나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51059 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 2층 212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 ""봉명사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제212호로서
외 벽 : 복합판넬 및 대리석붙임 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함
)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 2층 212호

건물 용도: 오피스텔

건축년도: 2015년

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 8.61㎡ (약 2.60평) (토지 지분 8.6093㎡)

건물면적: 51.43㎡ (약 15.56평) (건물 지분 51.43㎡)

감정가: 98,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 '봉명사거리' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 접근성은 보통입니다.

대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 4월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3) 입니다.

본 경매로 인해 신청 채권(주택도시보증공사) 등의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 박 (보증금 0원, 차임 0원): 대항력 없음

* 임채이 (보증금 110,000,000원, 차임 0원): 2022년 6월 30일 전입, 2022년 6월 9일 확정일자, 2024년 7월 5일 배당신고. 대항력 있음.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(임채이)은 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다.

이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 임채이의 보증금 110,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하며, 상업지역으로 분류됩니다.

봉명사거리 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 오피스텔로서의 주상복합 상권도 일부 형성되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M), 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)

중점경관관리구역

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 212호입니다.

외벽은 복합판넬 및 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

봉명사거리 인근 상업지역으로 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육시설로는 봉명초등학교, 충북중학교, 청주고등학교 등이 인접해 있습니다.

청주산업단지, 충북테크노파크 등 산업단지가 위치하여 직주근접성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 명확화

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임채이의 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본 물건의 실제 총 매입 비용이 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨을 의미하며, 시장 시세 대비 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동의 오피스텔로, 입지 조건은 보통 수준이며 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 막대한 부담이 존재합니다.

이는 물건의 최근 거래가(51.43㎡ 기준 90,000,000원)를 훨씬 상회하는 총 매입 비용을 발생시킬 수 있어, 투자 가치가 매우 낮거나 상당한 손실이 예상되는 상황입니다.

권리 분석 및 인수 금액을 철저히 검토하고, 해당 임차인과의 협상 또는 명도 계획이 선행되지 않으면 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

(현재 상태로는 투자 포인트가 매우 제한적입니다. 인수 보증금 규모가 시세보다 높아 투자보다는 재산권 보전 목적에 가까울 수 있습니다.)

- 입찰가 산정 시 인수 보증금 110,000,000원을 반드시 고려하여 총 매입 비용을 산출해야 합니다.

- 임차인과의 협상을 통해 명도 관련 위험을 최소화하는 방안을 모색해야 합니다.

- 낙찰 후에도 인수 보증금 규모로 인해 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 면적(51.43㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 4월 23일 90,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다.

감정가는 98,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

하지만, 본 건은 110,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건으로 인해, 실제 총 매입 비용이 시세를 크게 초과하게 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 110,000,000원을 제외한 입찰가를 산정해야 하나, 해당 물건의 시장 가치(최근 실거래가 약 90,000,000원)가 인수 보증금보다 낮으므로, 입찰가가 시장 가치 대비 현저히 낮아야 총 매입 비용이 합리적인 수준이 될 수 있습니다.

이는 투자로서의 수익성을 기대하기 어렵고, 오히려 상당한 손실이 예상되는 상황을 반영합니다.

매우 보수적으로 접근하여, 명도 및 인수 비용을 고려한 최소한의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(총 예상 매입 비용: 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 110,000,000원 = 120,000,000원)

주의: 본 예상 입찰가는 현재 시장 상황과 인수 조건 등을 고려한 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 위험 분석과 신중한 판단이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.