나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501785 [1] 세종특별자치시 금남면 영치리 산6-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501785 [1] 세종특별자치시 금남면 영치리 산6-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경501785
• 주소: 세종특별자치시 금남면 영치리 산6-1
• 용도: 임야

대전지방법원 경매1계 2025타경501785 | 소재지: 세종특별자치시 금남면 영치리 산6-1 | 감정가: 799,150,000원 | 최저가: 274,108,000원 | 용도: 임야

1. 대전지방법원 2025타경501785 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501785 (1)

소재지: 세종특별자치시 금남면 영치리 산6-1

용도: 임야

감정가: 799,150,000원

토지면적: 31,966.00㎡ (약 9,670평)

토지 지분율: 100%

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 세OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 분묘기지권

주의사항: 지목은 임야이나, 현황상 일부는 "도로" 및 "구거"로 이용 중임. 분묘 다수 소재함. 분묘 소재로 인한 가액 제한 있음 (감정가 전체 799,150,000원).

1.2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 금남면 영치리 소재 불곡마을 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림 상태의 산지로 이루어져 있으며, 산지 하단부로는 전, 휴경지 등 산간 농경지가 산재해 있습니다. 중.소형 차량의 진.출입은 가능하나, 인근 취락 및 노선버스정류장 등으로의 거리와 접근성을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 완경사지이며 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채무자 겸 소유자인 이OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 세OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 경매 대상은 토지 전부에 해당하며, 건물은 존재하지 않습니다. 권리 관계상 가장 중요한 사항은 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 이는 타인 소유의 토지라 할지라도 분묘를 설치하고 관리할 수 있는 권리를 의미하며, 토지의 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, '중복사건'이라는 특이사항이 있어 관련 경매 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 본 건의 감정평가액 799,150,000원은 분묘 소재로 인한 가액 제한이 포함된 금액으로, 즉 분묘의 존재가 토지 가치에 전부 영향을 미치는 것으로 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 세종특별자치시 금남면의 산림 지역에 위치한 임야로, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 시설이나 편의 시설의 입지는 기대하기 어렵습니다. 따라서 별도의 상권 분석은 제한적이며, 생활 편의 시설 접근을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 자연 녹지 지역 내 임야로서, 현재 주거 또는 상업 활동이 가능한 상태는 아닙니다. 주변의 자연 환경은 우수하나, 학교, 병원, 대형마트 등 일상생활에 필요한 기반 시설은 도보로 이용하기 어렵습니다. 차량 이용 시에는 인근 마을 및 세종시의 주요 생활권역으로 이동하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 일부 검색 결과에 따르면, 세종시 금남면 용포리 등 일부 지역에는 전통시장, 하나로마트, 면사무소 등 편의시설이 존재하나, 본 물건과의 직접적인 근접성은 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 분묘의 수호 및 봉사를 위한 지상권과 유사한 권리로, 토지의 이용 및 개발에 중대한 제약을 가하며, 감정가 전체에 영향을 미칠 정도로 그 영향력이 큰 것으로 평가되었습니다. 또한, 해당 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 공익용산지로 지정되어 있어 건축, 증축, 토지 형질 변경 등 대부분의 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 지적도상 맹지이며 타인 소유의 토지를 이용하여 도로에 접근하는 점은 통행로 확보에 따른 잠재적 분쟁 가능성을 내포합니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(최근 일부 해제 움직임이 있으나, 제공된 정보상으로는 여전히 해당), 매매 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 현황상 도로 및 구거로 이용되는 부분은 타인과 공유하거나 이용 협의가 필요할 수 있습니다. 중복 사건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 금남면의 자연 녹지 지역 내 위치한 임야로, 아름다운 자연환경을 가지고 있습니다. 그러나 '분묘기지권', '개발제한구역', '공익용산지' 등 중첩된 법적, 물리적 제약 사항으로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 어려움이 예상됩니다. 특히 감정가 전체가 분묘 소재로 인한 가액 제한을 받고 있다는 점은 본 물건 접근 시 반드시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다. 지적도상 맹지이며 타인 토지를 통한 도로 이용이라는 점 또한 추가적인 리스크로 작용합니다. 부동산 임의경매로서 권리 관계는 비교적 명확하나, 상기 언급된 제약 사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 투자 가치는 향후 개발 제한의 완화 가능성 또는 자연 보전, 개인 자연 휴양림 조성 등 특별한 목적에 따른 활용 가능성을 탐색할 때 고려해 볼 수 있습니다. 매우 저렴한 가격으로 매수하여 장기 보유하며 개발 가능성을 타진하는 보수적인 투자 전략이 요구됩니다. 분묘기지권 문제 해결 방안 모색, 토지 주변의 개발 동향 및 세종시의 도시 확장 계획 등 거시적인 흐름을 면밀히 분석하여 기회를 포착하는 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 직접적인 개발 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 가치 상승을 노리거나, 특정 목적을 가진 개인에게 적합할 수 있습니다. 주변 지역에서는 최근 토지거래허가구역 해제 등 긍정적인 움직임도 있으나, 본 물건의 직접적인 개발 가능성과는 별개로 고려해야 합니다. 본 물건 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

법원 정보

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