나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50946 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 193-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 '남경실마을' 북동측 근거리에 위치
하며, 주위는 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호(3~5) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.
기호(3~5) : 본건이 폭 약 6미터의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>입니다.
기호(3~5) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, <추가
기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진""과 같이 제시외 컨테이너가 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 2022.05.11일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지상2층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며
-외 벽 : 치장쌓기 및 돌붙임 등 마감입니다.
-내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다.
-창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

기호(2-나)는 2022.05.11일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지1층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며
-내·외 벽 : 콘크리트 등 마감입니다.

이용상태

기호(2-가):주택 등으로 이용 중입니다.
기호(2-나):주차장 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2-가) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 컨테이너 매각 제외. 목록3,4,5.는 지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50946 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 193-13

용도: 단독주택

감정가: 471,752,680원 (47,175만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성심 (성OOOOOOOO)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 2284.00㎡ (약 691.16평)

건물면적: 137.46㎡ (약 41.58평)

건축물 주요 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 2층 (주택), 지하 1층 (주차장)

* 사용승인일: 2022.05.11

* 건물 현상 및 관리상태: 보통

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 목록 3, 4, 5번은 지분 매각 대상입니다.

* 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 '남경실마을' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 전원주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호(1) 토지: 대체로 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3~5) 토지: 대체로 사다리형의 완경사지로서, 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1) 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 공익용산지입니다.

* 기호(3~5) 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 공익용산지이며, 건축법상 도로의 일부를 포함합니다.

2.5. 도로 상태

* 기호(1) 토지: 북서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

* 기호(3~5) 토지: 본 물건이 속한 토지가 폭 약 6미터의 도로입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤성옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

토지 등기부상 채무 총액은 약 468,513,609원이며, 건물 등기부상 채무 총액은 약 480,539,381원입니다.

최선순위 권리는 2022년 6월 8일 접수된 새청주신용협동조합의 근저당권(300,000,000원)입니다.

이후 접수된 여러 근저당권, 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 모두 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매로 인해 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 현황은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 상업시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

인근에 상업 시설이 발달하지 않은 전원지역 특성상, 활발한 상권을 기대하기는 어렵습니다.

주변 지역의 소규모 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

전원주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

건물 자체는 2022년 사용승인된 신축급 단독주택으로, 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반 시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로 이용이 가능합니다.

* 생활 편의: 주위 전원주택 지역 특성상, 대규모 편의 시설 접근은 제한적일 수 있으며, 차량 이동을 통한 생활권 이용이 필요할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 인근 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 전원 지역의 특성상 도심보다 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 토지 이용에 따른 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인허가 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 지분 매각 대상 포함

목록 3, 4, 5번 토지가 지분 매각 대상이라는 점은, 토지 전체의 소유권 행사나 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 제시외 물건

제시외 컨테이너가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 처리에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.5. 주변 환경

전원 지역의 특성상, 편의 시설 및 주요 관공서, 의료 시설 등과의 거리가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면에 위치한 신축급 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

2022년 사용승인된 건물은 상태가 양호하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 보전녹지지역 등 토지 이용 제한 사항과 일부 지분의 매각 대상 포함은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

주변 지역의 시세 및 공급 부족 여부, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

전원생활을 희망하는 실수요자에게는 넓은 토지와 신축 건물이라는 장점이 있을 수 있으나, 기반 시설 및 생활 편의 시설 접근성은 약점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2284㎡ (약 691평)의 넓은 토지는 본 물건의 가장 큰 장점입니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 별도의 큰 수리 없이 즉시 입주 또는 사용이 가능합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 보전녹지 지역이지만, 주변 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 471,752,680원 (47,175만원)

본 물건은 넓은 토지 가치가 중요하게 반영된 감정가로 판단됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례(5,948만원 ~ 11,000만원)는 본 건 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제시된 JSON 데이터는 비교 대상 물건의 종류, 면적, 건축 연도가 상이하여 직접적인 시세 산정보다는 지역 내 부동산 거래 동향 참고용으로 활용할 수 있습니다.

토지 이용 제한, 지분 매각 대상 포함 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 고려가 (감정가 70%): 약 33,022만원

* 적정 입찰가 범위: 약 37,740만원 ~ 40,100만원

* 최고 고려가 (감정가 85%): 약 40,100만원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재확인, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.