나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50858 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 645 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50858 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 645 단독주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경50858 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 645 | 감정가: 647,354,000원 | 최저가: 317,204,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50858 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 645

용도: 단독주택 (실제 이용 상태는 다가구주택)

감정가: 647,354,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 오OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 222.90㎡ (약 67.42평)

건물면적: 287.85㎡ (약 87.08평)

제시외 건물면적: 109.00㎡ (약 33.00평)

1.3. 특이 및 주의 사항

일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물 등도 매각에 모두 포함됩니다.

제시외 건물 ㉡은 현재 일반 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과 등의 리스크가 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 오송읍 만수리 소재 '오송중학교' 남측에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 일반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지 형태는 대체로 평탄한 정방형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 특히 오송생명과학단지 지구단위계획구역(주거용지) 내에 위치합니다. 이 지역은 건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하, 높이 3층 이하로 건축 규제가 엄격하게 적용됩니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 만수초등학교, 오송중학교의 상대보호구역에 해당됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 슬라브지붕의 3층 건물입니다.

외벽은 치장벽돌마감, 창호는 샷시창이며, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

건물의 이용 상태는 1층부터 3층까지 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 오송생명과학단지 배후 주거지로서의 임대 수익에 적합한 구조입니다.

3. 심층 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(소유자) 김OO의 채무로 인해 채권자 오OOOOOOO가 신청한 사건입니다.

제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리, 임차인 현황, 미배당 권리 등)를 확인할 수 없습니다. 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 소유자/채무자가 동일하므로 명도(인도) 난이도는 일반적인 임의경매 사건과 유사할 것으로 예상됩니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

대상 물건이 위치한 오송읍 만수리는 오송생명과학단지라는 국가산업단지의 배후 주거 지역입니다. 이는 해당 지역의 주거 수요 및 임대 수요를 일정 수준 이상으로 유지하는 기반이 됩니다.

주변에는 오송중학교, 만수초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 생활 환경이 형성되어 있으며, 다가구주택 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설도 갖추고 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '제시외 건물 ㉡의 위반건축물 등재'입니다. 위반 사항에 따라 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 및 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다. 투자자는 낙찰 전 위반 내용과 규모를 정확히 확인하고, 연간 이행강제금 규모 및 합법화 가능성 등을 검토해야 합니다.

지구단위계획구역(제1종일반주거지역, 높이 3층 제한) 내에 위치하여 향후 재건축이나 증축 시 용적률 및 층수 제한이 엄격하다는 점을 인지해야 합니다.

주변 시설 관련하여, 오송읍은 산업단지 및 도시 개발 과정에서 재활용 선별센터 등 일부 혐오시설 유치 관련 갈등이 있었던 지역적 이슈가 있습니다. 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 있는지는 별도 확인이 필요하나, 오송생명과학단지 등과 연계된 시설이 주변에 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 다가구주택으로 이용 중이며, 오송생명과학단지라는 대규모 산업단지의 안정적인 배후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

국가 산업단지 인접: 오송생명과학단지 내 위치는 지역 가치를 뒷받침하는 중요한 요소입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 배후 주거지에 위치한 다가구주택으로, 월세 등 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

다만, 입찰에 참여하기 전 반드시 '위반건축물'로 등재된 제시외 건물에 대한 현황 파악(위반 내용, 규모, 이행강제금 예상액)을 철저히 진행하여, 이를 낙찰가 산정에 반영해야 합니다. 위반 건축물 관련 리스크만 해소 또는 충분히 반영된다면, 인근 임대 시세를 고려하여 합리적인 가격에 매수할 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계