나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30256 [1] 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30256 [1] 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경30256 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 | 감정가: 399,316,000원 | 최저가: 319,453,000원 | 용도: 다가구주택

1. 충주지원 2025타경30256 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30256 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223

용도: 다가구주택

감정가: 399,316,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

토지 지분율: 49600 (전체 지분으로 해석됨)

건물면적: 400.94㎡ (약 121.29평)

건물 지분율: 40094 (전체 지분으로 해석됨)

건물 제시외면적: 252.00㎡ (건물 감정평가요항표에 포함하여 평가됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 충OOOOOOO

총 가구 수: 1층 5가구, 2층 8가구, 3층 3가구 = 총 16가구 (현장 조사시 2층 201호를 제외한 나머지 호수는 공실로 탐문 조사되었음)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 천장 쪽 누수 관측됨.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 대소원면 검단리 소재 한국교통대학교 충주캠퍼스 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황 또한 보통으로 파악됩니다. 본건 서측으로는 노폭 약 3m 내외의 현황도로에 접해 있습니다. 한국교통대학교가 인근에 있어 대학생을 대상으로 한 임대 수요가 기대되는 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)으로, 채권자(충OOOOOOO)의 신청에 의해 경매 절차가 개시되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 등기부상 권리는 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 등기부등본 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 한국교통대학교와 인접해 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 한 주거 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 대학가를 중심으로 형성된 지역 상권의 특성을 보일 것으로 추정됩니다. 대학 인근이라는 점은 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 다가구주택으로, 총 16가구(1층 5가구, 2층 8가구, 3층 3가구)로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 현장 조사 결과, 2층 201호를 제외한 대부분의 호실이 공실인 것으로 탐문 조사되었으며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 인근에 한국교통대학교가 위치하며, 자체적인 편의시설(식당, 카페, 편의점 등)을 대학 내에서 이용할 수 있어 대학 구성원들의 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) 및 상대보호구역(한국교통대학교)으로 지정되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 1층 천장 누수: 건물 상태 보고서에 1층 천장 쪽 누수가 관측되었다는 내용이 있습니다. 이는 수리 비용 발생 및 임대 가치 하락으로 이어질 수 있는 중요한 하자이므로, 정확한 누수 원인과 수리 범위, 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

2. 임대 관계 미상 및 공실: 현재 대부분의 호실이 공실로 조사되었고 임대 관계가 불분명합니다. 낙찰 후 명도 절차, 미납 관리비, 공실 장기화 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

3. 제시외 건물 포함: 제시외 건물 252.00㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 해당 건물의 현황, 법적 문제 여부, 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.

4. 건물 노후화: 철근콘크리트조 3층 건물로, 연식에 따른 노후화 정도를 종합적으로 판단하여 향후 유지보수 비용을 예측해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 한국교통대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 기대되는 다가구주택입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 3억 9천 9백만원대입니다. 다만, 1층 천장 누수, 대부분의 공실 상태, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 함께 상세한 권리 분석 및 물건 상태 파악이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 여부도 명확히 확인해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 대학가 인접: 한국교통대학교와의 근접성은 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

2. 임대 수익 잠재력: 다수의 가구로 구성된 다가구주택으로서, 공실 해소 및 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 향후 가치 상승 가능성: 대학가 인근의 주거 시설은 장기적으로 안정적인 수요를 기반으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 누수 등 하자에 대한 적절한 보수가 이루어진다면 더욱 긍정적입니다.

1.10. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 소재지인 충주시 대소원면 검단리 일대에서 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 충주시 전반적으로는 일부 지역에서 악취 민원 등으로 인한 혐오시설(가축분뇨 처리 시설, 숯가마 등) 관련 이슈가 있었으나, 본건 물건지와 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

법원 정보

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