나이스옥션 법원경매 청주 2025타경641 [1] 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경641 [1] 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경641
• 주소: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1
• 용도: 근린시설

청주지방법원 경매6계 2025타경641 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1 | 감정가: 1,891,327,249원 | 최저가: 454,107,000원 | 용도: 근린시설

1. 청주지방법원 2025타경641 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경641 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1

용도: 근린생활시설 (현황 주택)

감정가: 1,891,327,249원

토지면적: 9,648.00㎡ (약 2,918.18평)

토지 지분: 9,144.6216㎡ (약 2,766.32평)

건물면적: 89.28㎡ (약 26.99평)

건물 지분: 89.28㎡ (약 26.99평)

건물 제시외면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

본건은 청주시 상당구 가덕면 상대리 소재 '상대2구 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 전원주택단지가 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다.

서측으로 접한 상대2길을 통해 고은두산로 및 단재로 등 간선도로와 연계가 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

차량으로 약 10분 거리에 당진영덕고속도로 문의IC가 있어 광역 교통망 이용도 편리한 편입니다.

토지 일부는 서향 경사지로 조성되었으며, 일부 필지는 건축 허가를 득했으나 인허가가 취소된 상태로 토목 공사가 진행 중이었습니다.

일부 필지는 도로 예정지이거나 도로로 이용 중이며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(4, 5구역) 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 일부 필지는 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 제OOOOOO입니다.

주의사항으로 중복사건, 유치권, 농지취득자격증명, 법정지상권 등이 기재되어 있어 철저한 권리 분석이 필요합니다.

최범식으로부터 공사대금 32,500,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

김관식으로부터 공사대금 39,970,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 이 또한 성립 여부가 불분명하여 추가적인 조사가 필요합니다.

목록 1, 3, 4, 5, 15, 16번 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 관련 행정기관에 발급 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

특이사항에 법정지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 낙찰 후 문제가 될 소지가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이 발달한 도심 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 '상대2구 마을회관'이 있으며, 주변은 조용하고 한적한 환경입니다.

현재 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 창고도 함께 사용되고 있습니다.

이러한 입지 조건으로 볼 때, 일반적인 근린생활시설로서의 상권은 제한적일 수 있습니다.

전원주택 단지 또는 귀촌/귀농을 희망하는 수요층을 대상으로 하는 시설(예: 소규모 카페, 체험 농장 관련 시설)로의 잠재력은 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 전원생활을 누리기에 적합한 환경을 제공합니다.

주변 편의시설은 마을회관 외에는 많지 않아, 차량을 이용한 근거리 읍내나 청주시내로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

차량으로 약 10분 거리에 고속도로 IC가 있어 타 지역으로의 이동은 용이합니다.

건물은 기본적인 전기, 위생, 급배수, 바닥 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 성립 여부 불확실: 두 건의 유치권 신고(최범식, 김관식)가 존재하며, 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가적인 채무를 부담하게 될 수 있습니다. 이는 상당한 금액으로, 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

농지취득자격증명 필수: 일부 필지는 농지이므로, 해당 필지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 확보하지 못할 경우 입찰 보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 발생 가능성: 특이사항에 법정지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적인 권리 관계 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 이용 및 경계 불분명: 일부 필지는 건축 허가 후 인허가 취소된 상태이며, 토지 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요합니다. 이는 토지 활용 계획 수립에 있어 불확실성을 더합니다.

현황 용도와 공부상 용도 차이: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이므로, 추후 용도 변경 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

혐오시설: Google 검색 결과, 주변 지역이 농경지와 주택 위주의 농촌 지대임을 고려할 때 특별히 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 탐문, 관련 지자체에 문의하여 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 권리 관계가 복잡하고 토지 일부의 법적 상태가 불확실하여 신중한 접근이 요구됩니다.

농촌 지역 특성상 일반적인 상업적 활용보다는 전원생활을 위한 주거지 또는 소규모 시설 용도로의 가치가 더 높을 수 있습니다.

감정가 대비 시세 조사를 통해 유치권 등 부대 비용을 감안한 적정 입찰가 산정이 중요하며, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 약 2,918평에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 분할, 증축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

경매 특성 활용: 권리 관계의 복잡성을 면밀히 분석하고 리스크를 관리한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 추후 지역 개발 계획이나 도로망 확충 등 외부 요인 변화 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계