나이스옥션 법원경매 청주 2024타경64372 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 476 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 신성동 소재 '서청주IC' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아울렛 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4,7): 4필 일단의 부정형 평지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2): 사다리형의 평지로서, 주차장으로 이용 중입니다. 기호(5,6): 부정형의 다소 저지로서, 부속토지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,4,7): 북동측으로 노폭 약 20 ~ 25미터 내외의 포장도로에 접합니다. 기호(2): 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다. 기호(5,6): 인접필지를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,7): 도시지역, 일반공업지역, 물류터미널, 가축사육제한구역(가축사육 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(4): 도시지역, 일반공업지역, 물류터미널, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다. 기호(5,6): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-가): 철근콘크리트조 및 조립식 경량철골조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, - 외 벽: 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-나): 철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 시멘벽돌 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-다): 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 판넬 및 강판 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-라): 경량철골조 함석지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-바): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서, - 외 벽: 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽: 내부 인테리어 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-사): 경량철골조 함석지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-아): 조립식 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-자): 조립식 경량철골조 철판경사지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-차): 일반철골구조 스라브지붕 지상2층 건물로서, - 외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 내 벽: 판넬 및 내부 인테리어 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다. 기호(8-카,타): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽: 판넬 등 마감입니다. - 내 벽: 판넬 및 내부 인테리어 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다.

이용상태

기호(8-가): 운수시설 등으로 이용 중입니다. 기호(8-나): 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(8-다): 하치장 등으로 이용 중입니다. 기호(8-라): 경비실 등으로 이용 중입니다. 기호(8-바): 제1종근린생활시설(소매점(편의점))등으로 이용 중입니다. 기호(8-사): 점포(부품상)등으로 이용 중입니다. 기호(8-아): 식당 등으로 이용 중입니다. 기호(8-자): 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(8-차): 제2종근린생활시설(수리점) 등으로 이용 중입니다. 기호(8-카): 자동차관련시설 등으로 이용 중입니다. 기호(8-타): 제1종근린생활시설(소매점) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(8-가, 8-차~8-타): 위생 및 급배수설비, 소방설비, 배수펌프설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

대상 건물 기호(8-나, 8-아, 8-카, 8-타)의 공부상 지붕은 '스라브지붕'이나, 현황 '판넬지붕'이고, 기호(8-다)의 공부상 구조는 '철근콘크리트조 스라브지붕' 이나, 현황 '일반철골조 판넬지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 및 수목, 관정, 기계기구목록[유류저당탱크 및 계근대] 포함(단, 476번지 주유소에 설치되어 있는 주유기, VRS, IC카드리더기, 요소수 주입기는 에이치디현대오일뱅크(주) 소유이므로 매각 제외함)(감정평가서상 제시외 건물 기호 ㉣, ㉭은 각 임차인소유이므로 매각제외함)
-감정평가명세표 일련번호 8-마(경비실 4.5㎡)는 소재불명이며, 일련번호(8-나, 8-아, 8-카, 8-타)의 현황 판넬지붕이며, 8-다는 현황상 일반철골조 판넬지붕으로 공부상구조와 상이함.
-제시외 물건 ⓒ 옥외광고철골구조물은 인접필지인 지동동 850-25에 걸쳐 소재함.
- 1번, 3번, 4번, 7번 지상위 소재하는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물(주유소건물 및 캐노피 2동)은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2024타경64372 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 476

* 용도: 위험물저장 및 처리시설

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 27,164,044,540원

* 토지 면적: 21,149.00㎡ (약 6,397.2평)

* 건물 면적: 4,683.30㎡ (약 1,416.7평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 494.70㎡

1.4. 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 신성동 소재 '서청주IC' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아울렛 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 현황

* 기호(1,3,4,7): 4필 일단의 부정형 평지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(2): 사다리형의 평지로서, 주차장으로 이용 중입니다.

* 기호(5,6): 부정형의 다소 저지로서, 부속토지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1,3,4,7): 북동측으로 노폭 약 20~25미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호(2): 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

* 기호(5,6): 인접필지를 통해 진·출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,3,7): 도시지역, 일반공업지역, 물류터미널, 가축사육제한구역(가축사육 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호(4): 도시지역, 일반공업지역, 물류터미널, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호(5,6): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

* 본건 인근은 근린생활시설 및 아울렛 등이 혼재된 지역으로, 사업 또는 물류 관련 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 제시된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 통상적인 위험물저장 및 처리시설의 경우, 주변 환경 및 관련 법규에 따라 입지 조건이 제한될 수 있으므로, 현장 확인 및 인허가 사항 검토가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2012년 11월 20일 접수된 한국타이어주식회사의 근저당권(을22)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 11월 20일 접수된 한국타이어주식회사의 근저당권(을10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 다수이며, 명세서상 모두 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매 절차에서 보증금의 우선변제권 행사가 제한될 수 있습니다. 다만, 일부 임차인은 전입일자(사업일자) 및 확정일자가 누락되어 있거나, 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우가 있어 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* (유) : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* (주) : 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자(사업일자) 2025-06-26, 확정일자 2025-06-26, 대항력 없음

* (주) : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* (주) : 보증금 120,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자(사업일자) 2023-04-17, 대항력 없음

* (주) : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자(사업일자) 2018-03-08, 대항력 없음

* (주) : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* (주) : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-04-22, 확정일자 2025-04-22, 배당신고일자 2025-04-25, 대항력 없음

* (주) : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자(사업일자) 2018-07-27, 대항력 없음

* LG : 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 대항력 없음

* SK : 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 대항력 없음

* 강 (뉴발란스키즈): 보증금 0원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* 금 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-07-24, 대항력 없음

* 김 (솔트메디스): 보증금 0원, 차임 300,000원, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-05-23, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-06-24, 대항력 없음

* 김 (계량소): 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자(사업일자) 2025-04-09, 확정일자 2025-04-09, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음

* 나 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-02-28, 대항력 없음

* 남 (아디다스골프): 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 없음

* 민 (스파이더): 보증금 0원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* 박 (내셔널): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* 박 (청송로타리클럽): 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 박 (메디플러스JH): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자(사업일자) 2024-02-13, 대항력 없음

* 변 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-02-03, 대항력 없음

* 사 (물류터미털협회): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 서 (한국타이어): 보증금 200,000,000원, 차임 4,200,000원, 대항력 없음

* 선 (청주대원스카이): 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음

* 양 (까치네문화예술회): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 엠씨유(주) : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-04-22, 확정일자 2025-04-22, 배당신고일자 2025-04-25, 대항력 없음

* 염 (청주필한방병원): 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 대항력 없음

* 영 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2018-11-08, 대항력 없음

* 운 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 유 (청주청송로타리클럽): 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-08-09, 배당신고일자 2025-04-22, 대항력 없음

* 이 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-01-04, 대항력 없음

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자(사업일자) 2024-10-23, 확정일자 2025-05-15, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 없음

* 이 (위드컴퍼니): 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음

* 이 (미즈노): 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 이 (세차하는날): 보증금 120,000,000원, 차임 5,000,000원, 대항력 없음

* 이 (전대인)(세차하는날): 보증금 0원, 차임 800,000원, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-05-03, 대항력 없음

* 이 (일와인스포츠): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음

* 임 (전차인): 보증금 7,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자(사업일자) 2024-01-18, 대항력 없음

* 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음

* 정 (NBA): 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 청 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-06-15, 대항력 없음

* 시 (주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-07-24, 대항력 없음

* 티(주) : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 하 (명일산업): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음

* 황 (세움터): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

* 총 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 약 26,228,388,202원

* 건물 등기부 채권 총액: 약 26,215,412,822원

* 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

* 본건은 '서청주IC' 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아울렛 등이 혼재된 지역으로, 물류 및 위험물 저장/처리 시설 운영에 적합한 지리적 이점을 가집니다.

4.2. 잠재적 상권

* 청주시의 물류 및 산업 발전 계획과 연계하여, 해당 부지의 활용 가치는 높을 것으로 예상됩니다. 특히, '물류터미널' 지역으로 지정된 점은 관련 산업의 성장 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설 및 아울렛 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

* 476번지 주유소에 설치된 주유기, VRS, IC카드리더기, 요소수 주입기는 에이치디현대오일뱅크(주) 소유로 매각에서 제외됩니다.

* 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㉣, ㉭은 각 임차인 소유이므로 매각에서 제외됩니다.

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물(주유소 건물 및 캐노피 2동)은 매각에서 제외됩니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

* 감정평가명세표상 일부 제시외 건물의 지붕 및 구조가 공부와 상이하며 (일련번호 8-나, 8-아, 8-카, 8-타: 판넬지붕, 8-다: 일반철골조 판넬지붕), 기호 8-마(경비실 4.5㎡)는 소재불명입니다.

6.3. 제시외 물건

* 제시외 물건 ⓐ 옥외광고철골구조물은 인접 필지(지동동 850-25)에 걸쳐 소재하고 있어, 이에 대한 법적 검토 및 정리가 필요합니다.

6.4. 복잡한 권리관계 및 금융 관련 사항

* 다수의 채권자가 존재하며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정된 이력이 있습니다. 이는 과거 재무 상태의 복잡성을 시사합니다.

* 유동화 물건, 중복 사건, 중복 병합 사건 등은 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 이슈를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 지동동에 위치한 위험물저장 및 처리시설 부지 및 건물입니다. '서청주IC' 인근의 우수한 입지 조건과 넓은 토지 면적은 물류 및 산업 시설로서의 잠재력을 높이 평가할 수 있습니다.

하지만, 다수의 임차인 존재, 일부 제시외 건물 및 시설의 매각 제외, 공부와의 차이, 인접 토지에 걸쳐 있는 제시외 광고물 등 명도 및 소유권 확보 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 복잡한 권리관계 및 유동화 물건이라는 특성은 면밀한 권리분석과 함께 낙찰 후 재산권 행사에 대한 철저한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 물류 거점인 '서청주IC' 인근의 전략적 입지.

* 넓은 토지 면적(약 6,397.2평)과 위험물저장/처리시설 용도로서의 특수성.

* '물류터미널' 지역으로 지정된 토지이용계획으로 인한 관련 산업 성장 잠재력.

* 다수의 임차인 존재에도 불구하고 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금 부담이 없는 점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 27,164,044,540원입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

다수의 리스크 요인(매각 제외 물건, 공부와의 차이, 인접 필지 침범, 복잡한 채권 관계 등)을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협의, 유사 물건 사례 비교, 시장 상황 등을 반영한 보다 상세한 가치 평가를 통해 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 심층 분석이 필요함을 명시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.