나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51025 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 155 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51025 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 155 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매7계 2025타경51025 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 155 | 감정가: 1,577,705,480원 | 최저가: 773,075,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 청주지방법원 2025타경51025 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51025 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 155

용도: 현재 공장으로 이용 중이며, 감정평가서상 공업용부지로 기재되어 있습니다.

감정가: 1,577,705,480원

토지면적: 2463.00㎡ (약 745.18평)

토지 지분율: 246300 (전체 소유권으로 추정)

건물면적: 981.04㎡ (약 296.76평)

건물 지분율: 98104 (전체 소유권으로 추정)

건물 제시외면적: 304.20㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자: 한OO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 청OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 목록 1번 지상 관정 매각 포함. 목록 1번 지상 타인 소유 컨테이너 2동, 기계기구 목록 중 리스기계 4번, 5번은 매각 제외.

1.1. 1.입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 소재 '가좌삼거리' 남동측 근거리에 위치합니다. 주위로는 농경지, 단독주택, 중소규모 공장이 혼재하는 청주시 도심 외곽 지역입니다. 서측으로 접한 남이가좌1길이 북측 근거리 제17번 국도와 연결되어 청주시 중심부 및 대전광역시 등 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로 약 10분 거리에 경부고속도로 남청주IC가 소재하여 교통의 요지로 볼 수 있습니다.

1.1. 2.권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행 중이며, 가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자가 토지 소유자와 다르더라도 법에 의해 토지를 계속 사용할 권리를 갖게 됩니다. 이는 낙찰 후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 요소이므로 면밀한 조사가 필요합니다. 소유자와 채무자가 다른 점, 일부 기계기구 및 컨테이너가 타인 소유로 매각 제외되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 점유 관계 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 낙찰자는 인수하는 권리 및 부담, 그리고 점유자와의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.1. 3.상권분석

해당 물건지는 청주시 도심 외곽의 산업 및 농업 활동이 혼재하는 지역에 위치합니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 중소규모 공장과 농경지, 단독주택 등이 주로 분포하고 있습니다. '근린생활시설' 용도와 현재 '공장'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 지역의 산업 활동을 지원하거나 해당 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로 활용될 가능성은 있으나, 현재로서는 산업 활동 중심의 상권으로 판단됩니다.

1.1. 4.생활정보

본건의 구체적인 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 차량으로 약 10분 거리에 경부고속도로 남청주IC가 있고 국도와의 접근성이 좋아 청주시 중심부 및 인근 도시로의 이동은 편리합니다. 건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 일부 건물에는 바닥 난방 설비도 구비되어 있어 기본적인 운영 및 업무 공간으로 활용 가능합니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 낙찰 후 건물 소유주와의 토지 사용 권한 분쟁으로 이어질 수 있으며, 토지 활용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지의 정확한 경계 및 위치 확인을 위한 별도의 측량이 필요하며, 이 과정에서 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다. '가축사육제한구역' 및 '자연녹지지역'이라는 토지이용계획은 향후 토지 사용 및 개발에 대한 규제를 수반할 수 있습니다. 제외되는 물건(컨테이너, 리스기계) 외에 실제 공장에 포함된 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명한 점도 고려해야 합니다.

1.1. 6.종합 의견

청주지방법원 2025타경51025 (1) 물건은 청주시 외곽의 공장 부지로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 교통 접근성은 양호하나, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 경계, 그리고 지역 용도 제한 등 복합적인 권리 및 규제 사항을 안고 있습니다. 현재 공장으로 운영 중이나, 향후 개발이나 활용 방안을 모색하기 전에 해당 법적 문제들에 대한 철저한 분석과 해결이 선행되어야 합니다.

1.1. 7.투자 포인트

1. 탁월한 접근성: 제17번 국도 및 경부고속도로 남청주IC 인근에 위치하여 물류 및 이동에 유리한 입지입니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 및 분할 문제가 적을 수 있습니다 (단, 법정지상권 문제 별도).

3. 산업 활동 잠재력: 현재 공장으로 운영 중인 만큼, 유사 업종이나 물류 창고 등으로의 재활용 가능성이 있습니다.

4. 가치 상승 여력: 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제를 해결하고 토지 규제를 완화할 경우, 향후 지가 상승이나 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.1. 8.주변 환경 (혐오시설 유무)

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본건 물건지 인근에 대규모 landfill, 소각장, 납골당 등 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 내에 위치해 있다는 점은 농축산업 활동과 관련된 시설이 주변에 있을 가능성을 시사할 수 있습니다. 전반적으로는 농경지와 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주거 환경이나 상업 환경과는 다소 거리가 있는 산업 활동 중심 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계