나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1736 [1] 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 471-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 평단리 소재 ""평단저수지"" 북서쪽 인근에 위치하며, 인근은 숙박시설, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 국도(37호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나 대중교통의 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 숙박시설 건부지로 이용 중임.

일련번호 6) ~ 8) : 본건 토지 공히 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형(일련번호6), 사다리형(일련번호7), 삼각형(일련번호8) 토지로서 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 토지 남서쪽으로 노폭 4m 내외 비포장도로와 접함.

일련번호 6) ~ 8) : 본건 토지가 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

일련번호 6) ~ 8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 및 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉭ 및 ⓐ가 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) : 경량철골구조 철판넬지붕, 일반목구조 폴리카보네이트 지붕 단층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
바닥: 장판, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

본건 일련번호 3) : 경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕, 경량철골구조 및 일반목구조 철판넬 및 폴리카보네이트 지붕 단층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
바닥: 장판, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

본건 일련번호 4) : 일반철골구조 및 경량철골구조 철판기와지붕, 경량철골구조 철판기와지붕, 일반목구조 철판기와지붕 2층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
바닥: 장판, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

본건 일련번호 5) : 경량철골구조 및 일반철골구조 철판기와지붕, 경량철골구조 폴리카보네이트지붕, 경량철골구조 철판넬지붕, 일반목구조 폴리카보네이트 지붕 2층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
바닥: 장판, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건 일련번호 2) ~ 5) : 공히 숙박시설 및 부속시설 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호 2) ~ 5) : 공히 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 및 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉭ 및 ⓐ가 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 5) 건물의 용도는 등기사항증명서 상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황 상 '숙박시설'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 일련번호 2) ~ 5) 건물은 2012.12.13., 2013.02.05., 2018.07.05. 일부 증축되었으나, 그 구분 등이 불분명하여 최초 사용승인일을 기준으로 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상에 소재한 목조 찜질방(감정평가서상 ㄷ) 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 471-1번지에 위치하고 있습니다.

주변은 평단저수지 북서쪽에 자리하고 있으며, 숙박시설, 농촌 마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 국도 37호선 및 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

전체 토지 면적은 1,959.00㎡ (약 592.6평)이며, 주요 토지는 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

일부 토지(일련번호 6~8)는 도로로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역(300M, 500M 이내) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

2.4. 건물 현황

총 건물 면적은 774.56㎡ (약 234.3평)입니다.

건물은 숙박시설 및 부속 시설로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

건물 중 일부(일련번호 5)는 등기사항증명서 상 '단독주택'으로 되어 있으나, 건축물대장 및 현황 상 '숙박시설'로 이용 중입니다.

2012년부터 2018년 사이에 일부 증축된 부분이 있습니다.

2.5. 제시외 물건 및 제외 물건

토지 및 건물 지상에 소유자 미상의 제시외 물건들이 소재하며, 감정평가 시 면적을 실측하여 반영하였습니다.

다만, 지상에 소재한 목조 찜질방(감정평가서상 ㄷ)은 매각 대상에서 제외됩니다.

소나무 등 조경수 및 조경석은 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

등기부등본 상 채권자(청주축산업협동조합)의 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 포함한 후순위 권리들은 경매 완료 시 말소될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진범준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 31일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 토지 약 1,377,975,655원, 건물 약 1,353,897,017원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 괴산군 청천면의 자연환경 속에 위치하며, 평단저수지 등 지역 관광자원과 인접해 있어 숙박시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 지역은 농경지 및 자연림이 많아 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

다만, 지역 관광객 수요의 규모와 특성, 숙박시설 경쟁 환경 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

주변의 관광 인프라와의 연계성을 높일 수 있는 운영 전략이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 인근 관광지를 방문하는 이용객들의 자가용 이용률이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

인근 청천면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

본 물건 자체의 부대시설 외에 도보로 접근 가능한 상업시설은 제한적입니다.

5.3. 자연 환경

평단저수지, 산림 등 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 불편

대중교통 접근성이 낮아 일부 방문객 유치에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 지역 접근성

괴산군 내에서도 상대적으로 외곽 지역에 위치하여 도심과의 접근성이 떨어집니다.

6.3. 운영 수익성 불확실성

숙박시설로서의 실제 운영 수익률, 공실률, 경쟁 환경 등에 대한 면밀한 사전 조사 및 분석이 필요합니다.

6.4. 지역 규제

계획관리지역, 성장관리계획구역 외에도 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 향후 운영 또는 개발 시 영향을 확인할 필요가 있습니다.

6.5. 매각 제외 물건

매각 대상에서 제외되는 목조 찜질방의 향후 처리 방안(철거, 원상복구 등)을 미리 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 건물 면적을 갖춘 숙박시설로, 괴산군의 자연환경 속에서 관광객 유치를 통한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

권리상 문제는 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 교통 접근성의 불편함, 지역적 입지 특성, 그리고 숙박시설 운영의 불확실성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

주변 관광자원과의 시너지 효과를 극대화할 수 있는 운영 방안 수립이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 자연 환경과 관광 자원 인접성

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 확장성

* 등기부상 권리관계가 명확하여 안전한 인수 가능

* 숙박시설 운영 경험이 있거나 관련 사업 계획이 있는 투자자에게 적합

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,623,506,700원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 상기에서 제시된 각종 리스크 요인(교통, 지역 접근성, 운영 수익성, 지역 규제 등)과 투자 포인트(자연환경, 확장성)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

실제 시장 동향, 주변 유사 물건의 거래 사례, 예상되는 리모델링 및 운영 비용, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 결정하는 것이 중요합니다.

명확한 시장 조사와 사업 계획 수립 없이 단순 감정가만을 기준으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.