나이스옥션 법원경매 충주 2025타경286 [1] 충청북도 음성군 대소면 성본리 649-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경286 [1] 충청북도 음성군 대소면 성본리 649-1 공장 경매

• 사건번호: 2025타경286
• 주소: 충청북도 음성군 대소면 성본리 649-1
• 감정가: 2,402,278,840원
• 최저가: 1,921,823,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

충주지원 경매1계 2025타경286 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 649-1 | 감정가: 2,402,278,840원 | 최저가: 1,921,823,000원 | 용도: 공장

1. 충주 지원 2025타경286 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경286 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 649-1

용도: 공장

감정가: 2,402,278,840 원

토지 면적: 5874.00㎡ (약 1,777.18평)

건물 면적: 2424.60㎡ (약 733.44평)

건물 제시외 면적: 158.90㎡ (약 48.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 본건은 일괄 매각이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구도 포함되어 감정평가서에 기재되어 있습니다. 제시외 건물(가추, 창고, 수변전설비실) 또한 매각에 포함됩니다. 목록2 건물은 화재로 인해 개축되었으며, 현황조사서상 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 목록 5, 8번 토지는 공부상 '임야'이나 실제로는 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 대소면 소속리에 위치하며, '소석1리 경로당' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 전형적인 소규모 공장지대입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 북측 근거리로 시내버스 노선이 경유하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지(기호 1, 3, 6, 7)는 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 목록 5, 8번 토지는 현재 도로로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 가장 큰 권리 관련 사항은 '유치권'입니다. 현황 조사서에 따르면 목록 2번 건물에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명하여 철저한 확인이 필요합니다. 유치권은 법정담보물권으로 등기가 필요 없으며, 말소기준권리보다 선순위일 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 따릅니다. 따라서 유치권의 성립 요건(채권의 견련성, 점유의 적법성, 변제기 도래 등)을 면밀히 분석하고, 실제 점유 여부 및 공사대금 등 채권의 구체적인 내용을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 소규모 공장들이 자리한 지역에 위치해 있으며, 주변에 주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 공장 용지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있어 일반적인 제조업이나 물류 창고 등으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 주변 상권이 발달한 지역이 아니므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 생활정보

해당 지역은 공장 지대와 주거 및 농경지가 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 인근에 '소석1리 경로당'이 있는 것으로 보아 기본적인 생활 편의 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 가능하나, 역세권과의 거리는 다소 떨어져 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 현수막만으로는 유치권의 성립 여부를 판단하기 어려우며, 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우 낙찰자가 공사대금 등의 채무를 인수하게 되어 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 2번 건물이 화재로 인해 개축되었다는 점은 건축물의 안전 및 법적 적합성을 다시 한번 검토할 필요가 있음을 시사합니다. 공부상 '임야'이나 '도로'로 이용 중인 목록 5, 8번 토지는 향후 토지 이용 계획 및 재산권 행사 시 제한이 따를 가능성이 있습니다. 또한, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 공법상 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 시 해당 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 음성군 대소면의 공장용 부동산으로, 일괄 매각 대상이며 기계 및 기구, 제시외 건물까지 포함하고 있다는 점에서 메리트가 있습니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상의 흠결이 존재하며, 공부상 토지 이용 현황과의 불일치, 여러 공법상 제한 사항 등은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 유치권의 진위 여부와 실제 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- **일괄 매각 및 포함 자산**: 토지, 건물뿐만 아니라 공장 가동에 필요한 기계 및 기구, 제시외 건물까지 포함되어 있어 즉시 활용 가능한 상태의 물건을 인수할 수 있습니다.

- **잠재적 가치**: 음성군 지역은 산업 단지가 발달하고 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

- **경쟁률 저하**: 유치권 등의 권리상 하자 때문에 일반 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 가능성이 있어, 권리 분석이 확실하다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 조사

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 주변 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 주변은 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적으로 공장지대에서 나타나는 환경 수준으로 판단됩니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 간혹 발생할 수 있는 소음, 분진, 악취 등은 발생 가능성이 있으므로, 실제 현장 방문 시 이러한 부분들을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계