나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51101 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 36 공장용지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51101 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 36 공장용지 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51101 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 36 | 감정가: 903,875,000원 | 최저가: 632,713,000원 | 용도: 공장용지

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 청주지방법원 2025타경51101 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 36

용도: 공장용지

감정가: 903,875,000원

토지면적: 5,165.00㎡ (약 1,562.31평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 청OOOOOOOOO

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본건은 토지만을 매각하는 '토지매각' 사건이며, 지상에 소재하는 건물(기호 2-2, 사무실/기숙사/식당)은 매각에서 제외됩니다.

이 점은 권리분석 및 투자전략 수립 시 가장 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰자는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 하며, 성립하지 않을 경우 건물 철거 및 부당이득 반환 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경 (입지조건)

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 소재 '초정문화공원' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설, 농가주택, 전·답의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 물류 이동이나 차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1, 3)는 대체로 완경사이며 부정형의 토지입니다. 현재 일단의 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보 (생활정보)

인근에 '초정문화공원'이 소재하나, 주위 환경이 중·소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역이므로, 상업시설이나 도심의 편의시설 접근성은 다소 부족할 수 있습니다. 상권보다는 공장 및 산업 활동을 위한 입지 특성을 가집니다. 일상생활 편의시설은 인근 읍내 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.

3. 법적 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자 청OOOOOOOOO에 의해 경매가 진행되는 것으로 보아 복잡한 권리관계는 보이지 않습니다. 다만, 토지 매각 외에 별도의 임대차 관계나 유치권 등은 제시목록 외의 물건이나 기타참고사항에서 언급되지 않아 현재까지는 문제 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 '계획관리지역'을 기반으로 매우 복잡하고 다양한 용도지역 및 지구의 중첩 규제를 받고 있습니다.

토지이용계획 현황 (기호 1, 3 공통 주요 내용):

계획관리지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(초정스파클링버블), 공공시설용지(도로), 녹지용지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등

특징:

지구단위계획구역 및 성장관리계획구역 지정으로 인해 개발행위 시 청주시 조례 및 지구단위계획에 따른 별도의 세부적인 제한(건폐율, 용적률, 높이 등)을 받게 됩니다.

특히 기호(3)에는 기타용지(관광휴양시설용지)가 포함되어 있어, 향후 용도 변경 또는 개발 시 관광/휴양 목적의 시설 개발 가능성이 있습니다.

해당 지역에 대한 구체적인 건축 및 개발 가능 여부는 청주시 건축디자인과(043-201-2552) 및 관련 부서에 지구단위계획을 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 법정지상권 성립 가능성

본건은 '토지매각'이며, 지상에 소재하는 건물(기호 2-2)이 매각에서 제외됩니다.

매각 제외된 건물의 소유자는 종전 토지 소유자(채무자)와 동일하므로, 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높습니다.

만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐 건물을 철거할 수는 없습니다.

만약 법정지상권이 성립되지 않는다면, 낙찰자는 건물을 대상으로 철거 소송 및 토지 사용에 대한 부당이득 반환 소송을 별도로 진행해야 하므로, 명도(건물 철거)까지 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.

혐오시설 여부:

주변은 중·소규모 공장, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역 특성상 미세한 환경 저해 요소는 존재할 수 있으나, 보고서에 명시된 감정평가서 내용과 일반적인 검색 정보상에서 광역쓰레기매립장이나 화장장 등 대형 혐오시설이 직접적으로 해당 지번에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 주변 중·소규모 공장으로 인한 소음, 분진 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 공장용지로서 토지면적(5,165.00㎡, 약 1,562.31평)이 비교적 넓고, 계획관리지역 기반 위에 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 감정가 대비 투자 접근을 위해서는 반드시 '토지만 매각'되는 법정지상권 리스크에 대한 철저한 분석과 대응 전략이 선행되어야 합니다. 리스크를 감수하고 진입하는 투자자에게는 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있으나, 해당 리스크를 해소할 수 있는 전문적인 역량(협상 또는 소송)이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

대규모 토지 면적: 5,165.00㎡의 대규모 토지 확보를 통한 사업 용이성.

토지이용계획의 다양성: 계획관리지역 및 기타용지(관광휴양시설용지) 포함으로 향후 용도 변경 또는 관광/휴양 관련 사업으로의 확장 가능성 보유 (지구단위계획 확인 필수).

주변 문화 시설: 초정문화공원이 근거리에 위치하여 환경적 요소 개선 및 관련 시설 개발 시 시너지 기대 가능.

법원 정보

청주지방법원 경매5계