에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

넓은 면적의 농경지를 비교적 저렴한 가격으로 확보할 기회입니다.

향후 개발 가능성이 있는 지역일 수 있습니다. (골프장 개발 추진 등)

1.11. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금(임차인 관련)이 0원이므로, 감정가 227,997,000원을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 맹지, 농지취득자격증명, 현황 과수목 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 검토하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 맹지 및 제반 사항으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 실제 시세, 주변 거래 사례, 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 개별적으로 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.