나이스옥션 법원경매 서산 2025타경521 [1] 충청남도 서산시 갈산동 237-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경521 [1] 충청남도 서산시 갈산동 237-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경521
• 주소: 충청남도 서산시 갈산동 237-2
• 용도: 답

서산지원 경매1계 2025타경521 | 소재지: 충청남도 서산시 갈산동 237-2 | 감정가: 276,073,400원 | 최저가: 94,692,000원 | 용도: 답

1. 서산지원 2025타경521 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경521 (1)

소재지: 충청남도 서산시 갈산동 237-2

용도: 답 (농지)

감정가: 276,073,400원

토지면적: 2733.40㎡ (약 827.12평)

토지 지분율: 273340 (제공된 데이터 그대로 표기, 지분율의 구체적 의미는 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 지OO

채무자: 지OO

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수.

1.2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 서산시 갈산동에 위치하며, '서산종합운동장' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 불가능하며, 대중교통 이용 시 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다. 대상 토지는 대체로 사다리형의 평지로 현재 '답'으로 이용 중입니다. 토지의 가장 큰 특징은 지적 및 현황 상 맹지라는 점으로, 도로에 직접 접하고 있지 않아 접근에 어려움이 있습니다. 토지이용계획 상으로는 계획관리지역에 해당하며, 일부 가축사육제한구역(모든 축종 불가)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 지OO입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 경매 절차에서 말소되지 않는 권리가 있는지, 또는 인수해야 할 권리가 있는지에 대한 상세한 권리 분석은 추가적인 법원 문서 검토가 필요합니다. 다만, 임의경매의 특성상 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수일 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미흡한 것으로 보입니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 배후 수요를 기대하기는 어렵습니다. 다만, 서산종합운동장이 인접해 있어 이를 중심으로 한 부수적인 시설이나 유동 인구의 존재 가능성은 있습니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 농경지이므로 주거 생활이나 상업 활동을 위한 직접적인 편의 시설과의 연계성은 낮습니다. 가장 가까운 인접 시설로는 '서산종합운동장'이 있으며, 이를 통해 기본적인 체육 및 문화 시설 이용이 가능할 수 있습니다. 생활 편의 시설 및 교육, 의료 시설 등은 서산 시내 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 농지 취득 자격 증명 요구와 맹지라는 점입니다.

농지 취득 자격 증명은 필수 서류이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

또한, 맹지라는 점은 토지의 활용 가치를 크게 제한하며, 향후 건축이나 개발 시 진입로 확보를 위한 별도의 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

계획관리지역에 속해 있어 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용하기는 어렵습니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 시설 검색 결과, 토지 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서산시 갈산동에 위치한 농경지(답)로, 감정가는 276,073,400원입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 맹지이며 농지 취득 자격 증명이 필수라는 점에서 진입 장벽이 높습니다. 주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 상황은 보통입니다. 계획관리지역으로 개발 가능성이 일부 있으나, 가축사육제한구역이라는 점과 맹지라는 점이 종합적으로 고려되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 계획관리지역이라는 점에서 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 맹지 해소 및 개발 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

둘째, 넓은 토지 면적을 활용하여 농업적 가치 외에 다른 용도로의 전환 가능성을 모색할 수 있습니다. (예: 농가 주택 부지, 태양광 부지 등 - 단, 관련 법규 및 인허가 가능성 검토 필수)

셋째, 서산종합운동장이 인근에 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계