나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1569 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 1103 청주현진에버빌아파트 101동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 ""샛별초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제101동 제8층 제802호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통해 인근 공도와 연결되며, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남서측 및 남동측으로 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 30%이하, 용적률 200%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(산남3지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수곡중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경1569 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 313,000,000원

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: 재매각임. 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 1103 청주현진에버빌아파트 101동 8층 802호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2006년

* 토지면적: 58.42㎡ (약 17.67평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 아파트 공급면적 (추정): 약 105~115㎡ (제공된 정보 기준으로 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 전용면적 84.99㎡ 아파트의 일반적인 공급면적 범위입니다.)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "샛별초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로로는 단지내 포장도로를 통해 인근 공도와 연결되며, 북서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남서측 및 남동측으로 보행자전용도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 샛별초등학교, 수곡중학교 (상대보호구역)

* 근린생활시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2009년 6월 11일 접수된 한벌신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부상 채권 총액은 455,000,000원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (한벌신용협동조합) 다수 (총 4건)

* 압류 (음성군, 충주세무서, 청주세무서장)

* 가등기 소유권이전청구권 압류 (음성군, 충주세무서)

* 임의경매 (한벌신용협동조합)

* 상기 권리들은 모두 말소 예정이나, 권리관계는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* (★★★) 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 탐문 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주거환경

* 본 건이 속한 청주현진에버빌아파트는 2006년 준공되어 비교적 안정적인 주거단지를 형성하고 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 샛별초등학교, 수곡중학교 등 교육시설이 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리한 환경입니다.

4.3. 상권 특성

* 본 물건은 순수 주거지역에 위치하며, 인근 상업시설은 주로 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 아파트 상세 정보

* 아파트명: 청주현진에버빌아파트

* 주소: 충청북도 청주시 서원구 산남동 1103

* 사용승인일: 2006년 12월 15일

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 477세대

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차 대수: 총 159대

5.2. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 매수인의 잔금 미납 사유 등 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 높은 매수신청보증금

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 입찰 시 초기 자금 부담이 높습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 금액이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. (★★★) 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

6.4. 토지이용계획 제한

* 학교 주변 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.

* 본 건은 청주시 서원구 산남동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트입니다.

* 주변 학군 및 교통 여건이 양호하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계가 불분명한 점은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다.

* 또한, 일반 경매보다 높은 매수신청보증금을 납부해야 하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.

* 재매각 물건으로 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 가격 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 지역 내 위치하여 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 목적이거나, 향후 임대수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 4월: 28,500만원 (10층, 84.99㎡)

* 2026년 5월: 30,000만원 (1층, 84.984㎡)

* 2026년 5월: 28,500만원 (7층, 84.99㎡)

* 감정가: 313,000,000원

* 현 시세 범위: 약 28,500만원 ~ 30,000만원

* 분석:

* 본 건은 8층으로, 최근 거래된 1층(30,000만원) 및 7층(28,500만원)과 비교 시 층수 이점을 고려할 수 있습니다.

* 재매각 물건 및 임대차 불확실성 등의 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 최고 실거래가인 30,000만원을 기준으로, 층수 이점을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 약 90% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 305,000,000원

* (참고: 본 예상 입찰가는 최근 시세 및 물건의 특성을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.