나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1644 [1] 충청북도 괴산군 소수면 길선리 42-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 소수면 길선리 소재 ""소수저수지"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 등이 소재하며, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 목장용지로 이용가능한 상태임.

일련번호 2,3 : 일단의 토지 기준 완경사의 사다리형 토지이며, 버섯재배사 건부지로 이용중임.

일련번호 4 : 완경사의 사다리형 토지이며, 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접함.

일련번호 2,3 : 일단의 토지 기준 본건 북서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접함.

일련번호 4 : 본건이 폭 약 2~3m 내외의 포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호 2 : 보전관리지역 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호 3 : 보전관리지역 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호 4 : 보전관리지역 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 및 제시외 관정 ㄷ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 관정은 탐문조사된 내용을 기준으로 감정평가를 하였으며, 조사한 내용과 실제 성능이 차이가 발생하는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지 일련번호 2,4는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지 일련번호 1 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 바닥에 설치된 콘크리트가 소재하오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(길선리 산29-1번지, 112-1번지 등)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

바. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5-1
파이프구조 철판지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 일부분 판넬 마감 등임.
내 벽 : 일부분 판넬 마감 등임.
창 호 : --.

일련번호 5-2
경량철골구조 철판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 6
경량철골구조 경량철골트러스 위 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등이나, 대부분이 붕괴되어 있는 상태임.

일련번호 7
경량철골구조 경량철골트러스 위 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 8
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.



일련번호 9
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 10
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 5-1 : 축사로 이용할 수 있는 구조임.

일련번호 5-2 : 관리사로 이용중임.

일련번호 6 : 버섯재배사(창고)로 지어졌으나, 현황 상당부분이 붕괴되어 관리상태가 열악한 상태임.

일련번호 7 : 버섯재배사(창고)로 이용중임.

일련번호 8 : 버섯재배사로 이용중임.

일련번호 9 : 버섯재배사로 이용중임.

일련번호 10 : 버섯재배사로 이용중임.

설비내역

일련번호 7 : 전기설비, 일부면적 저온창고설비 등을 갖추고 있음.

일련번호 8 : 전기설비, 항온설비 등을 갖추고 있음.

일련번호 9 : 전기설비, 항온설비 등을 갖추고 있음.

일련번호 10 : 전기설비, 항온설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 5-1 및 6은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병행하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (일련번호 6은 상당부분이 붕괴되어 있음.)

나. 본건 건물 일련번호 5-1 및 5-2은 현황과 일반건축물대장상 건축물현황도가 위치 및 건물도면이 상이한 부분이 있으나. 귀 제시목록상 구조, 용도, 면적 등을 기준으로 볼 때 물적 동일성이 인정된다고 판단되어, 귀 제시목록을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-이동이 용이한 컨테이너 매각제외함
-제시외건물 및 관정 매각포함
-목록 6번 건물은 폭설로 파손되어 있음
-목록4번은 현황상 도로등으로 이용중이며, 소수면장의 사실조회 회신서(25.7.28.자)에 의하면, 토지의 현황이 농지는 아니며, 원상회복명령이 가능하고 농지취득자격증명 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수, 관할청 문의요함)
-본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(112-1번지 등)를 지나야 하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니 확인바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

소재지: 충청북도 괴산군 소수면 길선리 42-5 (새주소: 충청북도 괴산군 상경로새슬막길 81)

사건번호: 청주지방법원 2025타경1644 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

용도: 동물 및 식물 관련시설 (주요 건물: 버섯재배사, 축사, 관리사 등)

감정가: 2,084,020,920원

토지 정보

총 토지면적: 59,855.00㎡ (약 18,106평)

건물 정보

총 건물면적: 1,576.80㎡ (약 477평)

제시외 건물면적: 19.00㎡ (약 6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외, 제시외 건물 및 관정 매각 포함, 목록 6번 건물 폭설 파손, 목록 4번 토지 현황상 도로 이용 및 농지 아님 (농지취득자격증명 제출 필수), 사유 도로 통행료 발생 가능성

2. 입지조건

2.

입지조건

소재지 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 소수면 길선리 소재 소수저수지 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 및 건물 이용상태

* 토지 일련번호 1: 완경사의 부정형 토지로, 목장용지로 이용 가능합니다.

* 토지 일련번호 2, 3: 일단의 토지로서 완경사의 사다리형이며, 버섯재배사 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지 일련번호 4: 완경사의 사다리형 토지로, 현재 도로 등으로 이용 중입니다.

* 건물: 일련번호 5-1(축사), 5-2(관리사), 6(버섯재배사/창고), 7(버섯재배사/창고), 8(버섯재배사), 9(버섯재배사), 10(버섯재배사) 등으로 이루어져 있습니다. 이 중 목록 6번 건물은 폭설로 파손되어 관리 상태가 열악합니다.

접근 도로

* 일련번호 1 토지는 서측으로 폭 약 2~3m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 2, 3 토지는 본건 북서측으로 폭 약 2~3m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 4 토지는 폭 약 2~3m의 포장도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭/오리/메추리, 500M 이내 젖소) 및 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 물건

소유자 미상의 컨테이너 및 콘크리트 바닥은 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다. 다만, 제시외 건물과 관정은 매각에 포함됩니다.

기타사항

* 토지의 경계가 다소 불분명할 수 있어 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 토지 일련번호 2, 4번지는 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 평가되었습니다.

* 토지상 자생 수목은 토지와 일체로 포함하여 감정평가되었습니다.

* 본건 진출입로로 사유 도로(길선리 산29-1번지, 112-1번지 등)를 이용해야 하므로 사용료 발생 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

2.

권리분석

권리관계 요약

본건 토지와 건물 모두 농협은행의 근저당이 설정되어 있으며, 해당 근저당은 말소기준권리가 됩니다.

* 말소기준권리:

* 토지: 2018.04.06. 농협은행 근저당 (채권액 900,000,000원)

* 건물: 2019.05.16. 농협은행 근저당 (채권액 900,000,000원)

낙찰 시, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 1,261,693,622원입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보상 별도의 임차인 현황 및 보증금, 차임 정보는 명시되어 있지 않습니다. 만약 미상 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

2.

상권분석

물건 용도 및 주변 환경

본건은 동물 및 식물 관련시설로, 주로 버섯재배사, 축사, 관리사 등으로 이용 가능한 토지와 건물로 구성되어 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역입니다.

사업성 및 잠재력

현재 용도에 맞는 사업(버섯 재배, 축산업 등)을 운영하거나 계획하는 투자자에게 적합합니다. 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 또는 농업 관련 시설 입지로서의 잠재력이 있습니다. 상업 시설이 밀집된 지역은 아니므로, 일반적인 상가나 주택 개발과는 다른 관점에서 접근해야 합니다.

5. 생활정보

2.

생활정보

주요 시설 접근성

* 소수저수지가 인근에 있어 자연환경을 접하기 좋습니다.

* 차량으로 간선도로 접근이 용이하나, 대중교통 이용이나 대형 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용은 인근 읍면 또는 시 단위 지역으로의 이동이 필요합니다.

* 괴산군 소수면 길선리 일대는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 관련

* 목록 4번 토지가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 실제 농지가 아닐 가능성이 있습니다.

* 관할 관청의 원상 회복 명령이 가능할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 관련 법규 및 관할청 문의가 반드시 필요합니다.

사유 도로 통행 문제

* 본건 토지로 진출입하기 위해서는 사유 도로(길선리 산29-1번지, 112-1번지 등)를 이용해야 합니다.

* 해당 사유 도로에 대한 사용료, 통행료 등 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 상태

* 목록 6번 건물은 폭설로 인해 상당 부분 파손되어 있으며, 건물 전체적인 관리 상태도 양호하지 않은 부분이 있습니다. 수리 및 보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

기타 확인 사항

* 토지 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다.

* 토지 이용에 제한이 따르는 지역(보전관리지역, 산지 관련 규제 등)이므로, 향후 개발 계획 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본건은 충청북도 괴산군 소수면의 농촌 지역에 위치한 넓은 토지(약 18,106평)와 다수의 건물(동물 및 식물 관련시설)로 구성된 경매 물건입니다. 감정가는 약 20.8억 원이며, 채권 총액(약 12.6억 원)을 고려할 때 경매 절차 상 문제는 없어 보입니다. 농협은행이 말소기준권리이므로 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 농지 취득 자격 증명 관련 불확실성, 사유 도로 이용에 따른 추가 비용 발생 가능성, 일부 건물의 파손 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 인지하고 철저히 조사 및 분석한다면, 관련 사업을 계획하는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

넓은 토지 면적

약 18,106평에 달하는 광활한 토지는 향후 활용 가치가 매우 높습니다. 대규모 농업 시설, 축사 증축, 또는 타 용도로의 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

현황 용도 적합성

동물 및 식물 관련시설로 현재 이용 가능하며, 버섯 재배, 축산 등 관련 사업을 영위하고자 하는 투자자에게 최적의 조건을 제공합니다.

농촌 지역의 가치 상승 잠재력

귀농·귀촌 증가 추세와 함께 농촌 지역의 토지 가치가 재조명되고 있습니다. 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익

철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 감정가 이하 또는 적정 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 토지 및 건물의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사

* 인근 농지 취득 자격 증명 관련 규제 및 실제 발급 가능성 확인

* 사유 도로 소유자 확인 및 사용 조건, 예상 사용료 등 협의 결과

* 건물 파손 상태에 따른 수리 비용 산출

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 상세 파악

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 일반적인 경매 사례를 참고하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 특수성(농지 문제, 사유 도로 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 2,084,020,920원

* 예상 범위 (참고용): 약 1,458,814,644원 ~ 1,771,417,782원 (감정가 대비 70% ~ 85%)

매수 신청 보증금은 낙찰가의 10%이므로, 예상되는 보증금은 약 1억 4천 6백만 원 ~ 1억 7천 7백만 원 수준입니다. (이는 예상이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.