나이스옥션 법원경매 충주 2025타경330 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 438 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경330 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 438 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경330 | 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 438 | 감정가: 220,662,000원 | 최저가: 220,662,000원 | 용도: 답

1. 충주지원 2025타경330 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 438에 소재한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경330 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건의 감정가는 220,662,000원이며, 토지 면적은 6,396.00㎡ (약 1,934.74평)입니다.

토지 지분율은 319,800으로 명시되어 있으며, 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없는 것으로 확인되었습니다.

본건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 소유자는 정OO, 채무자는 장OO, 채권자는 충OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황 및 특이사항

토지 용도는 '답'이며, 지리적 위치는 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 '삼성초등학교' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 및 공장이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 기호(1), (2), (3)으로 구분되어 있으며, 각각 사다리형, 세장형의 형태로 평지로서 '답' 및 '전'으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호(1), (2), (3) 모두 폭 약 3~6미터 내외의 아스콘 및 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

농림지역 (2024-09-27), 가축사육제한구역 (2024-10-25) (일부 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역 (2024-09-27) <농지법>으로 지정되어 있습니다.

매각 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자의 우선매수신고가 가능한 건입니다.

주의사항으로는 일괄매각, 지분매각, 농지취득자격증명필요 (미제출 시 보증금 미반환)가 명시되어 있습니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

2. 입지 조건

본건은 '삼성초등학교' 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변이 농경지와 함께 단독주택, 근린생활시설, 공장이 혼재되어 있어 농촌 지역의 특성과 함께 일부 생활 편의 시설 및 산업 시설이 공존하는 지역입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장으로 대중교통 이용도 가능합니다.

농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 관련 개발 행위에는 유리할 수 있으나, 용도 변경 등에는 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 소유자(정OO)와 채무자(장OO)가 다를 수 있으며, 채권자는 충OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의한 경매 절차입니다.

매각 대상이 토지의 일부 지분이라는 점이 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

공유자 우선매수 신고 제도가 적용되어, 기존 공유자가 경매 참여자보다 낮은 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다.

또한, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

건물은 존재하지 않아 토지에 대한 권리만 분석하면 됩니다.

4. 상권 분석

주변 지역은 농경지가 주를 이루고 있으며, 그 외 단독주택, 근린생활시설, 공장이 혼재되어 있습니다.

이는 대규모 상업 지역이나 복합 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있음을 시사합니다.

따라서, 본건의 입지상 배후 수요를 통한 직접적인 상업적 가치보다는, 농업 생산 활동이나 관련 시설과의 연계를 통한 간접적 가치를 고려해야 할 수 있습니다.

근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활 정보

본건 인근에는 '삼성초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

농경지 주변 환경은 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 제공합니다.

생활 편의시설에 대한 자세한 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설의 존재로 보아 기본적인 마트, 식당 등은 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

음성군 삼성면 소재지와의 거리에 따라 생활 편의 시설 접근성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'과 '농지취득자격증명필요'입니다.

1. 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유물 분할, 매수, 관리 등에 대한 협의가 필수적이며, 원활하지 않을 경우 소송 등으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

2. 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 해당 농지의 소재지 관할 시·구·읍·면장의 발급을 받은 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 발급받지 못하면 낙찰받더라도 소유권을 이전받지 못하며, 매수 보증금을 반환받지 못하는 큰 불이익이 발생합니다. 주말·체험영농 목적의 농지 취득 시에도 면적 제한 등이 있습니다.

3. 공유자 우선매수: 기존 공유자가 법적 권리를 행사하여 해당 지분을 낙찰가로 매수할 경우, 경매 절차 자체가 무산될 수 있습니다.

4. 혐오 시설: 현재 제공된 정보와 검색 결과로는 본건 인근(음성군 삼성면 양덕리 438, 삼성초등학교 주변)에 특별한 혐오시설(쓰레기 소각장, 축사 밀집 지역, 산업 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 가능성이나 향후 시설 입지 가능성에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리에 위치한 농지 일부 지분 매각 건으로, 농업진흥구역에 포함되어 있습니다.

삼성초등학교 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 함께 주택, 근린생활시설, 공장이 혼재된 지역입니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 농지로서의 가치와 함께 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 공유자 우선매수 제도를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

지분 매각으로 인한 권리 관계의 복잡성을 해결하고, 농지법 규제를 충족시킬 수 있다면 농업 목적 또는 장기적인 관점에서의 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 농업 목적 활용: 농림지역 및 농업진흥구역이라는 점을 활용하여 실제 농업 경영을 목적으로 하거나, 향후 농업 관련 개발 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

2. 합리적인 가격 가능성: 지분 매각의 특성상 전체 소유권 취득보다 낮은 가격으로 지분을 확보할 수 있으며, 공유자 우선매수 제도를 고려한 전략적 접근 시 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승: 음성군 지역의 개발 계획이나 주변 농경지의 지목 변경, 개발 허가 동향 등을 면밀히 파악하여 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 주말·체험영농 활용: 농업 경영 계획이 없더라도, 농지법 규정을 준수하며 주말·체험영농 목적으로 소규모 영농 활동을 하기에 적합한 면적입니다. 다만, 총 소유 면적에 대한 규제를 확인해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계