나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1828 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 25-39 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1828 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 25-39 단독주택 경매

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청주지방법원 경매5계 2025타경1828 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 25-39 | 감정가: 867,374,000원 | 최저가: 425,013,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경1828 (1)이며, 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 25-39 소재의 단독주택입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 867,374,000원입니다.

토지 면적은 1920.00㎡ (약 580.80평)입니다.

건물 면적은 주택 172.55㎡ (약 52.19평)와 제시외 건물 173.04㎡ (약 52.34평)를 포함하여 총 345.59㎡ (약 104.54평)입니다.

제시외 건물 면적이 상당한 비중을 차지하고 있습니다.

1.3. 매각 조건 및 유의사항

본 물건은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 방식입니다.

주택과 함께 제시외 건물 등도 매각 대상에 포함되어 있습니다.

다만, 목록 3 (도로) 토지는 지분매각이므로, 이 점을 특히 유의하여야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 청주시 서원구 남이면 석판리 소재 '석판교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태는 본건 (기호 1) 북동측에 접하는 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로 (기호 3, 지분매각 토지)가 소재하며, 제반 차량의 진출입이 가능하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

토지 이용 상태는 주위 토지 대비 등고 완경사지에 이르는 평탄하게 조성된 자루형의 단독주택 건부지입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 도시지역 중 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 상권은 주거 및 농업 시설이 혼재된 형태이므로, 상업시설의 밀집도는 낮을 것으로 보입니다. 기본적인 근린생활시설 이용은 가능하나, 대형마트나 백화점 등은 청주시내로 이동해야 합니다.

단독주택 건부지로, 도시의 소음에서 벗어난 전원생활을 원하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

현재 확인된 주변 혐오시설은 없으나, 인근에 농경지가 분포하는 점을 고려할 때 계절적 환경 변화에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 채무자의 담보물권을 실행하는 절차입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 있으므로 낙찰자가 소유권을 확보하는 데에는 문제가 없어 보입니다.

다만, 주의사항에 "목록 3은 지분매각"이라고 명시되어 있으므로, 목록 3 토지 (도로)에 대해서는 전체 면적이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '제시외 건물' 및 '목록 3 토지 (도로)의 지분매각'입니다.

1. 제시외 건물 리스크: 본건 기호 1 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 및 수목이 소재하며, 감정평가에 포함되었으나, 소유권 및 일괄 처분 여부에 대해 유의해야 합니다. 제시외 건물의 철거 또는 합법화 여부, 그리고 그에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 지분매각 리스크: 목록 3 (도로)는 지분 매각이므로, 해당 도로에 대한 다른 공유자와의 관계 설정 (사용, 처분 등)이 필요하며, 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 이는 특히 건축 행위 시 도로 사용 승낙 문제로 이어질 수 있습니다.

3. 토지이용 제한: 자연녹지지역이므로 건폐율 및 용적률 제한을 받으며, 재건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 약 580평의 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 전원생활이나 대형 주택 부지를 찾는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 넓은 제시외 건물의 존재와 목록 3 토지의 지분매각이라는 두 가지 명확한 권리상의 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크로 인해 다소 낮은 경쟁률과 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대형 부지 확보: 도시지역 내 자연녹지지역에 위치한 약 580평의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 건물 규모: 제시외 건물을 포함하여 총 건물이 약 104평 규모로, 대가족 거주나 다용도 공간 활용에 유리합니다.

3. 가격 협상력: 지분매각 (도로) 및 제시외 건물 (소유자 미상)이라는 명확한 권리상의 문제를 해결해야 하는 부담이 있어, 향후 매매 시 가격 협상력을 높이는 요인이 될 수 있습니다. (낙찰 시의 경쟁률 저하 요인).

4. 실거주 및 투자: 리스크를 충분히 검토하고 해결할 의지가 있는 실수요자에게는 합리적인 가격에 넓은 부지와 건물을 취득할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계