나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30356 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 산50-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30356 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 산50-1 임야 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경30356 | 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 산50-1 | 감정가: 232,390,170원 | 최저가: 185,912,000원 | 용도: 임야

1. 충주 지원 2025타경30356 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30356 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 산50-1

용도: 임야

감정가: 232,390,170원

토지면적: 13,670.00㎡ (약 4,135.09평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (정확한 지분율은 별도 확인 필요)

건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항:

- 지분매각

- 공유자 우선매수 신고 가능

- 분묘기지권 존재 가능성

주의사항:

- 지분매각 물건으로, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 행사 가능합니다.

- 제시 외 건물 및 분묘 소재로 인해 감정가에 반영되지 않은 가치 하락 또는 사용 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 축산물품질평가원 충북지원 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 자연림, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근성은 다소 불편하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 대체로 완경사지이며, 현재 자연림으로 이용 중입니다.

본건까지는 로폭 약 2m 내외의 포장 또는 비포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한), 준보전산지에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 충주지원의 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 해당 토지의 일부 지분만이 매각 대상입니다.

특이사항으로 '지분매각', '공유자 우선매수 신고', '분묘기지권'이 기재되어 있습니다.

지분매각 물건이므로, 낙찰 후 지분 비율에 따른 소유권 행사 및 관리, 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 제도가 적용될 수 있으며, 이는 공유자가 다른 매수 희망자와 동일한 조건으로 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

분묘기지권이 존재할 경우, 해당 분묘에 대한 권리를 인정해야 하므로 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 감정가 산정 시 고려되었을 수 있습니다.

제시 외 건물 및 분묘가 소재하므로, 실제 토지 이용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 음성군 삼성면 상곡리 지역은 자연림, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농림지역 또는 생산녹지 지역의 특성을 보입니다.

인근에 축산물품질평가원 충북지원이 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 일부 개발 가능성은 있으나, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 규제를 받고 있어 업종 선택이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

따라서 현재로서는 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 임야로서 주거용 또는 상업용으로 직접 활용되기보다는 토지 자체의 가치를 중심으로 접근해야 합니다.

차량 접근성이 '다소 불편'하며, 주변 도로망이 협소한 점은 일상적인 생활 편의성과는 거리가 있습니다.

인근 편의시설이나 주거단지에 대한 정보는 감정평가서 요약에 상세히 나와 있지 않으나, 일반적으로 이러한 지역은 기본적인 생활 기반 시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

대중교통 이용은 어려울 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지 소유권 확보가 불가하여 향후 사용, 관리, 처분 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 분쟁의 소지가 있습니다.

공유자 우선매수: 경매 시 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

분묘기지권: 토지 내 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

제시 외 건물 및 분묘: 감정평가에서 완전히 반영되지 않았거나, 철거 및 이전에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

개발 제한: 계획관리지역이지만, 준보전산지, 가축사육제한구역 등의 규제로 인해 건축 또는 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

접근성: 차량 접근성이 다소 불편하여 물건 관리 및 이용에 불편함이 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 개발 시 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리의 임야 일부 지분 매각 건입니다.

토지 자체는 넓은 면적을 가지고 있으나, 지분매각, 분묘기지권, 제시외 건물 등 여러 복합적인 권리 및 현황 상의 문제가 존재합니다.

특히 지분매각과 분묘기지권은 향후 토지 이용 및 가치 상승에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

현재 주변 환경은 자연림, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 상업적 가치보다는 장기적인 개발 가능성이나 인접 토지와의 통합 개발 등을 고려해야 할 물건입니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

장기적인 개발 가능성: 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

인접 토지 소유자: 만약 본건 토지의 인접 토지를 이미 소유하고 있다면, 지분 취득을 통해 토지 통합 및 개발 효율성을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

자연 친화적 활용: 임야로서의 가치를 활용한 휴양림, 주말농장, 전원주택 부지 등 자연 친화적인 용도로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 각종 규제 및 분묘 문제 해결이 선행되어야 합니다.)

소액 투자 (잠재적): 지분매각 특성상 전체 토지 가치 대비 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있을 수 있습니다. (하지만 지분 소유의 불확실성 고려 필요)

법원 정보

충주지원 경매1계