나이스옥션 법원경매 충주 2025타경583 [1] 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 167-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 ""용촌보건진료소"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 지방도 등이 경유하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

16필지 일단으로 완경사 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 세로가의 도로에 대상물건10,13,14,15를 도로 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 토지 공히 계획관리지역(2022-02-18)(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건16 : 경량철골조 판넬지붕 단층으로
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건17 : 경량철골조 판넬지붕 단층으로
외 벽 : 판넬 마감 등.
내 벽 : 판넬 및 일부 타일 붙임 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건19, 20, 21, 23, 25 : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로
내.외벽 : 판넬 마감 및 일부 타일 붙임 등
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건22 : 일반철골구조 판넬지붕 2층으로
외 벽 : 판넬 마감 등.
내 벽 : 인테리어 및 일부 타일 붙임 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건24 : 일반철골구조 판넬지붕 2층으로
내.외벽 : 판넬 마감 및 일부 타일 붙임 등
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건16 : 창고로 이용중임.
대상물건17 : 사무실 및 숙소로 이용중임.
대상물건19, 20, 21 : 공장(창고)로 이용중임.
대상물건22 : 사무실로 이용중임,
대상물건23, 24, 25 : 자원순환시설(창고)로 이용중임.

설비내역

대상물건17 : 난방설비, 급.배수설비, 위생설비 등
대상물건21, 22, 23, 24 : 위생설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건17은 대장면적은 189㎡이나 건축물대장 도면 및 현황은 153㎡이어서 목측 면적인 153㎡로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건 토지 지상의 대상물건20에 부합하는 제시외건물 ㉠천막창고가 있어 이를 평가하였음.
대상물건9 지상의 계근대는 이동 가능한 동산으로 보고 평가하지 아니하였음.
대상물건12 지상의 이동식화장실은 동산으로 보고 평가하지 아니하였음.
대상물건12 지상의 관정설비는 건물에 포함하여 평가하였음.

본건 기계기구는, 경매 감정평가의 성격상 정상 작동 되는 것으로 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.
본건 기계기구1, 2, 3은 라인으로 구성되어 있으나, 이중 기계기구3은 라인이 해체되어 대상물건25 건물 및 인근 건물 등에 산재되어 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.
본건 기계기구3번 중 집진기는 공장저당 당시의 기계기구가 아닌 것으로 탐문되어 소재불명으로 평가하지 아니하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록17 대장면적은 189㎡이나 건축물대장 도면 및 현황은 153㎡으로 목측면적인 153㎡로 평가함.
-목록 12 지상의 관정설비는 건물에 포함하여 평가(매각포함)
-목록 20 제시외 천막창고 (20-1, 감정평가서상 ㉠) 매각 제외
-목록 9 지상의 계근대, 목록 12 지상 이동식화장실 매각 제외
-기계기구 1,2,3은 라인으로 구성되어 있으나, 이중 기계기구3은 라인이 해체되어 목록 25 건물 및 인근 건물등에 산재되어 있으니 응찰시 참고요(감정평가서 참조)
-기계기구 3 중 집진기는 공장저당 당시 기계기구가 아닌 것으로 탐문되어 소재불명으로 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 상세 주소는 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 167-5번지이며, 본 물건은 공장으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 총 12,117.00㎡ (약 3,665평)이며, 건물 면적은 4,552.81㎡ (약 1,377평)입니다. 제시외 건물 면적은 256.00㎡입니다. 감정평가액은 8,126,367,070원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

주요 특이사항으로는 법정지상권, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 시 주의사항으로는 일괄매각 대상이며, 목록 17의 경우 건축물대장 상 면적과 현황 면적에 차이가 있어 실제 현황 기준으로 평가되었습니다. 목록 12 지상의 관정설비는 매각에 포함되며, 목록 20의 천막창고, 목록 9 지상의 계근대, 목록 12 지상의 이동식화장실은 매각 제외 대상입니다. 또한, 기계기구 3번 중 집진기는 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 "용촌보건진료소" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 소규모 공장 지대로 형성되어 있으며, 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 지방도가 경유하여 교통 상황 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

대상 물건 토지는 계획관리지역에 해당하며, 성장관리계획구역(복합형) 및 가축사육제한구역(일부 제한)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 구본호 지분 이전, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 등의 변동이 있었으며, 말소 기준권리인 신한은행 근저당권(을15, 2022-02-23) 외 다수의 근저당권 및 지상권 설정, 임의경매 개시 결정(신한은행)이 등기되어 모두 말소 예정입니다. 토지 등기부 채권 총액은 8,441,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 주식회사 에스알씨의 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권 설정 및 임의경매 개시 결정(신한은행)이 등기되어 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부 채권 총액은 8,441,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2015-08-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 엘케이알씨(주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-06-15

대항력: 없음

비고:

총 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 명시되지 않은 법정지상권의 성립 여부 및 대항력 있는 임차인(김 )의 존재로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있을 수 있습니다. 특히 법정지상권은 낙찰 후 별도의 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 건물 상세 정보

4.1. 건물 구성 및 용도

본 물건지는 복수의 건물로 구성되어 있으며, 공장, 창고, 사무실, 숙소, 자원순환시설 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

4.2. 주요 건물 요약

* 건물 16: 경량철골조 판넬지붕 단층, 공장/창고 (감정평가서). 소재지: 183-19번지. 면적 약 197.42㎡.

* 건물 17: 경량철골조 판넬지붕 단층, 사무실/숙소 (감정평가서). 소재지: 183-19번지. 면적 약 189㎡ (대장) / 153㎡ (현황).

* 건물 19: 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장/창고 (감정평가서). 소재지: 183-19번지. 면적 약 252.96㎡.

* 건물 20: 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장/창고 (감정평가서). 소재지: 183-19번지. 면적 약 474.24㎡.

* 건물 21: 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장/창고 (감정평가서). 소재지: 183-19번지. 면적 약 566.96㎡.

* 건물 22: 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사무실/자원순환시설 (감정평가서). 소재지: 167-5번지. 면적 약 493.44㎡.

* 건물 23: 일반철골구조 판넬지붕 1층, 자원순환시설/창고 (감정평가서). 소재지: 167-5번지. 면적 약 727.2㎡.

* 건물 24: 일반철골구조 판넬지붕 2층, 자원순환시설/창고 (감정평가서). 소재지: 167-5번지. 면적 약 1,274.63㎡.

* 건물 25: 일반철골구조 판넬지붕 1층, 자원순환시설/창고 (감정평가서). 소재지: 167-5번지. 면적 약 376.96㎡.

* 총 건물 면적 (합산): 약 4,352.81㎡ (JSON 합산 기준)에 제시외 면적 256㎡가 더해집니다.

* 건물 12 지상 관정설비는 매각 포함입니다.

5. 상권분석

음성 맹동 일반산업단지 및 테크노밸리 인근에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지입니다. 주변에 유사한 공장 및 산업 시설이 다수 분포하고 있어, 관련 산업 종사자 및 기업체들에게는 익숙한 지역 환경입니다. 물류 이동을 위한 도로망 접근성이 양호하며, 지역 내 산업 생태계가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 용촌보건진료소가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 음성군 맹동면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등은 인근 주요 도시로 접근해야 합니다.

* 주변 시설: 산업단지 인근 특성상 주거 밀집 지역보다는 공업 시설이 주를 이룹니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 다만, 공업단지 지역의 특성상 폐수처리장, 소각장 등 환경 관련 시설이 인근에 위치할 가능성은 배제할 수 없습니다. 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 주변 환경 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 리스크

* 법정지상권: 본 물건의 가장 큰 리스크 요소로, 등기부상에는 나타나지 않더라도 법정지상권이 성립될 경우 건물 소유주 또는 별도 이해관계인이 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 이는 토지 사용 수익을 저해하고, 최악의 경우 강제 철거나 지료 지급 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 점유를 인수해야 할 수 있습니다. 보증금이 없더라도 명도 절차에 변수가 될 수 있습니다.

7.2. 물건 관련 리스크

* 건물 면적 차이: 목록 17 건물의 경우, 건축물대장 면적(189㎡)과 실제 현황(153㎡) 간 차이가 있어 주의가 필요합니다.

* 매각 제외 대상: 목록 20 천막창고, 목록 9 계근대, 목록 12 이동식화장실 등은 매각에서 제외되므로, 인도 시 명확히 구분해야 합니다.

* 기계기구: 기계기구 3번 라인이 해체되어 산재되어 있고, 집진기는 소재 불명으로 매각 제외된 점은 기계 상태 및 활용에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충북 음성 지역의 산업단지 내에 위치한 대규모 공장 용지로, 토지 면적이 넓고 다수의 건물이 조성되어 있어 산업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 높으나, 법정지상권이라는 매우 중대한 법적 리스크와 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 기계기구의 상태 및 매각 제외 사항도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 공장, 창고, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 다수의 건물 보유.

* 음성 지역 산업단지 내 위치로 물류 및 산업 활동에 유리한 입지.

* 공장저당권 설정 등으로 인해 권리관계가 복잡하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높음.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 결과, 그리고 현장 조사 시 확인되는 건물 및 기계기구의 상태 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정평가액 8,126,367,070원을 기준으로 하되, 법적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 보증금 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와의 상담 및 심층적인 현장 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.