나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30256 [1] 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 검단리 소재 ‘한국교통대학교 충주캠퍼스’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 다가구주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약3m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(한국교통대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 : 다가구주택(5가구)으로 이용중임.
2층 : 다가구주택(8가구)으로 이용중임.
3층 : 다가구주택(3가구)으로 이용중임.
현장조사시 2층 201호를 제외한 나머지 호수는 공실인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 건물의 각층에 소재하는 징크판넬 및 샷시조 창호의 비가림막 시설들은 건물의 부합물로 보아 건물에 포함하여 평가하였음.
다. 본건 건물 1층은 천장쪽 누수가 있는 것으로 보여지는 바 업무진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 1층 천장쪽 누수 관측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 충주지원 2025타경30256 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 (신주소: 충청북도 충주시 상검단2길 26-14)

용도: 다가구주택

감정가: 399,316,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 400.94㎡ (약 121.29평)

제시외 건물면적: 252.00㎡ (약 76.23평)

건축년도: 1995년 1월 14일 (사용승인 기준, 2024년 기준 29년 경과)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주농업협동조합

주요 특징: 1층 천장 누수 관측

1.2. 등기부채권 총액

총 566,592,000원 (을6 근저당 180,000,000원 + 을7 근저당 386,592,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 검단리 소재 ‘한국교통대학교 충주캠퍼스’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 3m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역(한국교통대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 28일 접수된 충주농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박성남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-23

대항력: 없음

* 임차인: 신학수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-03

대항력: 없음

* 임차인: 윤영진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

총 0원. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 다가구주택으로, 총 16가구(1층 5가구, 2층 8가구, 3층 3가구)로 구성되어 있습니다.

4.2. 공실 및 임대 현황

현장 조사 시 2층 201호를 제외한 대부분의 가구는 공실 상태로 탐문되었습니다. 이는 공실률이 매우 높아 임대 수익 확보에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

4.3. 주변 상권

국립한국교통대학교 충주캠퍼스와 인접하여 학생 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 주로 소규모 카페, 음식점, 주점 등이 분포하고 있으며, 대학가 주변의 소비 성향에 부합하는 업종들이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

국립한국교통대학교 충주캠퍼스가 인근에 위치하며, 본건은 해당 대학교의 상대보호구역 내에 속해 있습니다.

5.2. 편의시설

본건 인근 대소원면 지역의 생활 편의시설로는 지역 주민을 위한 기본적인 상점 및 편의시설이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 대형 마트, 병원, 은행 등의 위치는 추가 조사가 필요합니다. 인근 지역은 주로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 대소원면 지역 내에서 동물 화장터 건립 추진과 관련하여 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률

현재 대부분의 가구가 공실 상태로, 공실 해소 및 임차인 확보를 위한 적극적인 전략이 필요합니다. 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 건물 노후화 및 하자

1995년 준공된 건물로 29년 경과되었으며, 1층 천장 누수 하자가 관측되었습니다. 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 상권 의존성

본 상권은 대학가에 의존하는 경향이 있어, 대학의 학사 일정이나 학생 수 변동에 따라 임대 수요가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립한국교통대학교 충주캠퍼스 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 현재 공실률이 매우 높고 1층 누수 하자가 존재하는 점은 아쉬우나, 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 향후 적극적인 임차인 유치 활동과 필요한 건물 보수 공사를 통해 안정적인 수익형 부동산으로 전환될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근 입지로 학생 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 실질적인 가치 활용이 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 임대 관리를 통한 공실 해소 시 수익률 개선 여지가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최적 입찰가는 시장 조사, 건물 상태, 예상 수리비, 공실 해소 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정 가격을 기준으로 하되 수리 및 공실 위험 요소를 반영한 실질적인 수익률 분석을 바탕으로 결정하시기를 권고합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석을 통해 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.