나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1620 [1] 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 72-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 ""중앙시장"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무용시설 등이 혼재된 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함,

형태 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약15m 내외의 보행자도로, 동측으로 약4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 기타용지(거점유도권역(A2, 110m이하)), 지구단위계획구역(원도심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자우선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 : 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상5층 건물로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅, 강화유리, 기타 판넬 등.
내 벽 : 페인팅 및 콘크리트 노출 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

대상물건2 : 부속건물은 철골조 판넬지붕 단층 건물로서
높 이 : 약 25m
벽 체 : 판넬 마감 등.

이용상태

대상물건2 : 주건물
지하1층 : 공실
1층 : **파스타
2층 : **볼링장
3층 : ****스튜디오
4층 : 폐문 공실
5층 : 창고, 계단실 등

대상물건2 : 부속건물
주차타워로 이용중임.(26대 능력으로 탐문됨)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 옥내소화전 및 화재수신설비, 전기설비(수변전설비 포함), 주차타워 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건2 부속건물 주차타워는 기준시점 현재(2025.04.30.) 운행을 하지 아니하여 정상 작동여부를 확인할 수 없었으나, 본 경매 평가의 성격을 감안하여 정상 작동되는 것을 전제로 하여 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 2025. 9. 10.자로 주식회사 댕스코, 주식회사 미니엄쇼로부터 공사대금 954,800,000원을 위하여 유치권신고 있으나 그 성립여부 불분명함. 2025. 9. 17.자로 함유미, 주식회사 미니엄쇼로부터 공사대금 143,000,000원을 위하여 유치권신고 있으나 그 성립여부 불분명함. 2025.10.20. 유치권신고인 함유미,(주)미니엄쇼, 주식회사 댕스코, (주)미니엄쇼로부터 유치권신고취하서 제출됨.
2025.12.31.자로 주식회사 미니엄쇼, 주식회사 댕스코로부터 공사대금 금 954,800,000원 유치권신고를 반복적으로 하고 있으나 그 성립여부는 불분명함.2026. 1. 2.자로 미니엄쇼주식회사, 함유미로부터 공사대금 143,000,000원에 대하여 반복적으로 유치권신고 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경1620 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 72-1

용도: 근린시설

감정가: 5,132,418,300원

토지면적: 1093.20㎡ (약 330.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3414.79㎡ (약 1033.00평)

건물 제시외면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 "중앙시장" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 업무용시설 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 이용 및 형태: 토지는 대체로 세장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 서측으로는 폭 약 15m 내외의 보행자도로, 동측으로는 폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 거점유도권역(A2, 110m 이하), 지구단위계획구역(원도심), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m, 보행자우선도로)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 청주농업협동조합의 근저당권(을14)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 청주농업협동조합의 근저당권(을14)입니다. 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (주)리엔우앰버서더: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-09-06, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 70,000,000원, 차임 3,800,000원, 전입/사업일자 2017-06-02, 확정일자 2017-06-02, 대항력 있음.

* 브라운블(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-03, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입/사업일자 2018-07-18, 대항력 있음.

* 함 : 보증금 100,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입/사업일자 2024-03-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 강 (보증금 70,000,000원)의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 일부 자료에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로 반드시 확인 필요)

* 유치권: 2025년 9월 주식회사 댕스코, 주식회사 미니엄쇼, 함유미 등으로부터 공사대금 관련 유치권이 신고되었으나, 2025년 10월 일부 유치권 신고 취하서가 제출되었습니다. 다만, 2025년 12월 및 2026년 1월에 해당 업체들로부터 공사대금 관련 유치권이 반복적으로 신고되고 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 선순위 임차권: 을구 10번 임차권설정등기(2017.06.02.) 된 강정화 씨가 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 청주시 상당구 북문로2가는 과거 청주의 중심 상권이었던 중앙시장 인근 지역입니다. 현재는 근린생활시설, 숙박시설, 업무용시설 등이 혼재된 상업지대로, 다양한 업종의 시설들이 입지하고 있습니다.

* 건물 내 1층 파스타, 2층 볼링장, 3층 스튜디오 등이 운영되었거나 운영 중인 것으로 파악되며, 이는 상업시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다. 다만, 지하 1층 및 4층은 공실 상태입니다.

* 중앙시장 주변 지역은 역사적 의미를 지니고 있으며, 최근 상권 활성화를 위한 다양한 사업들이 추진되고 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 상권 회복 및 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 중앙시장 및 주변 상업지역에 다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 중앙시장 등 전통 시장이 인접해 있으며, 상업지구 특성상 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 현재까지 파악된 검색 결과로는 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 강 (보증금 70,000,000원) 임차인의 보증금 중 잔액 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이므로, 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

* 유치권 관련 법적 분쟁 가능성: 유치권 성립 여부가 불분명한 상태에서 반복적인 유치권 신고가 이루어지고 있어, 낙찰 후 해당 유치권자들과의 법적 분쟁이 발생할 위험이 존재합니다.

* 건물 상태 및 관리: 부속건물인 주차타워의 작동 여부 불확인 등 건물 자체의 유지보수 상태 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 지하 1층 및 4층의 공실로 인한 공실 리스크가 존재합니다.

* 지역 상권 침체 및 회복: 과거 번화했던 상권이 쇠퇴기를 거쳐 현재 활성화 노력을 기울이고 있는 상황이므로, 상권 회복 속도 및 임대 수요 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구의 핵심 상업지구에 위치한 대형 근린시설로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 사업 활동이 가능하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

하지만 권리관계 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 함께, 성립 여부가 불분명한 유치권으로 인한 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 건물 일부 공실 및 주차타워 운영 불확인 등의 문제도 고려해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 권리 관계 및 건물 상태에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 원도심의 상업 중심지에 위치하여 유동인구 확보 및 상권 활성화 시 수혜 기대

* 넓은 면적과 가치: 대규모 토지 및 건물 면적으로, 향후 개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유

* 지역 상권 회복 기대: 중앙시장 및 주변 지역의 활성화 노력에 따른 상권 부활 및 부동산 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 보증금 (강 ): 70,000,000원

* 감정가: 5,132,418,300원

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 인수 보증금, 유치권 관련 불확실성, 공실 리스크 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 최종 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 물건은 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재하므로, 반드시 전문가와 함께 철저한 현장 조사를 진행하고, 인수할 보증금 및 유치권 관련 법적 문제에 대한 충분한 검토 후에 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.