나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51069 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 210동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ""개신초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식구조
규모 : 지하1층 지상23층,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : PVC 샷시 창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고·평탄한 사다형 토지로서, 아파트용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측에 접하는 노폭 약 15미터 도로가 아파트 내부 도로와 연결되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(공동주택용지(A-2), 건폐율30%이하, 용적률220%이하, 높이 25층이하),지구단위계획구역(개신지구),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

재매각 사건임. 최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51069 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 210동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 184,000,000원

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적 (전용면적): 59.42㎡ (약 17.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

재매각 사건 여부: 본건은 재매각 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "개신초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

아파트 단지 북측에 폭 약 15미터 도로가 아파트 내부 도로와 연결되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개신지구)에 해당하며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 또한 중로 1, 2, 3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 개신초등학교와 관련된 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 사항

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액: 193,951,570원)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 사영배가 존재하며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 13일입니다. 보증금은 185,000,000원이며, 차임은 없습니다. 대항력이 있으며, 2023년 10월 19일 배당신고를 하였습니다.

3.3. 권리 분석 요약

가장 주의해야 할 사항은 선순위 대항력 있는 임차인 사영배의 존재입니다. 등기부등본상 임차권 등기(을3)가 2023년 10월 19일에 등기되었으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

임차인의 보증금 185,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 법적인 인수 의무와는 별개로 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

단지는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 교통 및 편의 시설

차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 교통 환경이 양호합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.3. 교육 환경

단지 북측 인근에 개신초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭: 청주개신2단지뜨란채아파트

주소: 충청북도 청주시 서원구 개신동 635

사용승인일: 2000년 12월 11일

총 동수: 11개 동

총 세대수: 980 세대

최고층수: 23층

주차대수: 총 992대 (세대당 약 1.01대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전 시설: 지하 20대

5.2. 본건 정보

본건은 210동 4층 403호로, 전용면적 59.42㎡ (약 17.98평)의 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사건

본건은 재매각 사건으로, 일반 매각 사건보다 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 분석과 주의를 요합니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 사영배의 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 투입을 의미하므로, 배당표 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구의 주요 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 하지만 재매각 사건이라는 점과 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 중요한 위험 요소입니다. 임차인의 보증금 185,000,000원이 배당 순위 및 낙찰가에 따라 어떻게 처리될지를 면밀히 분석하여, 실제 인수될 수 있는 총 부담액을 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 확보에 유리합니다.

시세 대비 합리적 취득 가능성: 재매각 사건으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

장기적인 가치 상승 잠재력: 입지 조건 및 주변 개발 계획 등에 따라 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적의 아파트가 2026년 5월~7월 사이에 165,000,000원에서 169,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 184,000,000원이나, 최근 시세가 이를 하회하고 있으며 대항력 있는 임차인의 보증금(185,000,000원) 부담이 상당합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 시장 상황과 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 제외한, 본건 아파트 자체의 가치에 기반한 적정 입찰가는 약 150,000,000원으로 판단됩니다.

주의: 위 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 총 매수 부담액은 법원 배당 결과에 따라 임차인에게 지급되고 남은 보증금 인수액이 추가될 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 법원 경매 절차 및 권리 분석 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.