나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51040 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2433 중흥마을부영아파트 604동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ‘용암초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕 15층 건물내 제6층 제604호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트(방3, 거실및주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용암동 2433 : 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 신청채권자는 을구 6번 주택임차권자의 승계인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51040 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2433 중흥마을부영아파트 604동 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 51.42㎡ (약 15.56평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ‘용암초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 용암초등학교와 인접하며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설(용암초등학교, 청석고등학교)이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 6번 주택임차권 (이수정, 보증금 220,000,000원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-04-29)은 매수인에게 인수됩니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항:

- 소유권이전 (주식회사무진홀딩스, 2022-01-28)

- 소유권이전 (김슬기, 2022-11-17)

- 가압류 (주택도시보증공사, 2023-03-06, 말소예정)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-04-03, 말소예정)

- 가압류 (서민금융진흥원, 2025-05-21, 말소예정)

- 압류 (청주시, 2025-07-04, 말소예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이수정

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-04-29

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 신청채권자는 을구 6번 주택임차권자의 승계인입니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 용암초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 안정적인 편입니다.

* 최근 매매 사례들을 볼 때, 해당 아파트의 시세는 210,000,000원에서 238,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보: 중흥마을6단지(부영5차)아파트로, 2001년 11월 사용승인되었습니다. 총 9개동, 557세대로 구성되어 있으며, 본건은 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있으며, 단지 외 인근에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 375대 주차 가능하며, 지하 주차대수는 21대, 지상 주차대수는 4대입니다. (전기차 충전기 지하 37대)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 220,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용을 상당히 증가시킬 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 매각 기일에 유찰되었거나 대금납부 등의 사정으로 다시 경매에 나왔음을 의미합니다. 시장의 관심이나 거래 희망 가격에 대한 시사점을 줄 수 있습니다.

* 신청채권자가 임차권자의 승계인: 이는 채권 관계 및 임차권과의 연관성이 복잡할 수 있음을 시사하며, 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 220,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이는 사실상 매수인의 총 투자 비용이 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 실제 취득 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 가격이 시장가 대비 경쟁력을 갖추기 어렵습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 용암초등학교 인근의 학군과 생활 편의시설 접근성이 좋아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 복잡함이 예상되지만, 오히려 임차인의 권리를 승계받음으로써 안정적인 점유 관계를 기대할 수도 있습니다. (단, 보증금 인수 필수)

* 재매각 물건: 재매각으로 인해 입찰 참여자가 적을 경우, 상대적으로 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인의 보증금을 제외하고, 순수 부동산의 시장 가치 및 권리 관계 등을 고려하여 산정됩니다. 최근 실거래가가 210,000,000원에서 238,000,000원 사이에 형성되어 있고, 감정가는 240,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 220,000,000원이므로, 순수 부동산 가치(에퀴티)는 매우 적은 수준입니다. 따라서, 시장 상황과 권리 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 현 시세의 하단부 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 권리 인수 비용 고려 전, 순수 에퀴티 가치 및 시장 상황을 반영한 예상 입찰가: 30,000,000원

* 총 예상 매수 비용:

예상 입찰가: 30,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

총 합계: 250,000,000원

* 총 예상 매수 비용(250,000,000원)은 최근 실거래가(210,000,000원 ~ 238,000,000원) 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로, 높은 총 매수 비용으로 인한 수익성 확보가 어려울 수 있습니다. 따라서 입찰 시 매우 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.